Aire acondicionado en la fachada del consorcio en CABA: dónde se puede instalar y qué mayoría hace falta

El equipo de aire acondicionado que un propietario quiere colgar en la fachada, o la estructura que arma en la azotea para varios equipos, es uno de los reclamos más frecuentes entre vecinos de un consorcio: por el desagüe que gotea sobre el balcón de abajo, por el ruido del condensador o simplemente porque nadie preguntó. Pero además del conflicto de convivencia, hay una norma específica de CABA que regula dónde se pueden colocar estos artefactos y una regla del Código Civil y Comercial sobre qué mayoría hace falta para autorizarlos, porque la fachada es una parte común del edificio.

Qué dice la normativa de CABA sobre equipos en la fachada

La Ley 4877 (sancionada en 2013, con la fe de erratas corregida por la Ley 4909 de 2014) modificó el Código de Edificación entonces vigente para regular puntualmente la instalación de "artefactos acondicionadores de aire o climatizadores de ambientes" agregados a fachadas y muros visibles desde la vía pública. Las reglas, que confirmamos contra el texto oficial publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad, son:

• Prohibido en planta baja si el equipo queda visible desde la vía pública.
• En el resto del edificio se pueden colocar en la fachada de edificios existentes, siempre que no dañen la composición arquitectónica y no sobresalgan más de 0,30 m del plomo del paramento.
• Si la fachada tiene un espacio previsto para estos aparatos, hay que ubicarlos ahí. Si no lo tiene, sólo pueden ir dentro de balcones, vanos existentes, terrazas existentes o patios interiores.
• Los edificios construidos después de la reforma deben prever, desde el proyecto, un espacio diseñado para estos equipos.
• En distritos Urbanización Determinada (U), Arquitectura Especial (AE) y Área de Protección Histórica (APH), y en edificios catalogados, las restricciones son mayores: los equipos no pueden menoscabar la composición del edificio ni destruir ornamentos o carpinterías, y se prohíbe instalar equipos tipo "de ventana" visibles desde la calle.

Estas reglas nacieron como modificación de un artículo puntual (el 4.4.8.2) del viejo Código de Edificación, anterior a la reforma integral aprobada por la Ley 6100 (vigente desde el 1° de enero de 2019, con el texto ordenado que incorporó después la Ley 6438). El nuevo Código reorganizó la numeración y reubicó el contenido de "Agregados sobre la Fachada" dentro del Título 3.1.4, el mismo capítulo que regula las fachadas en general.

Por qué la fachada es una parte común (y qué implica)

El art. 2041 del Código Civil y Comercial enumera las cosas y partes necesariamente comunes del edificio —el terreno, los muros maestros y demás estructuras, los techos, azoteas y terrazas, las cañerías e instalaciones de servicios centrales, entre otras— con carácter enunciativo, no taxativo. La fachada, como parte de la estructura y la imagen exterior del edificio, integra ese conjunto de cosas comunes. Eso significa que ningún propietario puede modificarla por su cuenta, aunque el equipo esté pensado para uso exclusivo de su unidad: la autorización pasa por el consorcio, no por el propietario individual.

Qué mayoría hace falta para autorizarlo

El CCyC distingue dos escenarios para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. El art. 2051 fija la regla general: alcanza el consentimiento de la mayoría de los propietarios, con un informe técnico previo de un profesional autorizado. El art. 2052 exige unanimidad en dos casos: cuando la mejora gravita o modifica de manera sustancial la estructura del inmueble, y —el supuesto que más aplica a un aire acondicionado individual— cuando la obra sobre una cosa común se hace en interés particular y sólo beneficia a un propietario. En la práctica, esto deja a la asamblea (o al consejo, si el reglamento lo delega dentro de ciertos límites) con la decisión de cuál de los dos regímenes aplica según cómo se plantee el pedido, y conviene dejarlo resuelto en el acta antes de que el propietario instale el equipo, no después.

Qué conviene pedir antes de autorizar una instalación

• Un proyecto técnico simple (ubicación exacta, distancia al plomo de la fachada, forma de fijación) firmado por un instalador o profesional matriculado.
• Confirmar si el reglamento de copropiedad fija reglas propias sobre fachada, más restrictivas que la ley general.
• Verificar si el edificio está en un distrito protegido o catalogado, porque ahí las restricciones son mayores y a veces directamente prohíben ciertos equipos.
• Resolver de antemano el desagüe del condensado, para que no gotee sobre balcones, patios o la vereda, y el nivel de ruido del equipo exterior.
• Dejar la autorización (o el rechazo) documentada en el acta, con la mayoría que corresponda según si el consorcio la trata como mejora general o como obra en interés particular de un solo propietario.

Como con cualquier obra sobre partes comunes, conviene enmarcar el pedido dentro del proceso ya conocido de obras en el consorcio y dejar constancia en las actas de asamblea con la mayoría que corresponde según quórum y mayorías. Es otro punto donde conviene mirar en conjunto lo edilicio y lo legal —como en la conservación de fachadas o la instalación eléctrica del consorcio— y donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a resolverlo sin que termine en un conflicto de vecinos.