Rentas propias del consorcio: alquilar la azotea, la medianera o la portería

Casi todos los edificios tienen algún activo que podría generar ingresos: una azotea donde entra una estructura de antenas, una medianera ciega que da a una avenida, una portería que quedó vacía, una unidad que el propio consorcio recibió en pago. La pregunta llega siempre igual de entusiasta —"con eso bajamos las expensas"— y siempre igual de mal encuadrada. El obstáculo no es comercial: es que lo que se ofrece en alquiler no es del consorcio en el sentido en que un dueño es dueño de su casa, y el Código Civil y Comercial pone condiciones bastante exigentes para afectar una parte común al uso de un tercero.

Punto de partida: el consorcio es persona jurídica, pero las partes comunes no son suyas

El art. 2044 CCyC reconoce al consorcio como persona jurídica, con sus tres órganos —asamblea, consejo de propietarios y administrador—. Eso significa que puede tener patrimonio propio, ser parte de un contrato, cobrar y ser demandado. Hasta ahí, el entusiasmo tiene fundamento.

Pero conviene separar dos cosas que se confunden todo el tiempo:

• Bienes propios del consorcio. Si el consorcio es titular de una unidad funcional —una portería que quedó escriturada a su nombre, un local que recibió en pago—, ahí sí hay un bien de su propiedad y la locación es, en lo esencial, un acto de administración de ese bien.
• Partes comunes. La azotea, la terraza, los muros exteriores, el terreno y el palier no son del consorcio: son de todos los propietarios, y su titularidad va pegada a cada unidad funcional. El art. 2045 CCyC lo dice al revés pero con toda claridad: la transmisión de un derecho real sobre la unidad funcional comprende a las partes comunes y no puede realizarse separadamente de éstas. No hay forma de vender la azotea sola, ni de constituir sobre ella un derecho real desprendido de las unidades.

De ahí sale la primera regla práctica: ceder el uso de una parte común a un tercero se instrumenta como locación o comodato —un derecho personal—, nunca como una venta o una servidumbre sobre la parte común aislada. Y aun así, decidir esa cesión tiene su propio régimen de mayorías, que es donde se cae la mayoría de los proyectos.

Qué partes comunes están en juego

El art. 2041 CCyC enumera —con carácter enunciativo— las cosas y partes necesariamente comunes. Los incisos que importan acá son el a) el terreno, el c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares, el g) la vivienda para alojamiento del encargado y el i) los muros exteriores. Es decir: los cuatro activos que se ofrecen habitualmente en alquiler —azotea, medianera, portería y espacio de cocheras— están todos en la lista.

Que la enumeración sea enunciativa importa en un solo sentido: el reglamento puede agregar partes comunes, pero no puede quitarle ese carácter a las que el artículo declara comunes, porque es norma de orden público. El reglamento de copropiedad tampoco puede, por sí solo, convertir la azotea en propiedad exclusiva de nadie.

La mayoría: por qué casi siempre termina en unanimidad

Acá está el nudo, y es donde conviene ir por partes en lugar de buscar un número único.

Primero: ¿cambia el destino de la parte común? El art. 2056 CCyC obliga al reglamento a fijar el destino de las unidades funcionales (inc. j]) y también el destino de las partes comunes (inc. k]). Doctrina y jurisprudencia mayoritarias consideran que esas cláusulas son estatutarias —hacen a la extensión misma de los derechos de cada propietario, no al funcionamiento cotidiano— y que modificarlas requiere unanimidad, no la mayoría absoluta del art. 2060 ni siquiera los dos tercios de la totalidad que el art. 2057 pide para modificar el reglamento. Una azotea cuyo destino reglamentario es "tanques, sala de máquinas y tendido de ropa" pasa a tener otro destino el día que se instala sobre ella una estructura soporte de antenas de un tercero.

Segundo: ¿hay obra sobre parte común? Prácticamente siempre la hay, porque el tercero necesita anclar algo. El art. 2051 CCyC exige, para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, el consentimiento de la mayoría de los propietarios previo informe técnico de un profesional autorizado, y habilita a quien se opone —o a quien pidió la autorización y se la negaron— a pedirle al juez que deje sin efecto la decisión de la asamblea, valorando si la obra es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, o si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. El art. 2052 sube la vara a la unanimidad cuando la obra "grava o modifica sustancialmente la estructura del inmueble", y también cuando la mejora sobre partes comunes se hace en interés particular y beneficia sólo a un propietario.

Sobre este punto hay una posición doctrinaria bastante firme en nuestro medio. Un trabajo de Pablo R. Barreiro y María Victoria Gonzalía publicado en la Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (2019), dedicado justamente a las mayorías asamblearias, sostiene que la colocación de carteles publicitarios, letreros luminosos o antenas telefónicas en partes comunes como las medianeras o la terraza puede afectar la seguridad, solidez, destino y aspecto arquitectónico exterior del inmueble, lo que implica una modificación sustancial de la estructura y, en consecuencia, exige unanimidad. El mismo trabajo recoge un criterio de Cámara en la misma línea: no basta la simple mayoría para colocar letreros luminosos en las partes elevadas del edificio, porque podría menoscabar derechos de los ocupantes de los pisos superiores —exceso de luminosidad, atracción de insectos, supresión de vistas—, y "aun ante el interés de alquilar el frente, por ser éste una parte común, deben los propietarios expedirse categóricamente en la pertinente asamblea y no en forma dubitativa".

Tercero: ¿se limita algún derecho ya acordado a una unidad? Si la azotea o la terraza están asignadas como parte común de uso exclusivo de una unidad, o si el uso del tercero le suprime vistas, luz o acceso a un propietario determinado, entra a jugar el art. 2061 CCyC: para suprimir o limitar derechos acordados a las unidades que excedan meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. Sin esa firma, la decisión es atacable por más votos que haya reunido.

La conclusión honesta es esta: salvo que el reglamento ya contemple expresamente ese destino y el uso no requiera obra relevante, el camino seguro es la unanimidad. Cuando alguien promete que "con mayoría simple alcanza", conviene pedirle en qué artículo se apoya.

Una trampa informativa que aparece siempre en este tema

Buscando "alquilar azotea antena consorcio" el buscador devuelve, casi de entrada, material que habla de "tres quintas partes" y cita el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es material español: esa ley y esa mayoría reforzada de 3/5 para arrendar elementos comunes no rigen en Argentina. Acá no existe una mayoría específica de 3/5 para locación de partes comunes; el encuadre es el que describimos arriba —destino, obra y derechos individuales—. Si en una asamblea alguien invoca ese porcentaje, pedir la norma argentina cierra la discusión rápido. Es el mismo tipo de confusión que aparece con la medición individual obligatoria de calefacción, también de origen español.

Cómo se decide bien, paso a paso

• El punto tiene que estar en el orden del día, y bien redactado. El art. 2059 CCyC exige transcribir el orden del día en forma precisa y completa, y declara nulo el tratamiento de otros temas salvo que estén todos los propietarios y acuerden por unanimidad incorporarlo. Un "varios" no habilita a votar un contrato de diez años sobre la terraza.
• Informe técnico previo. El art. 2051 lo pide expresamente para la obra. En la práctica sirve además para lo que viene después: peso de la estructura sobre la losa, impacto en la impermeabilización de la azotea, accesos, y compatibilidad con las verificaciones periódicas que el edificio ya tiene, como el certificado de conservación de fachadas.
• Acta que diga qué se aprobó, no que "se autorizó al administrador a negociar". El acta debe reflejar el contrato concreto: quién es el tercero, qué superficie usa, por cuánto tiempo, por qué precio y con qué actualización. La forma del acta de asamblea es lo que después sostiene el contrato frente a un propietario que impugna.
• Contar los votos como corresponde. La regla general del art. 2060 es la mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con doble exigencia de número de unidades y de porcentuales. Cuando el tema exige unanimidad, ese mecanismo no alcanza. Vale repasar quórum y mayorías y quién vota antes de sentarse a contar.
• Prever la salida. Plazo, causales de rescisión, quién repara la parte común al finalizar, y qué pasa si el tercero deja la estructura instalada. Es la cláusula que más se olvida y la que más cuesta después.

Qué pasa con el dinero: quién lo cobra, dónde se ve y quién lo rinde

La renta ingresa al consorcio, no al administrador y no a los propietarios de forma individual. El administrador la percibe en ejercicio de su representación legal (art. 2067 inc. m]), ejecutando la decisión de la asamblea (inc. b]), y debe exponerla como recurso del consorcio en la liquidación mensual y en la rendición de cuentas documentada que el inc. e] le impone dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio.

Qué se hace con esa plata es, otra vez, decisión de la asamblea: lo habitual es imputarla como recurso del período —bajando el prorrateo de expensas ordinarias de ese mes— o acumularla para una obra determinada. Lo que no corresponde es que quede en una cuenta aparte sin reflejo en la liquidación, ni que se compense informalmente contra honorarios. Si el edificio tiene sectores con independencia, hay que definir además a qué masa se imputa el ingreso, porque no siempre coincide con quién soporta el uso.

Y hay un costado que suele descubrirse tarde: una renta propia cambia la posición impositiva del consorcio. Las expensas son un recupero de gastos sin fin de lucro, pero el alquiler de la portería, de una unidad propia o de un espacio para antenas o publicidad es otra cosa y puede quedar alcanzado. Ese análisis —qué impuestos, qué inscripciones, qué retenciones— está desarrollado en obligaciones impositivas del consorcio y conviene hacerlo antes de firmar, no cuando llega la primera factura.

El contrato es del consorcio, no del administrador

Una consulta recurrente en los traspasos: la administración cambia y aparece la duda de si el contrato sigue en pie. Sí sigue. La parte contratante es la persona jurídica consorcio; el administrador es su representante legal, no el titular del vínculo. Lo que corresponde en el traspaso es que el saliente entregue el contrato firmado, el historial de cobros, los comprobantes, las garantías si las hay y el calendario de vencimientos y ajustes —el mismo criterio con el que se entrega el resto de la documentación al cambiar de administrador.

Conviene revisar además si el contrato quedó firmado por alguien sin facultades o sin respaldo asambleario, porque ahí el problema no es el cambio de administración sino la validez del acto: un propietario puede impugnar la asamblea que lo aprobó dentro del plazo de caducidad, y el tercero contratante puede reclamarle al consorcio por incumplimiento si la cesión se cae.

Un caso aparte: las cocheras y bauleras

Alquilar una cochera a alguien de afuera del edificio parece el mismo problema y no lo es. Cuando la cochera es una unidad complementaria de un propietario, no estamos ante una renta del consorcio sino ante la facultad de ese propietario, y lo que manda es lo que diga el reglamento sobre disponer o locar unidades complementarias a terceros no propietarios. Ese supuesto lo tratamos por separado en la guía de bauleras y cocheras. Distinto es el caso de un espacio de guarda que el reglamento declara parte común: ahí sí volvemos al circuito de este artículo.

Antes de firmar, dos verificaciones que no son del Código

Además del acuerdo interno, la instalación de una estructura soporte de antenas, un cartel o una pantalla en la Ciudad de Buenos Aires está sujeta a un régimen propio de permisos y habilitaciones del Gobierno porteño, con requisitos técnicos y trámites que cambian según el tipo de estructura, la zona y si el edificio está catalogado. No es un trámite del consorcio pero le impacta de lleno: conviene pedirle al tercero que acredite el permiso vigente y mantenerlo como condición del contrato, y que el contrato lo obligue a responder por cualquier sanción derivada de la instalación.

La segunda es el seguro del edificio: una estructura de un tercero sobre la azotea o un cartel sobre la medianera introduce un riesgo nuevo, y hay que revisar que la póliza lo contemple y exigirle al tercero su propia responsabilidad civil con el consorcio como asegurado adicional.

Una renta bien armada baja expensas de verdad y por muchos años. Una renta mal armada deja al consorcio con una asamblea impugnable, una obra sobre parte común sin respaldo, un ingreso sin encuadre impositivo y un tercero instalado que después es difícil de sacar. Es exactamente el tipo de decisión donde tener una administración con doble incumbencia legal y contable cambia el resultado: la mayoría, el contrato y el tratamiento fiscal se resuelven en el mismo escritorio y antes de firmar, no después.