Quién vota en la asamblea: condóminos, apoderados, usufructuarios, sucesiones e inquilinos

La discusión más cara de una asamblea no suele ser la del orden del día. Es la de los primeros quince minutos: el señor que viene con una autorización escrita a mano de su hermana, la unidad que está a nombre de un matrimonio y aparece uno solo, el departamento del piso 6 cuyo dueño murió el año pasado, la inquilina que quiere votar porque es la que paga las expensas todos los meses, el propietario que debe catorce cuotas. Si esas situaciones se resuelven mal, no se cae la discusión: se cae la asamblea entera, porque el cómputo de la mayoría queda apoyado sobre votos que no correspondían.

Esta guía ordena quién está habilitado a votar en la asamblea de un consorcio, con qué documento se acredita y qué hacer cuando la situación no encaja en el manual. La conclusión práctica conviene anticiparla, porque es la que evita casi todos los problemas: el voto es del propietario y es de la unidad —una unidad, un voto, un porcentual—, y todo lo demás son formas de llevar esa voluntad a la asamblea cuando el titular no puede estar.

La regla base: vota el propietario, y el voto es de la unidad

El punto de partida está en una sola frase del artículo 2058 del Código Civil y Comercial: la asamblea «es la reunión de propietarios facultada para resolver…». Los artículos 2059 a 2061 confirman lo mismo desde otro ángulo: son los propietarios quienes deben ser convocados, y la mayoría se calcula sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales. Legitimados para deliberar y decidir son, entonces, los titulares del derecho real de propiedad horizontal. No los ocupantes, no los poseedores por cualquier título, no quien paga la expensa.

La segunda mitad de la regla es la que casi nunca se enuncia y explica la mayoría de los casos raros. El artículo 2060 manda computar la mayoría absoluta con doble exigencia: número de unidades funcionales y partes proporcionales indivisas de ésas con relación al conjunto. Es decir que la unidad de arriba de la escalera es una unidad y aporta un porcentual, sin importar cuántas personas figuren en su escritura ni cuántos derechos se hayan desmembrado sobre ella. De ahí sale una regla operativa que resuelve sola el condominio, el usufructo y la sucesión: una unidad no puede emitir un voto dividido. Quien tenga que decidir por esa unidad tendrá que llegar a la asamblea con una sola voluntad. Cómo se calculan esas mayorías punto por punto está en la guía de quórum y mayorías.

El apoderado y la carta poder: la norma que casi nadie cita

Todo propietario puede participar personalmente o hacerlo por medio de un apoderado, o bien mediante una carta poder otorgada a favor de otro propietario. Esto no es una costumbre consorcial: el Código lo da por supuesto en un lugar inesperado. El artículo 2056, inciso n), al enumerar el contenido obligatorio del reglamento de propiedad horizontal, exige la «especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas».

Vale la pena leer esa frase dos veces, porque dice tres cosas a la vez. Primero, la representación por carta poder está legalmente admitida en la propiedad horizontal: es la propia ley la que la presupone. Segundo, tiene que estar limitada, y la limitación es contenido obligatorio del reglamento, no una opción. Tercero, el Código no fija el número: delega el máximo en cada reglamento. El sentido del límite es evidente cuando se piensa en el caso extremo —un propietario que junta veinte cartas poder decide solo por el edificio, y la asamblea deja de ser una deliberación para volverse una formalidad—, así que el número debe ser razonable en relación con la cantidad de unidades del edificio.

Consecuencia práctica poco explorada: si el reglamento de un edificio no dice nada sobre el tope de cartas poder, tiene una omisión respecto de un contenido que la ley califica como obligatorio. No convierte en nulas las representaciones, pero deja el punto abierto a discusión en cada asamblea conflictiva, y es una de las cosas que conviene corregir cuando el consorcio ya va a modificar el reglamento por otro motivo.

Qué formalidad necesita el poder (y por qué depende del orden del día)

Acá está el error más frecuente y el más caro, porque nadie lo ve hasta que alguien impugna. La respuesta a «¿alcanza con una carta poder firmada?» no es sí ni no: depende de qué se vaya a votar. Dos artículos de la parte general del Código lo resuelven.

• Artículo 363 — forma. «El apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el acto que el representante debe realizar.» Si el acto a realizar exige escritura pública, el poder para realizarlo también.
• Artículo 375 — alcance. «Las facultades contenidas en el poder son de interpretación restrictiva. El poder conferido en términos generales sólo incluye los actos propios de administración ordinaria y los necesarios para su ejecución.» Y su inciso e) exige facultades expresas para «constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables».

Traducido al orden del día de una asamblea real, el corte queda así:

• Puntos de administración ordinaria —aprobar la rendición de cuentas, designar o remover administrador, aprobar un presupuesto de obra, fijar una expensa extraordinaria, aprobar el reglamento interno de convivencia—: la carta poder simple del propietario alcanza, con las cautelas de identificación que se ven más abajo.
• Puntos que tocan el derecho real —modificar el reglamento de propiedad horizontal (artículo 2057), alterar porcentuales, constituir una servidumbre, afectar o desafectar sectores, cualquier decisión que requiera la conformidad expresa del titular del artículo 2061—: hace falta un poder con facultades expresas y, como esos actos se instrumentan por escritura pública, un poder por escritura pública. Una autorización manuscrita no habilita a votar la reforma del reglamento por otro.

Esta es también la razón por la cual la doctrina notarial advierte que, cuando en el orden del día hay una reforma de cláusulas estatutarias del reglamento, la asamblea puede legítimamente exigir la acreditación de la titularidad dominial —y por elemental buena fe debe anunciarlo en la convocatoria, para que nadie llegue sin el título—. En los puntos de gestión cotidiana, en cambio, exigir el testimonio de escritura a quien ya figura en el padrón de propietarios de la administración es un recaudo excesivo.

Dos detalles operativos que resuelven discusiones de mesa. El artículo 374 permite a los terceros —acá, la asamblea— exigir que el representante entregue copia firmada del instrumento del que resulta su representación: esa copia es la que hay que archivar junto al acta. Y el último párrafo del artículo 2062, que ordena cotejar las firmas de cada asamblea contra las firmas originales registradas, se entiende bien sólo cuando se lo lee en esta clave: el cotejo con el libro de registro de firmas es para la carta poder que no tiene certificación notarial o bancaria, donde no hay otra manera de saber si la firma del poderdante es auténtica. Si quien viene acredita identidad y título de propietario, la firma registrada es irrelevante: la titularidad pudo haber cambiado y el registro de firmas quedar viejo.

Unidad en condominio: dos titulares, un voto

Cuando la unidad pertenece a dos o más personas en condominio —el caso típico del matrimonio que compró en partes iguales, o de los hermanos que recibieron el departamento—, el consorcio no tiene ante sí dos propietarios con medio voto cada uno. Tiene una unidad funcional con un voto y un porcentual. Los condóminos deben, entonces, unificar la representación: presentarse de común acuerdo, o que uno concurra con carta poder del otro.

Si no hay acuerdo entre ellos, el problema no es del consorcio sino del condominio, y el Código lo resuelve adentro: el artículo 1993 manda que, cuando el uso y goce en común no es posible por oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea decidan sobre la administración; y el artículo 1994 establece que la resolución de la mayoría absoluta computada según el valor de las partes indivisas — aunque corresponda a uno solo— obliga a todos, y que en caso de empate decide la suerte. Es decir que dos condóminos al cincuenta por ciento enfrentados entre sí no pueden trasladar su bloqueo a la asamblea del edificio: tienen que resolverlo entre ellos.

El caso del cónyuge merece su propio párrafo porque es el más común y el que más se traba innecesariamente. Hay dos variantes: la unidad está a nombre de ambos y viene uno solo sin poder, o la unidad está a nombre de uno aunque haya sido adquirida durante el matrimonio. La doctrina resuelve ambas por la figura del mandato tácito: salvo una situación pública de separación de hecho o conflicto entre los cónyuges, puede admitirse a uno de ellos sin autorización escrita del otro. Es una aplicación concreta de la regla interpretativa general de la materia, que conviene tener presente en toda la sección que sigue: ante la duda sobre la legitimación de quien se presenta, hay que estar a la postura que favorezca su intervención, porque el sentido mismo de la asamblea es que los interesados puedan debatir y decidir.

Usufructo: quién vota, el nudo propietario o el usufructuario

Es la situación de la unidad que se donó a los hijos reservándose los padres el usufructo, muy frecuente en la cartera. Y produce una asimetría llamativa: el que paga no es necesariamente el que vota.

Del lado del dinero la respuesta es clara. El artículo 2148 pone a cargo del usufructuario los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que gravan directamente los bienes objeto del usufructo. Del lado del voto, en cambio, el Código no trae una regla expresa para la propiedad horizontal. El criterio estructural es que el titular del derecho real de propiedad horizontal sigue siendo el nudo propietario —el usufructuario tiene un derecho real distinto, de uso y goce— y que por lo tanto es el nudo propietario quien integra la «reunión de propietarios» del artículo 2058. La doctrina relevada matiza ese criterio distinguiendo según la materia: sobre actos de administración ordinaria del edificio se admite el voto del usufructuario, mientras que cuando lo que se decide es la disposición de cosas comunes el voto pertenece únicamente al propietario de la unidad.

Mientras esa distinción no tenga una regla legal expresa que la respalde, la salida práctica es simple y elimina el riesgo: que nudo propietario y usufructuario acuerden por escrito quién concurre, y que el que no va otorgue carta poder al que va. Cuesta una firma y le saca al acta un flanco de impugnación.

Propietario fallecido: la sucesión en la asamblea

Cuando muere el titular, la unidad no queda fuera del consorcio ni deja de computar para las mayorías —que se calculan sobre la totalidad de las unidades—, de manera que resolver quién la representa es un problema del consorcio y no sólo de la familia.

• Los herederos suceden de inmediato. El artículo 2280 establece que desde la muerte del causante los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa. No hay un período en que la unidad no tenga titular.
• Ascendientes, descendientes y cónyuge no necesitan esperar la declaratoria. El artículo 2337 los inviste de la calidad de herederos desde el día de la muerte, sin ninguna formalidad ni intervención de los jueces, aun cuando ignoren la apertura de la sucesión. Con la partida de defunción y la acreditación del vínculo pueden intervenir. Los demás herederos requieren la investidura judicial, es decir la declaratoria o el testamento aprobado.
• Sigue habiendo un solo voto. Varios coherederos sobre una unidad están en una comunidad indivisa: la unidad no vota tres veces. Deben unificar la representación entre ellos, o concurrir por medio del administrador de la sucesión si el juez ya lo designó.
• El poder del difunto murió con él. Es el dato que más veces pasa inadvertido en la mesa de la asamblea. El artículo 380, inciso b) establece que el poder se extingue por la muerte del representado. El apoderado que venía votando por el titular desde hace años ya no puede hacerlo: necesita un poder nuevo, otorgado por los herederos.

Los otros casos que llegan a la mesa

• Personas jurídicas. La unidad a nombre de una S.A. o una S.R.L. concurre por su representante legal con facultades suficientes —el presidente del directorio, el socio gerente— o por apoderado. En cualquiera de los dos casos hay que exhibir el instrumento que acredita la representación invocada: contrato social inscripto, actas de asamblea y de directorio con asignación de cargos, o el poder otorgado por el representante legal. Cuando se trata de poderes generales o de instrumentos que sirven para varios actos, alcanza con exhibir el testimonio original y entregar copia a las autoridades de la asamblea.
• El comprador con boleto. El boleto de compraventa no es título suficiente para transmitir el dominio de un inmueble —artículo 1017, inciso a)—, de modo que quien compró por boleto todavía no es propietario en sentido técnico. Pero cuando además recibió la posesión y asumió el pago de las expensas, la situación cambia de color: hay publicidad posesoria conocida por todo el edificio, el vendedor quedó obligado a escriturar (artículo 1018) y el Código protege especialmente a ese comprador frente a terceros (artículo 1170). Impedirle participar sería absurdo. El límite es preciso: su voto no alcanza para los puntos que involucran los atributos del dominio —una reforma de cláusula estatutaria del reglamento, o cualquier decisión que exija la conformidad expresa de los titulares del artículo 2061—, porque ahí la concurrencia del titular registral es ineludible. El punto se conecta con la guía de prehorizontalidad.
• El inquilino. No vota. Lo dijimos arriba y se explica en la guía de impugnación de asamblea: no es titular del derecho real, por más que el contrato le traslade las expensas ordinarias. Ahora bien, nada impide que el propietario le otorgue una carta poder —y en edificios con muchas unidades alquiladas es una manera razonable de conseguir asambleas con presencia real—. En ese caso, para el cómputo, el voto sigue siendo el del propietario.
• El propietario moroso. Vota, salvo cláusula expresa del reglamento que lo suspenda. La mora en el pago de las expensas —o de cualquier otra obligación que emane del reglamento— no constituye por sí un impedimento al derecho de deliberar y votar; sólo lo es si el reglamento lo establece expresamente. Si el reglamento sí lo prevé, la administración necesita un listado de deuda actualizado al día de la asamblea y dejar constancia en el acta de a quién se le suspendió el voto y por qué. Aplicar mal esa cláusula —o inventarla cuando no existe— es entregarle al moroso exactamente el argumento que necesita para impugnar.

¿Puede el administrador juntar cartas poder?

Es la pregunta incómoda, y la hacemos nosotros porque es la que más conviene tener contestada por escrito antes de que la haga un propietario enojado. Un administrador que reúne cartas poder de propietarios ausentes y con ellas vota su propia reelección o la aprobación de su propia rendición de cuentas está en un conflicto de intereses evidente.

El Código no trae una prohibición expresa para este supuesto en el capítulo de propiedad horizontal, pero la parte general apunta en una sola dirección. El artículo 368 establece que nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico —por cuenta propia o de un tercero— sin autorización del representado. Y el artículo 372, inciso a) impone al representante deberes de fidelidad, lealtad y reserva. Con esos dos textos, el criterio prudente es claro: si el poderdante no autorizó expresamente ese voto puntual, el administrador no debería emitirlo, y muchos reglamentos directamente prohíben que el administrador o el encargado sean apoderados de propietarios.

Lo mismo vale, con menos dramatismo, para el propietario que llega con muchas cartas poder: ahí es donde el tope del artículo 2056 inciso n) cumple su función, y donde conviene que el reglamento lo tenga fijado antes del conflicto y no después.

Cómo se resuelve en la práctica, el día de la asamblea

Todo lo anterior se juega en un punto del orden del día que muchas actas ni siquiera incluyen y que debería estar siempre primero: la «constitución legal de la asamblea». Ahí se verifica quién está presente, con qué carácter y con qué documento, y ahí se resuelven los casos dudosos.

• Quien decide los casos dudosos es la asamblea, por mayoría de presentes. No el administrador por su cuenta. Si algún copropietario entiende que la asamblea se apartó del marco legal o reglamentario al aceptar una intervención, le queda la acción judicial —con el exiguo plazo de caducidad de treinta días desde la asamblea del último párrafo del artículo 2060—.
• La planilla de asistencia es la prueba. Debe consignar, por unidad, quién concurre, en qué carácter —titular, condómino, representante legal, apoderado— y con qué instrumento, y las copias de los poderes deben quedar archivadas junto al acta. Sumado a la planilla de cómputo de porcentuales, es lo que convierte un acta atacable en un acta defendible.
• Si alguien votó sin representación suficiente, todavía hay remedio. El artículo 369 establece que la ratificación suple el defecto de representación, con efecto retroactivo al día del acto —sin perjuicio de los derechos que terceros hayan adquirido antes—. Detectado el problema, conviene pedirle al propietario la ratificación por escrito de inmediato, y no esperar a que alguien impugne. Los interesados pueden requerirla fijando un plazo que no exceda de quince días, y el silencio se interpreta como negativa (artículo 370).
• El domicilio importa antes que el voto. La notificación se dirige a la unidad funcional, salvo que el propietario haya constituido un domicilio especial —facultad del artículo 2046, inciso f)—, y el administrador está obligado a llevar el libro de registro de propietarios con esos domicilios (artículo 2067, inciso i). Un padrón desactualizado produce, tres meses después, un ausente no citado, que es el impugnante más difícil de derrotar.

Cómo lo encaramos desde la administración

Nuestra experiencia es que el noventa por ciento de estos problemas se resuelven antes de la asamblea y no durante. Cuando tomamos un edificio, lo primero que hacemos con el libro de registro de propietarios es depurarlo: cruzar el padrón con las escrituras, detectar las unidades en condominio, las que están en sucesión, las que tienen usufructo constituido y las que cambiaron de dueño sin avisar. Después, con la convocatoria, va el modelo de carta poder y la aclaración expresa de qué formalidad requiere cada punto del orden del día: si hay una reforma del reglamento en el temario, se avisa en la citación que hará falta acreditar titularidad y poder por escritura pública, para que nadie viaje al edificio en vano.

Es un trabajo que combina las dos incumbencias: leer títulos y poderes es tarea jurídica, mientras que rehacer el cómputo de porcentuales y sostener el padrón al día es tarea de administración. Por eso la doble incumbencia legal y contable se nota justamente acá, en el detalle que decide si una decisión del consorcio queda firme o queda expuesta.

Si en tu edificio hay asambleas que se traban en el primer punto, o dudás de si las últimas decisiones se tomaron con votos válidos, podés pedirnos una auditoría de la administración —revisamos padrón, convocatorias, poderes, actas y cómputo de mayorías— o escribirnos por el formulario de contacto.

Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto: la legitimación para votar depende del título de cada unidad y de lo que diga el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que hay que leer antes de decidir.