Recursos
Guías del consorcio
Material claro y práctico para propietarios, consejeros y administraciones de la Ciudad de Buenos Aires. Escrito por un estudio de abogados y contadores especializado en propiedad horizontal.
Normativa y gestión del consorcio
Normativas vigentes de propiedad horizontal en CABA
El Código Civil y Comercial, la Ley 941 (con sus modificatorias 3254 y 3291), el RPA y los convenios del personal: qué regula cada norma.
Leer la guía →Ley 941 y 3254: qué le exigen al administrador de tu consorcio
Inscripción en el RPA, declaración jurada anual, rendición de cuentas y los datos que la ley obliga a mostrar en cada liquidación.
Leer la guía →Reglamento de copropiedad: qué es, qué contiene y cómo se modifica
Qué debe contener por ley (art. 2056), para qué sirve y cómo se modifica (art. 2057): dos tercios, escritura pública y los cambios que necesitan unanimidad.
Leer la guía →Cómo leer la liquidación de expensas de tu consorcio
Qué datos debe incluir por ley, cómo distinguir ordinarias de extraordinarias y las señales de alerta a revisar cada mes.
Leer la guía →Expensas ordinarias y extraordinarias: diferencias y quién paga
En qué se diferencian, cómo se aprueban y quién las paga cuando la unidad se vende o se alquila.
Leer la guía →Expensas en un alquiler: ¿las paga el inquilino o el propietario?
El consorcio siempre le cobra al propietario. Entre propietario e inquilino, el reparto legal de la Ley 27.551 quedó derogado por el DNU 70/2023: hoy depende del contrato.
Leer la guía →Cómo cambiar de administrador de consorcio en CABA
Qué dice el reglamento, qué mayoría hace falta en la asamblea y cómo asegurar un traspaso prolijo de documentación, llaves y fondos.
Leer la guía →Asamblea de consorcio: tipos, quórum y mayorías
Ordinaria vs extraordinaria, convocatoria, quórum, mayorías para decidir y validez del acta.
Leer la guía →Actas de asamblea: qué deben contener, cómo se firman y cómo se impugnan
El libro de actas obligatorio, qué debe contener por ley (art. 2062), cómo se firma, los ausentes (art. 2060) y cómo se impugna una decisión.
Leer la guía →Qué hace (y qué puede exigir) el consejo de propietarios
Las cuatro atribuciones del art. 2064 CCyC, con cita, más tres facultades fuera de ese artículo que casi nadie usa.
Leer la guía →Rendición de cuentas del administrador: qué exigir
Con qué periodicidad y respaldo se rinde, y cómo el consejo y la asamblea controlan que las cuentas estén en orden.
Leer la guía →Fondo de reserva del consorcio: qué es y para qué sirve
Cómo se constituye, para qué se usa y por qué un fondo sano evita expensas extraordinarias de urgencia.
Leer la guía →Morosidad en expensas: qué puede hacer el consorcio
Intereses, gestión amistosa, el certificado de deuda como título ejecutivo y el juicio de expensas.
Leer la guía →Obras en el consorcio: presupuestos, aprobación y control
La regla de los varios presupuestos, qué decide la asamblea y cómo se tratan las obras urgentes.
Leer la guía →Encargado de edificio: derechos y obligaciones del consorcio
El consorcio como empleador: convenio del personal de edificios, categorías, aportes y cómo evitar conflictos.
Leer la guía →Aguinaldo del encargado de edificio: cómo se calcula y cuándo lo paga el consorcio
Las dos cuotas (30/6 y 18/12), el cálculo sobre la mejor remuneración del semestre y cómo provisionarlo en las expensas.
Leer la guía →Vacaciones y licencias del encargado de edificio: cuántos días, cómo se cuentan y quién lo suplanta
La escala por antigüedad, por qué el convenio las cuenta en días hábiles, cuándo se toman, las licencias especiales y quién cubre la suplencia.
Leer la guía →Seguros del consorcio: cuáles necesita tu edificio
Seguro integral, responsabilidad civil, ascensores y personal: qué cubrir y cómo controlar pólizas y vigencias.
Leer la guía →Libros y documentación obligatoria del consorcio
Libro de actas, registro de firmas, documentación contable y laboral: qué debe existir y por qué importa.
Leer la guía →Obligaciones impositivas del consorcio: qué presenta, qué aporta y qué retiene
CUIT propio, F.931 y Libro de Sueldos Digital, retenciones de Ganancias al encargado y a proveedores, Ingresos Brutos y el fin del régimen informativo de expensas.
Leer la guía →Calendario de obligaciones del consorcio: 2º semestre 2026
De julio a diciembre: cargas mensuales (sueldos, F.931, retenciones), la DDJJ anual ante el RPA y la 2ª cuota del aguinaldo (18/12).
Leer la guía →Declaración jurada anual del administrador: qué exige el artículo 12 de la Ley 941
Qué informar por el art. 12, las dos presentaciones por TAD, el plazo del período 2025 (30/11/2026), el aviso de altas y bajas en 30 días y las sanciones por no cumplir.
Leer la guía →Paritarias de encargados de edificios: cómo impactan en las expensas
Quién negocia el convenio, con qué frecuencia sube, desde cuándo rige el aumento y por qué el sueldo del encargado pesa tanto en la expensa mensual.
Leer la guía →Despido del encargado de edificio: causas, indemnización y la vivienda
Con o sin causa, preaviso, indemnización por antigüedad y qué pasa con la vivienda del encargado: lo que el consorcio necesita resolver bien para no terminar en un juicio laboral.
Leer la guía →Certificado de deuda de expensas para vender una unidad: quién lo pide y quién responde
Quién lo emite, por qué lo exige el escribano y por qué vendedor y comprador pueden responder los dos por la misma deuda (arts. 2049 y 1937 CCyC).
Leer la guía →Certificado de conservación de fachadas: a qué edificios obliga la Ley 257 y cada cuánto se renueva
Qué edificios están obligados, cada cuánto se renueva el certificado según la antigüedad y qué multas prevé la ley si no se presenta.
Leer la guía →Conservación y mantenimiento de ascensores en CABA: qué exige la Ciudad al consorcio
Registro digital, empresa conservadora obligatoria, oblea QR y seguro de RC: qué exige la Resolución 412/AGC/2019 a todo consorcio con ascensor.
Leer la guía →Matafuegos del consorcio en CABA: qué exige la normativa y qué pasa si no se cumple
Registro de empresas habilitadas, vigencia de la recarga y multas de la Ley 451: qué exige la normativa de matafuegos a todo consorcio porteño.
Leer la guía →Instalación de gas del consorcio en CABA: mantenimiento, revisión y qué pasa si cortan el suministro
Por qué el mantenimiento de las partes comunes es responsabilidad del consorcio, quién puede intervenir y qué pasa si la distribuidora corta el gas a todo el edificio.
Leer la guía →Instalación eléctrica del consorcio en CABA: conservación, matriculado y qué exige el Código de Edificación
Por qué la conservación de la instalación eléctrica común es responsabilidad del consorcio, quién puede intervenir y qué certificado no aplica al mantenimiento de rutina.
Leer la guía →Aire acondicionado en la fachada del consorcio en CABA: dónde se puede instalar y qué mayoría hace falta
Dónde se pueden colocar los equipos de aire acondicionado en la fachada según la Ley 4877 de CABA, y qué mayoría del consorcio hace falta para autorizarlos.
Leer la guía →ART y seguro de vida obligatorio del encargado de edificio: qué cubre cada uno y qué pasa si el consorcio no los tiene
Qué cubre la ART, qué cubre el seguro de vida obligatorio, qué pasa si el consorcio no las contrató y cómo se pagan las dos.
Leer la guía →Separación de residuos en el consorcio: qué exige la Ley 1854 (Basura Cero) y el Curso Basura Cero del administrador
La separación de residuos es obligatoria para todo el edificio, y el administrador debe presentar el certificado del Curso Basura Cero junto con la declaración jurada anual.
Leer la guía →Cámaras de seguridad en el consorcio: cuándo se pueden instalar y qué exige la Ley de Protección de Datos Personales
La instalación se decide en asamblea, pero además hay que cumplir la Ley de Protección de Datos: cartel de aviso, límites de uso e inscripción ante la AAIP.
Leer la guía →Alquiler temporario y Airbnb en el consorcio: qué permite la Ley 6255 y qué puede prohibir el reglamento de copropiedad
Registro obligatorio ante el Ente de Turismo, notificación al consorcio y lo que de verdad decide: si el reglamento de copropiedad lo prohíbe, con jurisprudencia incluida.
Leer la guía →Accesibilidad y rampas en el consorcio: qué exige la ley y quién paga la obra
La accesibilidad en edificios existentes se activa a pedido de un propietario u ocupante (Ley 24.314), la obra se aprueba por mayoría (CCyC art. 2051) y se paga como expensa ordinaria (CCyC art. 2048).
Leer la guía →Cerramiento de balcones en el consorcio: cuándo se puede hacer y qué mayoría hace falta
La estructura del balcón es común y su revestimiento es propio (CCyC arts. 2041 y 2043): por eso cerrarlo no depende solo del propietario, sino de la asamblea y, después, del GCBA.
Leer la guía →Limpieza de tanques de agua del consorcio en CABA: qué exige la Ley 6040
El plan de limpieza lo fija el consorcio y va en el Libro de Actas; el análisis bacteriológico anual y el plazo de 15 días si el agua no cumple los estándares del ERAS, no.
Leer la guía →Desratización y control de plagas en el consorcio: qué exige la ley en CABA
El certificado mensual de desinfección se derogó en 2019; hoy la Ley 451 sanciona al consorcio si se comprueban roedores en partes comunes sin un plan de control periódico.
Leer la guía →Conservación de veredas del consorcio en CABA: qué exige la Ley 5902 y quién responde
La Ley 5902 pone la obligación en el propietario frentista, y en un edificio ese frentista es el consorcio: qué exige antes de la obra y qué multas prevé la Ley 451 si no se cumple.
Leer la guía →Bauleras y cocheras en el consorcio: qué son las unidades complementarias
Una baulera o cochera es, en general, una unidad complementaria (CCyC art. 2039): no se puede vender ni hipotecar por separado del departamento (art. 2045), y el reglamento puede prohibir alquilarla a terceros ajenos al consorcio.
Leer la guía →Destrucción o grave deterioro del edificio: qué puede resolver la asamblea
El art. 2055 CCyC habilita a la asamblea, con una mayoría especial de más de la mitad del valor, a resolver demoler, reparar o reconstruir; la minoría no está obligada a pagar la reconstrucción.
Leer la guía →Multas y sanciones a un propietario que no cumple el reglamento: qué puede hacer el consorcio
El art. 2069 CCyC habilita al consorcio a accionar judicialmente para hacer cesar una infracción; una multa solo es exigible si el reglamento la prevé, con mayoría de dos tercios y derecho de defensa.
Leer la guía →Mediación prejudicial obligatoria en conflictos de consorcio: cuándo aplica y cuándo no
La Ley 26.589 exige mediar antes de demandar, pero la ejecución de expensas y los desalojos son optativos para el consorcio (art. 6); otros reclamos, como la acción de cese del art. 2069, sí requieren el paso previo.
Leer la guía →Prehorizontalidad: qué pasa si comprás una unidad antes de que el edificio esté subdividido
El seguro obligatorio del art. 2071 CCyC dejó de serlo con el DNU 1017/2024: qué protege hoy a quien compra una unidad antes de que el edificio se subdivida en PH.
Leer la guía →Seguro de responsabilidad profesional del administrador: qué exige realmente la Ley 941
El art. 12 inc. e) de la Ley 941 exige declaración jurada patrimonial o seguro de responsabilidad profesional, no un seguro de caución: por qué persiste la confusión y qué rige hoy (Disposición 777/2013).
Leer la guía →Ruidos molestos en el consorcio: qué dice la ley en CABA
Tres planos distintos —civil, administrativo y contravencional— con reglas y autoridades diferentes. Qué horarios rigen de verdad, a quién se le aplica la multa y cómo documentar un reclamo que prospere.
Leer la guía →Filtraciones y humedades en el consorcio: ¿quién paga la reparación?
No importa dónde se ve la mancha, sino dónde se originó la filtración. Partes comunes y propias, el artículo 2041 inciso f) y sus interpretaciones judiciales, terrazas de uso exclusivo y el circuito práctico del reclamo.
Leer la guía →¿Cuándo prescribe la deuda de expensas?
Cada cuota de expensas prescribe a los dos años desde su vencimiento. Qué interrumpe el plazo, qué lo suspende, por qué el juez no la declara de oficio y qué significa para el consorcio que reclama y para el propietario que recibe la demanda.
Leer la guía →Mascotas en el consorcio: qué puede y qué no puede prohibir el reglamento
El reglamento manda, pero no en términos absolutos. Qué pasa si nada dice, por qué una prohibición nueva necesita dos tercios y escritura pública, cuándo una molestia deja de ser tolerable y qué obligaciones agrega CABA para ciertos perros.
Leer la guía →Prohibición de fumar en los espacios comunes del consorcio
El palier y el ascensor no son «zona gris»: dos normas los alcanzan por caminos distintos, la multa recae sobre el responsable del ámbito y desde 2026 la prohibición también cubre el vapeo. Qué puede decidir la asamblea y qué necesita modificar el reglamento.
Leer la guía →Asamblea autoconvocada y asamblea judicial: qué hacer si el administrador no convoca
El edificio quedó sin convocatoria y las decisiones no pueden esperar. Las dos vías de excepción del Código, sus mayorías reales —los dos tercios habilitan la reunión, no resuelven el temario— y el reloj de 30 días para impugnar, que la mediación suspende.
Leer la guía →Impugnación de asamblea: cómo se hace en la práctica
La asamblea decidió algo que no corresponde y hay treinta días para reaccionar. Quién puede impugnar, cómo se cuenta el plazo, por qué la mediación es el paso que salva el caso y qué se pide realmente ante el juez.
Leer la guía →Mudanzas en el consorcio: horarios, uso del ascensor y quién responde por los daños
El consorcio no puede prohibir una mudanza, pero sí reglamentarla. Horarios y aviso previo por reglamento interno (sin escribano), qué ascensor se usa, quién paga si se rompe el palier, y por qué negarle el ascensor a un moroso expone al consorcio.
Leer la guía →Asamblea virtual o a distancia en el consorcio: cuándo es válida
La asamblea por videollamada es válida, pero no por el solo hecho de estar hecha. El requisito de consentimiento que volvió a regir al terminar la emergencia sanitaria, el protocolo porteño punto por punto y los defectos formales por los que se caen.
Leer la guía →Bicicletas y bicicleteros en el consorcio: dónde se pueden dejar y quién lo decide
Ninguna norma prohíbe entrar la bici al edificio, pero estacionarla en el palier es otra cosa. Qué exige el Código de Edificación al bicicletero, qué mayoría necesita instalarlo, si el consorcio responde por el robo y por qué la carga de baterías eléctricas es hoy un punto ciego.
Leer la guía →Quién vota en la asamblea: condóminos, apoderados, usufructuarios, sucesiones e inquilinos
Una unidad, un voto. Qué carta poder alcanza y cuál no según lo que se vote, cómo se resuelve la unidad en condominio o en sucesión, si el usufructuario y el moroso votan, y por qué el poder del titular fallecido ya no sirve.
Leer la guía →Subconsorcios y sectores con independencia: cómo se separan las expensas por torre o por sector
Torres con servicios distintos, locales que no usan el ascensor, un country con club house. El Código permite dividir el edificio en sectores con administración propia, pero sólo por reglamento y con un límite duro: frente a terceros responde todo el consorcio.
Leer la guía →Medidores individuales y prorrateo de servicios: agua, calefacción central y agua caliente en el consorcio
La factura del agua llega al consorcio y la calefacción se paga aunque esté cerrada. Qué dice la Ley 26.221, qué dice el Código, y qué mayoría hace falta para pasar del porcentual al consumo medido.
Leer la guía →Quién está obligado al pago de las expensas: propietario, poseedores y ocupantes
El propietario responde siempre, y el artículo 2050 suma a los poseedores por cualquier título. Por qué el inquilino queda afuera y qué pasa con el boleto, la sucesión y la subasta.
Leer la guía →Rentas propias del consorcio: alquilar la azotea, la medianera o la portería
Azotea para antenas, medianera para publicidad, la portería vacía. Qué mayoría hace falta de verdad, cómo se instrumenta el contrato y dónde tiene que aparecer la renta.
Leer la guía →Designación, mandato y remoción del administrador de consorcios
Sin expresión de causa, con mayoría absoluta y sin tocar el reglamento. Cuánto dura el mandato en CABA, qué mayoría hace falta de verdad y qué tiene que entregar el saliente.
Leer la guía →Cómo trabajamos en Estudio Asencio
Cómo tomamos la administración de tu edificio
Recepción con actas, recorrida del edificio, reunión de consorcio y gestión mensual: cómo es el traspaso con nosotros.
Leer la guía →Portal de propietarios: cómo funciona y qué podés ver
Acceso online a expensas, comprobantes y rendiciones, con transparencia 24 horas para propietarios e inquilinos.
Leer la guía →Por qué un abogado y contador administra tu consorcio
Para administrar la ley no pide título; pero el art. 2067 CCyC mezcla lo contable y lo jurídico en cada inciso. Las normas, y los dos límites que ningún título borra.
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