Medidores individuales y prorrateo de servicios: agua, calefacción central y agua caliente en el consorcio

Es una de las discusiones que más se repite en las asambleas y casi nunca se resuelve bien: «yo vivo solo y pago lo mismo de agua que el departamento de al lado, donde viven cinco». O la versión de invierno: «tengo la calefacción cerrada todo el año y me la cobran igual». La intuición es fuerte y la respuesta del ordenamiento argentino es contraintuitiva, así que conviene explicarla con las normas a la vista.

Esta guía separa tres cosas que suelen mezclarse: cómo se factura un servicio (eso lo decide el marco regulatorio del prestador), cómo se reparte ese gasto entre las unidades (eso lo decide el reglamento de propiedad horizontal) y qué hace falta para cambiar el reparto (eso lo decide el Código Civil y Comercial). Confundirlas es lo que hace que la conversación se trabe.

La regla de base: el gasto común se reparte por el reglamento, no por el consumo

El punto de partida está en dos artículos que hay que leer juntos. El artículo 2046, inciso c) obliga a cada propietario a pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias «en la proporción de su parte indivisa». Y el artículo 2056, inciso g) incluye entre el contenido obligatorio del reglamento de propiedad horizontal la «determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes», como un ítem distinto del inciso f), que se refiere a la parte proporcional indivisa de cada unidad. Que el Código los enumere por separado es lo que permite que muchos reglamentos fijen coeficientes de reparto propios para ciertos rubros.

Sobre eso se apoya el artículo 2049, que cierra la puerta al argumento intuitivo. Dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa «por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes», ni rehusar el pago oponiendo defensas fundadas en derechos que invoquen contra el consorcio, salvo compensación. En criollo: «no lo uso, no lo pago» no funciona solo. Ni cerrando la llave, ni desconectando el radiador, ni dejando de usar el ascensor.

El mismo artículo 2049 abre, en su último párrafo, la única puerta prevista: el reglamento puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan esas erogaciones. Es una cláusula del reglamento, no una decisión de la asamblea ordinaria ni una gentileza del administrador.

Agua: por qué la factura de AySA llega al consorcio

El caso del agua es el más regulado y el que más consultas genera, porque hay una norma expresa. El marco regulatorio del servicio en el Área Metropolitana de Buenos Aires es la Ley 26.221, y su Anexo E — Régimen Tarifario trae reglas específicas para la propiedad horizontal:

• Artículo 5 — la facturación unificada. «En los inmuebles sujetos al Régimen de la Ley N° 13.512 o divididos en forma análoga, la Concesionaria se encuentra facultada a facturar en forma unificada.» Es una facultad del prestador, prevista en una ley del Congreso.
• Artículo 6 — la única excepción. Quedan excluidas «las unidades que cuenten con una o más conexiones que las abastezcan de manera exclusiva e independiente de las restantes unidades que posee el inmueble servido». Y agrega que las unidades que después de haber sido incorporadas al régimen del artículo 5 sean provistas de conexión independiente quedan excluidas desde la fecha de instalación de la conexión, manteniéndose en esos casos la responsabilidad directa e individual por el pago.
• Artículo 7 — la categoría del edificio mixto. Todo inmueble en propiedad horizontal incluido en el sistema del artículo 5 donde coexistan unidades de distintas categorías será considerado No Residencial cuando al menos el 60% de la superficie total corresponda a unidades que hubieran sido incluidas en esa categoría. Un dato que conviene tener presente en edificios con muchos locales, porque cambia la tarifa de todo el inmueble.
• Artículo 9 — el deber de informar. Los propietarios y consorcios deben comunicar por escrito toda transformación, modificación o cambio que altere las cuotas por servicio. Si no lo hacen y se facturó de menos, se refactura a valores vigentes al momento de la comprobación, por hasta un año.

La consecuencia práctica es la que ve el administrador todos los meses: si el edificio se abastece por conexión común, la factura llega a nombre del consorcio y el agua se transforma en un rubro más de la liquidación de expensas, repartido por el criterio del reglamento. Y arrastra el problema de siempre: como el consorcio siempre paga, el consumo del moroso termina prorrateado entre los que sí pagan, hasta que se recupere por la vía de la cobranza de expensas.

Lo que cambió desde 2023: cuatro escenarios de facturación

El Estado tomó nota de esa conflictividad. La RESOL-2023-641-APN-SOP#MOP impulsó cambios para permitir la medición individual en inmuebles subdivididos en propiedad horizontal e incorporó al Reglamento de Aplicación de Normas Tarifarias (RANT) las distintas situaciones posibles. Según la información publicada por el Ente Regulador de Agua y Saneamiento (ERAS), los escenarios son cuatro:

• Unidad con conexión independiente: facturación individual, al margen del consorcio.
• Unidad con conexión unificada, bajo régimen no medido: la concesionaria puede optar entre facturar en modalidad individual o unificada al consorcio.
• Conexión unificada, régimen medido sin medición individual: acá aparece la novedad. El consorcio puede optar entre la facturación unificada, o una facturación individual semejante al régimen no medido más un cargo variable complementario emitido al consorcio por la diferencia entre el consumo registrado y la suma de los consumos equivalentes de las facturas individuales.
• Conexión unificada, régimen medido con medición individual —típicamente obra nueva—: cada unidad recibe su factura por consumo y el consorcio recibe una factura por la diferencia entre el consumo total registrado y la suma de los consumos individuales.

Dos precisiones importantes. La primera: esa modalidad alternativa es, según el propio ERAS, voluntaria, optativa y reversible, y se decide sobre el inmueble; no es un derecho que un propietario aislado pueda ejercer contra el resto del edificio. La segunda, y es la más accionable: hay incentivos económicos con fecha de vencimiento. El ERAS informa que se suspendió hasta 2027 el cobro del Cargo por Instalación del Medidor para todos los usuarios, y que se exime hasta 2027 el Cargo por Conexión de Agua a quienes soliciten la modalidad de facturación medida y readecúen sus instalaciones internas para ser abastecidos de forma independiente. Ese beneficio alcanza exclusivamente a unidades de edificios en propiedad horizontal abastecidos de forma indivisa existentes a la entrada en vigencia de la RESOL-2022-91-APN-SOP#MOP, y no se aplica a construcciones nuevas.

Si el edificio está evaluando independizar conexiones, el momento importa: la obra sobre partes comunes es cara, pero dos de los cargos regulatorios están bonificados por tiempo limitado. Es un dato que conviene poner sobre la mesa de la asamblea antes de 2027, con presupuesto en mano.

El punto en discusión: la Corte, la ley y un dictamen de 2024

Conviene ser honestos sobre el estado de la cuestión, porque circulan versiones incompatibles. Por un lado, la Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió —en septiembre de 2000 y en julio de 2010, en acciones iniciadas por el Defensor del Pueblo de la Nación— que la entonces Aguas Argentinas no podía facturar el servicio mediante una factura global al consorcio en edificios de propiedad horizontal, declarando nulas dos resoluciones del ex ETOSS (8/1994 y 12/1994) vinculadas a esa facturación. Aquello ocurrió bajo la Ley 13.512, hoy derogada.

Por otro lado, la facultad de facturar en forma unificada está hoy en el artículo 5 del Anexo E de una ley del Congreso, la 26.221, de 2007. En marzo de 2024, el fiscal Fabián Canda, titular de la Fiscalía en lo Civil y Comercial y Contencioso Administrativo Federal N° 8, dictaminó en la causa «D.E.A. y otro c. AySA s/ amparo» que debía rechazarse el amparo de dos copropietarios que pedían ser excluidos de la facturación global: sostuvo que no había ilegalidad ni arbitrariedad manifiesta, que el artículo 5 habilita la facturación unificada y sólo excluye a las unidades con conexión exclusiva e independiente, y que hacer lugar al pedido implicaría que el juez sustituyera la potestad legislativa creando una excepción no prevista en la norma. Consideró además que la distinción entre unidades con y sin conexión independiente responde a un criterio técnico objetivo y razonable.

Para la mesa de una asamblea, la conclusión práctica es sobria: reclamar es posible —por la vía administrativa ante la empresa, luego ante el ERAS y eventualmente en sede judicial—, pero el camino que la propia norma ofrece sin litigio es el del artículo 6: independizar la conexión. Todo lo demás es un pleito con resultado incierto.

Calefacción central y agua caliente: acá no hay norma de reparto

Con el agua hay un marco regulatorio. Con la calefacción central por caldera y el agua caliente centralizada, no relevamos ninguna norma nacional ni porteña que fije cómo repartir el costo entre las unidades. Y eso, lejos de dejar el tema abierto, lo devuelve al Código y al reglamento.

El artículo 2041 enumera las cosas y partes necesariamente comunes, y tres incisos alcanzan de lleno a un servicio central:

• Inciso e): «los locales e instalaciones de los servicios centrales» —la sala de máquinas, la caldera, el tanque de reserva—.
• Inciso f): «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional».
• Inciso k): «todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común».

De ahí salen dos conclusiones que conviene decir sin rodeos. La primera: nadie puede desconectarse por su cuenta de un servicio central e imputar la baja a su cuota. Aunque la desconexión sea físicamente posible, el artículo 2049 impide liberarse por renuncia al uso, y la intervención sobre cañerías comunes es intervención sobre cosas comunes. La segunda: colocar medidores o repartidores de consumo es una obra sobre partes comunes, y por lo tanto entra por el artículo 2051 —mayoría de propietarios con informe técnico previo de un profesional autorizado—, o por el artículo 2052 si gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial o si sólo beneficia a un propietario, supuesto en el que hace falta unanimidad.

Y hay un paso más, que es el que suele olvidarse: instalar los medidores no cambia el criterio de reparto. Que el edificio pueda medir el consumo de cada unidad no autoriza al administrador a liquidar por consumo si el reglamento manda liquidar por porcentual. Para pasar del porcentual al consumo medido hay que modificar el reglamento: dos tercios de la totalidad de los propietarios (artículo 2057), escritura pública e inscripción en el registro inmobiliario. Son dos decisiones distintas y conviene llevarlas al orden del día como tales.

Cuidado con la información que aparece en los buscadores

Buena parte del material que se encuentra sobre «medidores individuales de calefacción» y «repartidores de costes» corresponde a España, donde el Real Decreto 736/2020 impuso la contabilización individual de consumos en instalaciones centralizadas para determinados edificios, con plazos y sanciones. Esa norma no rige en Argentina, y tampoco es trasladable por analogía: allá el marco es la Ley de Propiedad Horizontal española, no el Título V del Código Civil y Comercial.

Lo señalamos porque es un error que llega a las asambleas con forma de certeza —«hay una ley que obliga a poner medidores»— y termina en decisiones tomadas sobre una premisa falsa. Si alguien invoca una obligación legal de medición individual en un edificio argentino, el pedido razonable es simple: que indique la norma.

Lecturas, accesos y el detalle del artículo 2046, inciso e)

Un edificio que decide medir necesita poder leer los medidores y controlar las instalaciones, y ahí el Código da una herramienta poco usada. El artículo 2046, inciso e) obliga al propietario a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, «como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación».

Es la misma norma que sostiene el acceso para las inspecciones de la instalación de gas o para trabajos vinculados a la reserva de agua del edificio. Conviene que la convocatoria y el acta dejen constancia del alcance del acceso y de cómo se avisa: la obligación existe, pero el conflicto se evita con previsibilidad, no con invocaciones de artículos.

Errores frecuentes

• Liquidar por consumo sin cláusula que lo habilite. Es el error más caro. Si el reglamento fija el reparto por porcentual y la liquidación reparte por lectura de medidor, cualquier propietario puede objetarla con el artículo 2046, inciso c) y el artículo 2056, inciso g) en la mano.
• Confundir facturación con prorrateo. Que AySA facture al consorcio no dice nada sobre cómo debe repartirse ese importe adentro; y que el edificio tenga medidores no dice nada sobre cómo debe repartirse el gasto si el reglamento no lo previó.
• Aceptar la desconexión unilateral «para no cobrarle». Además de no liberar del pago (artículo 2049), desconectar tramos de un servicio central puede comprometer la instalación común y termina siendo un problema del consorcio, no del propietario que la hizo.
• Discutir la exención parcial en una asamblea ordinaria. La exención del último párrafo del artículo 2049 es contenido del reglamento. Votarla como una moción cualquiera, con la mayoría del artículo 2060, deja la decisión expuesta a impugnación.
• No avisar a la prestadora los cambios del inmueble. El artículo 9 del Anexo E de la Ley 26.221 impone comunicar por escrito toda transformación que altere las cuotas por servicio, con refacturación retroactiva de hasta un año si se detecta.
• Encarar un subconsorcio cuando alcanzaba con ajustar el reparto. Si el problema es que una torre o un grupo de unidades no accede a un servicio, la exención parcial del artículo 2049 suele resolverlo sin montar la estructura de sectores con independencia del artículo 2068.

Cómo lo encaramos desde la administración

Cuando un consorcio plantea «queremos pagar por lo que consumimos», el primer trabajo no es técnico sino documental: leer el reglamento inscripto para ver qué criterio de reparto fijó y si previó exenciones, y abrir el rubro real en la contabilidad del ejercicio —cuánto pesa efectivamente el agua, la calefacción o el agua caliente sobre la expensa total—. Es frecuente que el rubro discutido explique una porción menor de la cuota y que la obra de medición no se recupere nunca; también es frecuente lo contrario, y entonces el número justifica la conversación.

Recién con esos dos datos tiene sentido evaluar el camino: independizar conexiones aprovechando los cargos bonificados, optar por una de las modalidades de facturación del RANT, incorporar una exención parcial al reglamento o dejar todo como está con la explicación bien hecha. Es un problema de las dos incumbencias a la vez: la reforma reglamentaria y la escritura son trabajo jurídico; el análisis del rubro, los coeficientes y una liquidación que se entienda son trabajo contable. Sobre eso trata nuestra doble incumbencia legal y contable.

Si en tu edificio esta discusión vuelve todos los meses, podés pedirnos una auditoría de la administración —revisamos reglamento, prorrateos, facturas de servicios y liquidaciones— o escribirnos por el formulario de contacto.

Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto. El criterio de reparto aplicable depende del reglamento de propiedad horizontal inscripto de cada edificio, y las modalidades de facturación de los servicios dependen de la configuración física de las instalaciones y de la normativa tarifaria vigente al momento de la consulta, que se actualiza con frecuencia.