Conservación y mantenimiento de ascensores en CABA: qué exige la Ciudad al consorcio

Además de las obligaciones edilicias sobre la fachada del edificio, el ascensor tiene su propio régimen de control frente al Gobierno de la Ciudad. Es una de las instalaciones más reguladas de un consorcio porteño —por el riesgo que implica para quienes lo usan— y una de las que más gasto fijo mensual genera en la expensa, así que vale la pena que el administrador y el consejo entiendan qué exige exactamente la normativa vigente.

El marco normativo vigente: Código de Edificación + Resolución 412/AGC/2019

Desde el 1° de enero de 2019 rige en la Ciudad un nuevo Código de Edificación (aprobado por la Ley 6100 y promulgado por el Decreto 450/18), que reorganizó la vieja Sección 8 —donde antes vivía la Ordenanza 49.308 sobre conservación de ascensores— en un nuevo articulado. La conservación de los medios mecánicos de elevación (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guardas mecanizadas de vehículos y rampas móviles) quedó regulada en el artículo 5.1 y siguientes del nuevo Código, y su reglamentación operativa la fija la Resolución N° 412/AGC/2019 (dictada el 18/09/2019, publicada el 24/09/2019 por la Agencia Gubernamental de Control), que dejó sin efecto toda la normativa anterior sobre la materia —incluida la vieja Ordenanza 49.308 y su decreto reglamentario—. Es importante tenerlo presente porque todavía circula bibliografía y modelos de trámite que citan la normativa derogada.

Declarar el ascensor en el Registro de Conservación de Elevadores

El primer deber del consorcio (el «sujeto obligado», en los términos de la resolución) es tener cada elevador declarado en el registro digital de la Ciudad, con una empresa conservadora asignada. Por cada elevador se paga una tasa anual, y con ese pago se obtiene la oblea con código QR que acredita que la instalación está al día. Esa oblea vence el 31 de diciembre de cada año y debe renovarse antes del 31 de marzo del año siguiente, y tiene que quedar exhibida en un lugar visible próximo al ascensor —lo mismo que exigía el viejo régimen con el cartel del conservador, pero ahora con verificación digital—.

Obligaciones del consorcio como «sujeto obligado»

• Designar una empresa conservadora habilitada para cada elevador existente.
• Garantizar el acceso a la instalación —al menos en días hábiles de 7:30 a 12:30 y de 14:30 a 19:30, y las 24 horas en caso de accidente o emergencia— tanto a la empresa conservadora como a la autoridad de control.
• Mantener el ascensor apto para su uso, cumplir las mejoras que indique el informe de conservación e impedir su utilización si presenta fallas.
• Contar con la habilitación del elevador (o el trámite de habilitación iniciado).
• Tener vigente una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra daños a personas —incluida la muerte— y a bienes propios o de terceros por el uso del ascensor, con una cobertura mínima de 300.000 unidades fijas para el primer o único elevador y 50.000 UF adicionales por cada elevador extra del edificio.

Qué debe garantizar la empresa conservadora

La empresa conservadora —que también necesita un permiso propio, renovable, con representante técnico matriculado a razón de uno cada 250 elevadores como máximo (mínimo dos representantes por empresa)— es quien lleva el libro digital de conservación de cada instalación. Su representante técnico debe informar en ese libro, al menos una vez al mes, el estado del ascensor con uno de cuatro resultados posibles: apto para su uso; apto con mejoras menores pendientes; no apto para su uso; o fuera de servicio por intervención de la autoridad de control. Si el resultado es «no apto», la empresa debe retirarlo de servicio de inmediato y mantenerlo así hasta resolver la deficiencia.

Qué pasa si el consorcio no cumple

No tener el ascensor declarado y al día en el registro, no contar con empresa conservadora vigente, o seguir usando una instalación informada como «no apta», expone al consorcio a la interrupción o baja del permiso de la conservadora, a la intervención de la autoridad de control (que puede retirar el elevador de servicio por sí misma) y, ante un accidente, a responsabilidad civil del consorcio y —según el caso— del administrador por no haber controlado que la documentación estuviera al día.

El rol del administrador

En la práctica, el administrador es quien contrata y controla a la empresa conservadora, verifica que la oblea esté renovada, que la póliza de responsabilidad civil esté vigente y que el libro digital tenga los informes mensuales al día —y quien debe actuar sin demora si un informe marca el ascensor como no apto para su uso—. El costo del contrato de conservación y del seguro es un gasto común que integra la expensa ordinaria, y conviene que quede reflejado con claridad en la rendición de cuentas mensual, junto con el resto de la documentación obligatoria del consorcio.

Cuándo conviene asesoramiento

Revisar el contrato con la empresa conservadora, confirmar que su permiso y el de su representante técnico estén vigentes, y decidir cómo reaccionar ante un informe de «no apto para su uso» —incluyendo la eventual responsabilidad frente a un accidente— combina lo técnico con lo legal y lo contable: el terreno de la doble incumbencia de un administrador abogado y contador.