Guía del consorcio
Expensas ordinarias y extraordinarias: diferencias y quién paga
Por Dr. Gustavo Antonio Asencio · Abogado y Contador Público
Toda liquidación de expensas separa dos grandes tipos de gastos: ordinarios y extraordinarios. La distinción no es burocrática: cambia cómo se aprueban y, a veces, quién los paga.
Expensas ordinarias
Son los gastos comunes habituales que permiten que el edificio funcione mes a mes: sueldos y cargas del personal, servicios (luz, agua, gas de espacios comunes), limpieza, mantenimiento de ascensores, seguros y honorarios del administrador. Se reparten entre las unidades según el porcentaje fijado en el reglamento de copropiedad. Cuando un servicio se puede medir por consumo, en cambio, es posible prorratearlo por lectura de medidores individuales en lugar del porcentual.
Expensas extraordinarias
Son gastos no habituales o de mayor envergadura: renovación de ascensores, impermeabilización de terrazas, refacción del frente, una obra estructural. No forman parte de la rutina y, por su impacto, suelen requerir la decisión de la asamblea de propietarios.
Cómo se aprueban
Las ordinarias se ejecutan en el marco de la gestión y el presupuesto habitual. Las extraordinarias y las obras importantes pasan por asamblea; las urgentes, vinculadas a la seguridad, puede disponerlas el administrador y luego informarlas. Cuando son obras, se aplica la regla de pedir varios presupuestos.
Quién paga cuando se vende la unidad
El propietario es el obligado frente al consorcio. Las expensas devengadas antes de la venta corresponden al vendedor; por eso, al escriturar conviene pedir un certificado de deuda de la unidad.
Quién paga cuando se alquila
En el alquiler, el reparto entre inquilino y propietario depende de lo que diga el contrato de locación: la Ley 27.551 fijaba un reparto legal (ordinarias/habituales al inquilino, extraordinarias al propietario) para los contratos firmados entre octubre de 2020 y diciembre de 2023, pero el DNU 70/2023 derogó esa regla para los contratos nuevos y devolvió el tema a la libre negociación de las partes. El detalle está en la guía expensas en un alquiler: quién paga, inquilino o propietario. Ante el consorcio, en cualquier caso, el responsable del pago sigue siendo el propietario.
Por qué conviene mirar la distinción
Si un gasto extraordinario se «cuela» entre las ordinarias, puede saltearse la aprobación de asamblea y diluir el control. Una liquidación que separa bien ambos conceptos es señal de orden. Cómo leerla en detalle está en la guía cómo leer la liquidación de expensas.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga las expensas extraordinarias?
Depende de lo que diga el contrato de locación: para contratos firmados bajo la vigencia de la Ley 27.551 (2020-2023) el inquilino solía afrontar las ordinarias/habituales y el propietario las extraordinarias, pero el DNU 70/2023 derogó ese reparto legal para los contratos nuevos, que hoy dependen de lo que las partes acuerden por escrito. Frente al consorcio, en cualquier caso, el obligado al pago es siempre el propietario.
¿Quién paga las expensas atrasadas cuando se vende la unidad?
Las expensas devengadas antes de la venta corresponden al vendedor. Al escriturar conviene pedir un certificado de deuda por expensas para conocer el estado de cuenta de la unidad y evitar sorpresas.
¿Las expensas extraordinarias necesitan aprobación de la asamblea?
Por lo general sí: los gastos extraordinarios y las obras importantes suelen requerir decisión de la asamblea de propietarios, salvo los casos urgentes que el administrador puede disponer y luego informar.
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Esta guía es de carácter general e informativo y no constituye asesoramiento legal ni contable para un caso concreto. Ante una situación puntual, consultá con un profesional. Última actualización: .