Limpieza de tanques de agua del consorcio en CABA: qué exige la Ley 6040

El tanque de reserva de agua —casi siempre en la azotea, a veces con una cisterna de bombeo en la planta baja— es una de esas instalaciones comunes que nadie mira hasta que aparece un problema: agua con olor, un vecino que se queja, una inspección del GCBA que pide el certificado. Desde 2018 la obligación del consorcio sobre esto cambió de fondo: dejó de ser una limpieza semestral fija impuesta por ordenanza y pasó a ser un esquema de plan propio más control de calidad del agua, con una norma puntual que conviene conocer antes de que la pregunta llegue de un inspector.

La Ley 6040: qué le exige al consorcio

La Ley 6040 de la Ciudad de Buenos Aires (sancionada el 8 de noviembre de 2018, promulgada por el Decreto 405/18 y publicada en el Boletín Oficial el 6 de diciembre de 2018) regula la limpieza y desinfección de los tanques de almacenamiento de agua potable de los inmuebles en propiedad horizontal, con un objetivo explícito: garantizar las condiciones para consumo humano y preservar la salud de las personas (art. 1°). El sujeto obligado es, en los propios términos de la ley, «el consorcio de propietarios y/o administrador» — es decir, la obligación recae sobre el consorcio, y el administrador es quien la gestiona en su representación.

El art. 3° detalla tres deberes concretos, independientes entre sí:

• Controlar y revisar en forma periódica las instalaciones, para conservar y asegurar la hermeticidad del agua.
• Efectuar un análisis bacteriológico y físico-químico del agua de los tanques, como mínimo una vez al año.
• Si ese análisis muestra que el agua no se ajusta a los estándares del Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), limpiar y desinfectar los tanques dentro de los 15 días corridos posteriores.

El plan de limpieza lo fija el consorcio, y va en el Libro de Actas

El punto que más cambió respecto del régimen anterior está en el art. 2°: la ley ya no fija una periodicidad obligatoria uniforme para todos los edificios (la vieja Ordenanza 45.593, que exigía una limpieza cada seis meses, quedó expresamente derogada por el art. 9° de la Ley 6040). En su lugar, es el propio consorcio —o el administrador en su representación— quien determina un plan de limpieza, mantenimiento y desinfección de los tanques, y esa periodicidad tiene que quedar asentada en el Libro de Actas de Asamblea. En la práctica, la mayoría de las administraciones sigue manteniendo la limpieza semestral como buena práctica del sector, pero ahora es una decisión que el consorcio adopta y documenta, no un piso legal fijo impuesto desde afuera.

El análisis anual: la obligación que no depende del plan

A diferencia del plan de limpieza (que el consorcio define a su criterio), el análisis bacteriológico y físico-químico anual es una obligación fija que no admite alternativa: se hace como mínimo una vez al año, en laboratorio habilitado, y sirve para verificar que el agua cumple los estándares que fija el ERAS. Si el resultado da fuera de norma, el plazo de 15 días corridos para limpiar y desinfectar corre a partir de ese resultado, esté o no programada una limpieza en el calendario que el consorcio fijó en actas — la ley no permite esperar a la próxima limpieza planificada si el análisis anual detectó un problema.

Las multas: tres infracciones distintas de la Ley 451

La propia Ley 6040 no se limita a fijar obligaciones: modifica directamente el Régimen de Faltas (Ley 451) para incorporar tres infracciones específicas, expresadas en unidades fijas (UF):

• Art. 1.2.3 — Desinfección de tanques: de 500 a 2.000 UF por omitir la limpieza y desinfección de los tanques o por no efectuar el análisis bacteriológico anual (de 1.000 a 4.000 UF si la conducta la comete un establecimiento comercial).
• Art. 1.2.3 bis — Análisis bacteriológico fuera de norma: de 1.000 a 3.000 UF por no limpiar y desinfectar los tanques dentro de los 15 días corridos, cuando el análisis detectó que el agua no cumple los estándares.
• Art. 1.2.3 ter — Falseamiento de documentación: de 2.500 a 5.000 UF por falsear o alterar los datos o la documentación de la limpieza, el mantenimiento o los análisis del agua.

Son tres infracciones autónomas y acumulables: un consorcio que no hizo el análisis anual y además presenta un certificado adulterado puede incurrir en dos de ellas a la vez.

Empresa habilitada y documentación: lo que conviene pedir

La Ley 6040 no exige por sí misma, en su propio texto, que la limpieza la haga una empresa inscripta en un registro determinado — eso es una práctica del sector, no una cláusula expresa de esta ley en particular. Aun así, conviene exigir siempre:

• Un certificado de limpieza y desinfección firmado por un responsable técnico, con fecha de emisión y de próximo vencimiento.
• El protocolo del análisis bacteriológico y físico-químico del laboratorio, para poder acreditar en cualquier momento que se cumplió el art. 3° inc. b).
• Un asiento de cada intervención, con fecha y detalle de lo realizado, que respalde la periodicidad que el consorcio fijó en el Libro de Actas.

Más allá de ese punto sin confirmar, contratar una empresa que no pueda entregar certificado ni protocolo de análisis deja al consorcio sin respaldo documental frente a un reclamo de un propietario o una inspección — el mismo riesgo, en la práctica, que dejar sin completar cualquiera de los libros obligatorios del consorcio.

Cómo queda el circuito completo

• Definir el plan de limpieza y su periodicidad, y dejarlo asentado en el Libro de Actas de Asamblea (art. 2° Ley 6040).
• Hacer el análisis bacteriológico y físico-químico del agua al menos una vez al año (art. 3° inc. b).
• Si el análisis da fuera de los estándares del ERAS, limpiar y desinfectar dentro de los 15 días corridos (art. 3° inc. c).
• Archivar certificado y protocolo de análisis junto con el resto de la documentación que se rinde al consorcio, para tenerlos a mano ante cualquier reclamo o inspección.

Como con las demás obligaciones edilicias del consorcio — fachadas, ascensores o matafuegos—, el punto en común es siempre el mismo: la norma exige un mínimo concreto y verificable, pero el respaldo documental es lo que evita que un incumplimiento aislado se convierta en una multa o en un conflicto con un propietario. Ahí es donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que el circuito quede bien armado desde el principio.