Expensas en un alquiler: ¿las paga el inquilino o el propietario?

Es una de las preguntas que más se repite entre propietarios e inquilinos en CABA: cuando una unidad está alquilada, ¿quién paga las expensas? La respuesta tiene dos capas que conviene no mezclar: una es quién le debe la plata al consorcio, y otra —distinta— es cómo se reparten el costo el propietario y el inquilino según lo que diga (o no diga) el contrato de locación. Y en esta segunda capa hubo un cambio de fondo a fines de 2023 que todavía genera confusión.

Frente al consorcio, siempre responde el propietario

Esto no cambió y es la base de todo lo demás: el artículo 2049 del Código Civil y Comercial establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo, ni siquiera alegando que no usan la unidad o que la tienen alquilada. El consorcio le liquida y le reclama las expensas al titular registral, nunca al inquilino en forma directa. Si hay mora, el certificado de deuda para un eventual juicio ejecutivo de expensas también se dirige contra el propietario. Cualquier acuerdo interno entre propietario e inquilino sobre quién paga no modifica esto: es válido entre ellos, pero no le es oponible al consorcio.

Entre propietario e inquilino: qué decía la Ley 27.551

La Ley de Alquileres 27.551 (vigente del 18 de octubre de 2020 al 29 de diciembre de 2023, con su modificatoria 27.737) sí fijaba un reparto legal supletorio, a través de una redacción propia del artículo 1209 del Código Civil y Comercial: sólo podían ponerse a cargo del inquilino las expensas que derivaran de gastos habituales, vinculados a servicios normales y permanentes a disposición de la unidad (limpieza, sueldo del encargado, seguros, mantenimiento de ascensor y bombas), fueran o no clasificadas contablemente como ordinarias. El inquilino no tenía a su cargo las expensas extraordinarias (mejoras, reparaciones de estructura, obras) ni las cargas que gravaran la unidad en sí (impuestos, tasas).

Qué cambió con el DNU 70/2023

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 (BO 29/12/2023) derogó la Ley 27.551 y 27.737 en materia contractual y devolvió el artículo 1209 del CCyC a su redacción anterior a esa reforma. En la práctica, esto significa que ya no hay una regla legal que reparta automáticamente las expensas entre propietario e inquilino para los contratos nuevos: el tema queda librado a la libertad contractual de las partes. Si el contrato de locación no aclara expresamente qué paga cada uno, el reparto queda en una zona gris que conviene evitar, no asumir.

Nota: para contratos silenciosos sobre este punto, hoy no hay consenso normativo cerrado sobre una regla supletoria automática; por eso la recomendación práctica es pactarlo por escrito, no darlo por sobreentendido.

Qué pasa con los contratos firmados antes del DNU

Los contratos de locación celebrados mientras la Ley 27.551 estaba vigente (entre el 18/10/2020 y el 29/12/2023) siguen rigiéndose por esa ley durante toda su vigencia contractual: el DNU no modifica relaciones jurídicas ya constituidas. Esto es relevante en 2026 porque muchos contratos de aquella época —sobre todo los de 2 o 3 años renovados o todavía vigentes— siguen aplicando el reparto de la Ley 27.551 (ordinarias/habituales al inquilino, extraordinarias al propietario), mientras que los contratos nuevos ya no tienen esa red de contención legal.

Qué conviene dejar por escrito en el contrato

Para evitar el conflicto, el contrato de locación debería precisar, con la mayor claridad posible:

• Quién paga las expensas ordinarias (sueldo y cargas del encargado, limpieza, mantenimiento habitual de ascensor/bombas/matafuegos, seguros) y quién las extraordinarias (obras, mejoras, reparaciones estructurales, cuotas del fondo de reserva destinadas a obras).
• Cómo se instrumenta el pago en la práctica: si el inquilino paga directamente al consorcio (con comprobante) o si le reintegra al propietario, y en qué plazo respecto del vencimiento de la liquidación.
• Qué pasa si aparece una expensa extraordinaria imprevista durante el contrato (por ejemplo, una obra de fachada aprobada en asamblea) y cómo se avisa al inquilino.

Qué conviene tener en cuenta como consorcio o administrador

Para la administración, este reparto interno entre propietario e inquilino es, en rigor, ajeno a la gestión del consorcio: la liquidación, el reclamo y el eventual juicio siempre corren contra el propietario, tal como surge de la liquidación de expensas mensual. Sí conviene que el administrador tenga claro este marco para responder con precisión cuando un propietario pregunta si puede trasladarle el costo a su inquilino, y para no confundir, al emitir un certificado de deuda, quién es el responsable frente al consorcio.

Cuándo conviene asesoramiento

Si tenés una unidad alquilada (como propietario) o alquilás una (como inquilino) y el contrato no deja claro este punto —o fue firmado en el límite entre regímenes—, conviene revisarlo antes de que surja un conflicto. Es una consulta típica de la doble incumbencia legal y contable del estudio: la letra del contrato de locación y la lectura correcta de la liquidación de expensas.