Instalación eléctrica del consorcio en CABA: conservación, matriculado y qué exige el Código de Edificación

El tablero general, las bombas de agua, la iluminación de palieres y escaleras, la sala de máquinas del ascensor: toda la instalación eléctrica de las partes comunes del edificio también tiene su propia obligación de conservación, distinta de la instalación individual de cada unidad. Es otro capítulo del mismo terreno que ya cubrimos con el certificado de fachadas, la conservación de ascensores, los matafuegos y la instalación de gas: obligaciones edilicias del edificio frente a la autoridad de control, con responsabilidad directa del consorcio si no se atienden.

Qué exige el Código de Edificación

El Código de Edificación de la Ciudad (Ley 6100, texto ordenado según el art. 111 de la Ley 6438) dedica su Título 5 a la conservación y mantenimiento de los edificios, con un artículo específico para cada tipo de instalación: fachadas (5.1.2), instalaciones eléctricas (5.1.3), instalaciones termomecánicas (5.1.4), medios mecánicos de elevación —ascensores— (5.1.5), instalaciones térmicas (5.1.6) e instalaciones contra incendio (5.1.7). El artículo 5.1.3 dice que las instalaciones eléctricas "deben ser conservadas en buen estado, para preservar la seguridad de las personas", que toda anormalidad detectada en los materiales eléctricos o sus accesorios debe corregirse mediante reemplazo o reparación "bajo responsabilidad y supervisión de profesionales matriculados", y que corresponde contar con una "certificación técnica periódica" según lo que establezcan los Reglamentos Técnicos del propio Código.

Quién puede intervenir y con qué norma técnica

Sólo un profesional matriculado con incumbencias en instalaciones eléctricas —inscripto ante el Consejo Profesional que corresponda a su título (por ejemplo COPIME para técnicos e ingenieros electricistas, o CPIC para ingenieros civiles con encomienda específica)— puede intervenir en la instalación de las partes comunes. El diseño, la ejecución y la verificación de cualquier instalación eléctrica en un inmueble deben ajustarse a la Reglamentación AEA 90364 de la Asociación Electrotécnica Argentina, de cumplimiento obligatorio en todo el país desde la Resolución 168/1992 de la entonces Secretaría de Energía. Dentro de esa reglamentación, la Sección 771 es la que específicamente contempla las instalaciones de edificios de renta y propiedad horizontal, incluyendo las de uso común (ascensores, bombas de agua, iluminación de espacios compartidos y sistemas de protección contra incendio). Las distribuidoras eléctricas (Edenor y Edesur en CABA) exigen el cumplimiento de esta norma para aprobar nuevas conexiones o ampliaciones de suministro.

Un certificado que no es para el mantenimiento de rutina

Al buscar información sobre "certificado de instalación eléctrica" en CABA aparece con frecuencia el Certificado de Instalación Eléctrica Desenergizada, aprobado por la Disposición DI-2023-71-GCABA-DGFYCO de la Agencia Gubernamental de Control. Vale aclararlo para no confundirlo: ese certificado no es una certificación periódica de conservación, sino un trámite puntual que un profesional certificante emite para acreditar el corte de energía de un inmueble como paso previo a una demolición. No aplica al mantenimiento habitual de un edificio en uso.

Qué conviene revisar en la práctica

• El estado del tablero general y de las térmicas o disyuntores diferenciales de partes comunes.
• La puesta a tierra de la instalación común, especialmente en sala de máquinas del ascensor y bombas de agua.
• La iluminación de emergencia y de señalización en palieres, escaleras y subsuelos.
• Que cualquier trabajo sobre la instalación común quede documentado y firmado por un matriculado con incumbencia vigente.
• Si la póliza del seguro integral del edificio condiciona la cobertura por incendio o cortocircuito al estado de la instalación eléctrica.

El mantenimiento de la instalación eléctrica común es un gasto recurrente que se presupuesta como parte de la expensa ordinaria, junto con los seguros del consorcio y el resto de la documentación obligatoria, y debe quedar reflejado en la rendición de cuentas mensual. Decidir cuándo conviene una actualización mayor del tablero o de la instalación, y cómo presupuestarla frente al consejo, combina lo técnico con lo legal y lo contable: el terreno de la doble incumbencia de un administrador abogado y contador.