Accesibilidad y rampas en el consorcio: qué exige la ley y quién paga la obra

Cuando un propietario o un familiar con movilidad reducida necesita una rampa o un elevador para entrar al edificio, la pregunta que le llega al administrador casi siempre es la misma: ¿el consorcio está obligado a hacer la obra, aunque el edificio tenga cuarenta años y nadie la haya pedido antes? La respuesta está en una ley nacional de 1994 poco conocida fuera del ámbito de la discapacidad, reforzada por una norma edilicia propia de CABA y por dos artículos puntuales del Código Civil y Comercial que definen quién paga y qué mayoría hace falta.

La ley nacional: accesibilidad para personas con movilidad reducida

La Ley 22.431 (Sistema de protección integral de los discapacitados), modificada por la Ley 24.314 (sancionada el 15 de marzo de 1994), regula la eliminación de barreras arquitectónicas en edificios de uso público y en edificios de vivienda. Define tres grados de accesibilidad: adaptabilidad (modificar el medio físico para hacerlo completa y fácilmente accesible), practicabilidad (una adaptación limitada a condiciones mínimas) y visitabilidad (acceso al menos a los espacios comunes y a un local sanitario).

Para viviendas colectivas, el art. 21 inciso b) de la ley fija dos situaciones distintas:

• En obra nueva o remodelación, la norma es imperativa: la aprobación de los planos exige incluir las condiciones de accesibilidad que fija la reglamentación, y las viviendas colectivas con ascensor deben tener un itinerario practicable que una la edificación con la vía pública y con las dependencias de uso común.
• En edificios ya existentes a la fecha de la ley, la obligación es más matizada: deben desarrollarse condiciones de adaptabilidad y practicabilidad "en los grados y plazos que establezca la reglamentación" — no hay una obra impuesta desde el día uno.

El Decreto 914/97, que reglamenta estos artículos, resuelve la parte más importante para un consorcio: las viviendas colectivas existentes deben adecuar sus zonas comunes con el grado de adaptabilidad o, en su defecto, de practicabilidad, a requerimiento de los ocupantes de cualquier unidad funcional (Anexo I, apartado B.1). En criollo: el consorcio no tiene que salir a construir rampas por su cuenta en edificios antiguos, pero apenas un propietario o un ocupante la pide, la obligación queda activada y no es optativa.

Lo que agrega la Ley 962 de CABA

A nivel local, la Ley 962 (sancionada en 2002, publicada en enero de 2003) modificó el Código de Edificación de la Ciudad bajo el título "Accesibilidad física para todos", incorporando definiciones técnicas y modificando artículos puntuales para exigir estándares concretos en obra nueva y en remodelaciones que tramitan permiso. El art. 4.6.3.8 ("Rampas") del Código, tal como quedó redactado por esta ley, fija entre otras cosas:

• Ancho mínimo de 1,00 m y solado antideslizante.
• La pendiente máxima se calcula según una tabla en función de la altura a salvar (por ejemplo, hasta 0,30 m de desnivel la pendiente interior máxima es 8,33 %; a partir de 0,50 m ya exige descansos intermedios).
• Toda rampa que deba salvar más de 1,40 m de desnivel debe complementarse con un medio alternativo de elevación (por ejemplo, una plataforma o un ascensor) — la razón técnica por la que, en edificios con mucho desnivel entre la vereda y el palier, la solución termina siendo un elevador y no una rampa.

La Ley 962 refuerza y detalla técnicamente el estándar de obra nueva/remodelación; la obligación específica de adecuar zonas comunes de un edificio ya construido a pedido de un ocupante sigue apoyada, en lo sustancial, en la Ley 24.314 y el Decreto 914/97 reseñados arriba.

Quién paga: expensa ordinaria, no extraordinaria

El art. 2048 CCyC resuelve la pregunta de quién absorbe el costo antes incluso de que exista la obra: clasifica expresamente "las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros" como expensas comunes ordinarias. Eso significa que el gasto se reparte entre todos los propietarios según su porcentual, igual que el mantenimiento del ascensor o la limpieza de los espacios comunes, sin necesidad de encuadrarlo en el circuito más pesado que suele reservarse para una expensa extraordinaria puntual.

Qué mayoría hace falta para aprobar la obra

Clasificar el gasto como ordinario no reemplaza la decisión de hacer la obra: eso sigue pasando por la asamblea. Al tratarse de una mejora sobre partes comunes, rige el art. 2051 CCyC: alcanza el consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. El mismo artículo le da una salida al propietario que la pide si la asamblea se la niega —o a la minoría afectada si se la conceden—: puede recurrir a la justicia para que el juez deje sin efecto la decisión, evaluando si la obra es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, o si afecta la seguridad, solidez o el destino del inmueble.

Qué pasa si el consorcio se niega: dos casos reales

La Cámara Nacional en lo Civil ya resolvió casos concretos sobre esto. En 2019, en un edificio de la Avenida de los Incas (Belgrano R), una propietaria demandó al consorcio para que instalara una rampa de acceso; la asamblea extraordinaria había resuelto por unanimidad instalar en cambio una plataforma elevadora, por los problemas constructivos que traía la rampa dado el escaso espacio disponible. Primera instancia ordenó la instalación en un plazo de 60 días bajo apercibimiento de una multa de $20.000 por cada día de demora, y la Cámara confirmó el criterio: los jueces Omar Díaz Solimine, Juan Manuel Converset y Pablo Trípoli sostuvieron que "no se discute el deber legal actual que pesa sobre los propietarios de las viviendas colectivas edificadas con anterioridad a la sanción de ley 24.314, de ajustar los accesos a ésta en la medida de su adaptabilidad y practicabilidad (conf. art. 21 inc. b 1 de la ley 24.314)".

Más recientemente, en julio de 2025, la Cámara intervino en el caso de una vecina de 95 años que demandó a su consorcio por una rampa de acceso: revocó, en plena feria judicial de invierno, el rechazo que había dictado primera instancia a una medida cautelar, señalando que "las razones de urgencia que habilitan la feria judicial son aquellas que implican un riesgo serio e inminente de afectación de derechos", verificado en el caso de una persona de edad avanzada con movilidad reducida (jueces Ricardo Li Rosi, Pablo Trípoli y Carlos Carranza Casares). Al cierre de esta guía el expediente sigue en trámite —es una cautelar, no una sentencia definitiva sobre el fondo—, pero confirma que la Justicia trata estos reclamos con carácter urgente.

Qué conviene pedir antes de resolverlo

• Un informe técnico de un profesional matriculado que evalúe si el espacio disponible admite una rampa dentro de los parámetros del art. 4.6.3.8 del Código de Edificación, o si por el desnivel conviene directamente una plataforma elevadora.
• Confirmar el pedido por escrito del propietario u ocupante que lo solicita, porque es lo que activa la obligación del Decreto 914/97.
• Llevar la propuesta a asamblea con el informe técnico adjunto, para que quede aprobada por mayoría (art. 2051 CCyC) y registrada en el acta.
• Presupuestar la obra como parte del proceso habitual de obras del consorcio y liquidarla luego como expensa ordinaria, no extraordinaria.
• Revisar si el reglamento de copropiedad tiene alguna previsión propia sobre accesibilidad que convenga tener en cuenta.

Como en la mayoría de las obras sobre partes comunes, la mejor forma de evitar que esto termine en un reclamo judicial es resolverlo en asamblea apenas se plantea el pedido, con la mayoría que corresponde y la expensa clasificada correctamente desde el principio — otro punto donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que la decisión salga bien encuadrada la primera vez.