Impugnación de asamblea: cómo se hace en la práctica

La asamblea terminó, el acta se firmó y quedó aprobado algo que no debió aprobarse: una obra que exigía unanimidad y se votó por mayoría, una expensa extraordinaria decidida sin que el tema estuviera en el orden del día, la designación de un administrador en una reunión a la que a tres propietarios nunca los citaron. La pregunta que llega al estudio a la mañana siguiente es corta: ¿esto se puede dar vuelta?

Se puede, y hay guías nuestras que ya explican cuándo una decisión es atacable —los defectos de convocatoria, de quórum y de mayorías aparecen en la de actas de asamblea, en la de asamblea autoconvocada y judicial y en la de asamblea virtual—. Lo que falta, y es lo que más se equivoca en la práctica, es el cómo: qué hay que hacer, en qué orden y en qué plazos. Esta guía es eso. Y anticipamos la conclusión operativa, porque es la que salva o hunde el caso: el reloj arranca el día de la asamblea y el primer movimiento útil no es la demanda, es la mediación.

Qué se impugna: la decisión, no el disgusto

La acción del artículo 2060 no es un recurso de apelación contra el criterio de la mayoría. Que la asamblea haya resuelto algo caro, inoportuno o antipático no la vuelve nula. Lo que se ataca es un vicio del acto, y la jurisprudencia lo ordena en las tres fases de la asamblea:

• Fase constitutiva — la convocatoria. Propietarios no notificados o notificados por un medio que no prueba nada, plazos de antelación incumplidos, orden del día impreciso o incompleto, o el clásico: se trató un tema que no figuraba en el temario. El artículo 2059 fulmina expresamente con nulidad el tratamiento de temas ajenos al orden del día, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlos.
• Fase deliberativa — el quórum y la reunión en sí. Quiénes estaban efectivamente presentes, si las representaciones y cartas poder eran válidas, si se computó como propietario a quien ya había vendido.
• Fase resolutiva — la mayoría. Es el terreno más fértil, porque la mayoría absoluta del artículo 2060 tiene doble exigencia: se computa sobre la totalidad de los propietarios —no sobre los presentes— y debe alcanzarse tanto en número de unidades como en partes proporcionales indivisas. Un acta que dice «aprobado por mayoría de los presentes» y no muestra el cómputo de porcentuales está pidiendo que la impugnen. A eso se suman las materias con mayoría agravada: dos tercios para modificar el reglamento de propiedad horizontal (artículo 2057), unanimidad en los supuestos de los artículos 2052 y 2061.

Dos precisiones que cambian la estrategia. La nulidad puede ser total o parcial: se puede pedir la caída de todo el acto o sólo del punto viciado del orden del día, y pedir de menos suele ser más eficaz que pedir de más, porque el juez no tiene que anular la asamblea entera para darle la razón. Y no toda irregularidad es un vicio: saltear un escalón formal que no impidió a nadie participar ni alteró el resultado del cómputo difícilmente alcance para anular, aunque sirva como argumento acumulativo.

Quién está legitimado (y quién no)

El criterio, sostenido invariablemente por los tribunales, es que están legitimados todos los propietarios que no asistieron o que, habiendo asistido, no votaron favorablemente, siempre que después no hayan confirmado la decisión de forma expresa o tácita. De ahí salen cuatro consecuencias prácticas:

• El que votó a favor queda afuera. No puede atacar lo que aprobó, salvo que invoque un vicio de su propia voluntad —error, dolo, violencia—, que es un planteo distinto y bastante más difícil.
• El abstenido y el ausente están adentro. Y el ausente no citado es, de hecho, el impugnante más fuerte que puede tener un caso: cuando a un propietario no se lo convoca, se le impidió participar del debate, y la legitimación por ese vicio recae precisamente en el propietario afectado.
• El inquilino no está legitimado. Puede tener un interés económico real —sobre todo si el reparto contractual le hace pagar las expensas ordinarias—, pero no es titular del derecho real y la acción no es suya. Quien acciona es el propietario.
• El administrador tampoco. Doctrina y jurisprudencia le niegan legitimación para pedir la nulidad de las decisiones tomadas por los propietarios reunidos en asamblea. Es mandatario del consorcio, no parte: si la asamblea lo removió, la vía no es impugnar el acto que lo desplazó. Vale la pena decirlo con todas las letras porque es una maniobra que aparece con frecuencia en los cambios de administrador conflictivos.

La confirmación tácita merece un párrafo propio porque es la forma más silenciosa de perder el caso. Pagar sin reserva la cuota extraordinaria que salió de la asamblea que uno quiere anular, firmar el acta sin dejar constancia de la oposición, participar activamente en la ejecución de lo decidido: todo eso puede leerse como aceptación. La contramedida es barata y se toma el mismo día: dejar constancia expresa de la oposición en el acta —o enviarla por medio fehaciente si uno estuvo ausente— y, si hay que pagar mientras tanto, pagar bajo protesto y con reserva de derechos por escrito.

El reloj: treinta días desde la asamblea, no desde el acta

El último párrafo del artículo 2060 es de una sola línea y define todo lo demás: «El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea». Hay tres cosas encerradas ahí que conviene desarmar.

Primero: es caducidad, no prescripción. Bajo la vieja Ley 13.512 no había plazo especial y se aplicaba el de dos años de la nulidad de los actos jurídicos; el Código zanjó la discusión y lo redujo a treinta días. La diferencia de régimen es severa: el artículo 2566 establece que la caducidad extingue el derecho no ejercido, que no subsiste siquiera como obligación natural, y el artículo 2567 agrega que los plazos de caducidad no se suspenden ni se interrumpen, excepto disposición legal en contrario. Vencido el plazo no hay nada que discutir sobre el fondo: el planteo se rechaza sin más.

Segundo: corre desde la celebración de la asamblea, no desde la fecha en que se labró el acta ni desde que a uno se la notificaron. Los presentes quedan notificados por su propia participación; para los ausentes el plazo corre igual, lo cual es duro pero es lo que dice la norma y lo que aplican los tribunales. La consecuencia práctica es concreta y casi nadie la sigue: si a un propietario le dijeron que hubo asamblea y no sabe qué se resolvió, tiene que pedir copia del acta en los primeros días, no esperar a que el administrador la circule. Ese es también el motivo por el cual el plazo de quince días del segundo párrafo del artículo 2060 —el que se les da a los ausentes para oponerse a las decisiones propuestas por la mayoría de los presentes— no debe confundirse con este: son dos relojes distintos y el de la nulidad es el que caduca.

Tercero: treinta días, y la ley no dice hábiles. Es un plazo pensado deliberadamente para reducir la litigiosidad y consolidar rápido lo decidido por el consorcio, que necesita certeza para seguir funcionando. Traducido a la vida real: quien recibe un acta que le parece viciada tiene unas pocas semanas y ninguna de ellas es para pensarlo.

El paso que salva el caso: la mediación suspende la caducidad

Acá está el dato menos difundido y el más decisivo. Como el conflicto de consorcio está alcanzado por la mediación prejudicial obligatoria, el impugnante no puede ir directo a demandar: primero tiene que abrir la mediación. Y justamente por eso el artículo 18 de la Ley 26.589 establece que la mediación suspende los plazos de prescripción y de caducidad —desde la imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido, o desde la adjudicación del mediador por sorteo, lo que ocurra primero— y que el plazo se reanuda recién veinte días después de que el acta de cierre queda a disposición de las partes.

Esa articulación es la que hace viable un plazo que de otro modo sería casi imposible de cumplir, y está confirmada en dos fallos concretos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil:

• Sala H, «Agropecuaria Diefer S.A. c/ Consorcio de Propietarios Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385 s/ nulidad de asamblea», 1 de octubre de 2018. La asamblea fue el 4 de diciembre de 2015 y la demanda se inició el 9 de marzo de 2016, más de tres meses después. El tribunal hizo la cuenta día por día: el sorteo de mediador ocurrió al día 19 del plazo, la audiencia se celebró el 18 de febrero, la suspensión se extendió hasta veinte días más tarde —el 10 de marzo— y desde ahí le quedaban once días. Conclusión: la caducidad no se había operado, y se confirmó la nulidad de los puntos impugnados.
• Sala K, «Bolos, Haydee Noemí c/ Consorcio de Propietarios Edificio Trece del Barrio General de División Manuel Nicolás Savio s/ nulidad de asamblea», 24 de junio de 2024. El consorcio demandado sostuvo que sólo la promoción de la demanda interrumpe la caducidad y que la carta documento de mediación no alcanzaba. La Cámara lo rechazó: el principio del artículo 2567 —la caducidad no se suspende— cede cuando una norma expresa lo prevé, y el artículo 18 de la Ley 26.589 es esa norma, que la legislación de fondo no derogó.

De acá sale el cronograma real de una impugnación en la Ciudad, que es lo que casi nunca se explica:

• Día 0 — la asamblea. Dejar constancia de la oposición en el acta si uno estuvo presente. Arranca el plazo.
• Días 1 a 5 — el acta y la prueba. Pedir copia del acta y del libro de registro de firmas, reconstruir el cómputo de porcentuales, juntar la convocatoria y sus constancias de envío. Si uno estuvo ausente, enviar por medio fehaciente la oposición.
• Primera quincena — abrir la mediación. Este es el hito. Cuanto antes se despacha la notificación fehaciente de la primera audiencia, más días quedan en reserva para después. Cada día que se demora es un día que se consume del plazo y que no vuelve.
• Mediación — plazo suspendido. Si el conflicto se resuelve ahí, el consorcio se ahorra un juicio; los casos de vicio formal evidente suelen cerrarse con la asamblea ratificatoria bien convocada, que es más barata que litigar.
• Cierre + 20 días — se reanuda el reloj. Con los días que hayan sobrado del plazo original. Es el momento de tener la demanda escrita, no de empezar a escribirla.

Y la advertencia territorial: esto vale en el fuero nacional y en la Ciudad. En Provincia de Buenos Aires la ley de mediación 13.951 no tiene una norma equivalente al artículo 18, de manera que la convocatoria a mediación no suspende la caducidad y hay que promover la acción dentro de los treinta días. Aplicar el criterio de Capital a un edificio del conurbano es un error caro. En el resto de las provincias depende de lo que diga cada ley local de mediación.

La demanda: contra quién, qué se pide y por qué vía

La acción se dirige contra el consorcio de propietarios, que es una persona jurídica distinta de los propietarios que la integran, y se notifica en el domicilio del edificio en la persona de su representante legal, el administrador. No se demanda a los propietarios que votaron a favor ni al administrador a título personal, salvo que se acumule contra él un reclamo propio —remoción, daños, rendición de cuentas—.

El objeto de la demanda suele tener tres capas, y conviene armarlas por separado:

• La nulidad, total o parcial, identificando con precisión qué punto del orden del día se ataca y por qué vicio de qué fase. Un escrito que pide «la nulidad de la asamblea» sin discriminar obliga al juez a un todo-o-nada que juega en contra.
• Las consecuencias: que se deje sin efecto lo ejecutado en función de la decisión anulada —el cobro de la expensa extraordinaria, la contratación de la obra, la inscripción de una modificación del reglamento—.
• La cautelar, si el daño no puede esperar a la sentencia. Va en el punto siguiente.

Sobre la prueba, casi todo es documental y casi todo está en poder de la contraparte: la convocatoria y sus constancias de envío, el libro de actas y el de registro de firmas, el reglamento inscripto con la planilla de porcentuales, las liquidaciones posteriores. Por eso conviene pedirlos por escrito antes —el administrador tiene el deber de exhibir la documentación del consorcio y la Ley 941 le impone obligaciones concretas de registro— y dejar asentada la negativa si no los entrega.

En cuanto a la vía procesal, el Código Civil y Comercial no fija un trámite especial: el artículo 2060 habla de «acción judicial de nulidad» y nada más, de modo que el tipo de proceso lo determina la ley procesal del lugar y, en el fuero civil nacional, en última instancia el juez al proveer la demanda. Es una pregunta legítima para hacerle al abogado en la primera reunión, porque de la respuesta dependen los plazos y el costo de todo lo que sigue; lo que no conviene es partir del supuesto de que existe un trámite abreviado garantizado.

¿Se puede frenar la decisión mientras dura el juicio?

Es la pregunta más urgente cuando lo que se votó es una obra que empieza el lunes o una expensa extraordinaria que ya se está cobrando. La respuesta honesta es que se puede pedir, con una carga probatoria alta.

En materia societaria la Ley General de Sociedades prevé expresamente la suspensión preventiva de la decisión asamblearia impugnada. El Código no trae una norma equivalente para la propiedad horizontal, de modo que la herramienta es la cautelar del Código Procesal —prohibición de innovar o medida innovativa—, con sus tres requisitos clásicos: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. Los jueces son razonablemente restrictivos, porque paralizar al consorcio también causa daño: si se frena el cobro de la cuota que financia el ascensor, el perjudicado es el edificio entero.

Dos datos operativos que sí son firmes. Las medidas cautelares están exceptuadas de la mediación previa por el artículo 5 de la Ley 26.589 hasta que se decidan —agotadas las instancias recursivas ordinarias, el trámite de mediación continúa—, así que pedir la cautelar no obliga a esperar la audiencia. Y en el caso particular de la asamblea judicial del artículo 2063, el propio Código faculta al juez a disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio, lo que a veces resuelve mejor el problema de fondo que anular hacia atrás.

Los tres errores que hacen perder el caso antes de empezar

• Reclamarle al administrador en vez de accionar. Los intercambios de mails, las cartas documento al administrador y las reuniones informales no suspenden nada. Sólo la mediación tiene ese efecto, y sólo desde que se despacha la notificación fehaciente al requerido. Un mes de reclamos internos consume el plazo entero.
• Firmar el acta sin dejar constancia de la oposición. El impugnante que aparece en el acta como presente, sin objeción registrada, empieza el juicio explicando por qué no objetó. El que dejó la constancia escrita —o la envió por medio fehaciente si estuvo ausente— empieza mostrando el documento.
• Pagar sin reserva. Abonar lisa y llanamente la cuota que surge de la decisión que se quiere anular es el ejemplo de manual de confirmación tácita. Si hay que pagar para no entrar en mora, se paga con reserva expresa de derechos, dejada por escrito y con constancia de recepción.

Cómo lo encaramos desde la administración

Nuestra posición es incómoda a propósito: una impugnación exitosa es, casi siempre, una falla de la administración anterior. Las asambleas se caen por defectos que costaban muy poco evitar —una convocatoria enviada por un medio que no prueba nada, un orden del día redactado en dos renglones, un acta que no muestra el cómputo de porcentuales—. Por eso, cuando tomamos un edificio con historial de conflicto, lo primero que revisamos son las convocatorias y las actas de los últimos ejercicios: buscamos qué decisiones vigentes están apoyadas en asambleas atacables, y proponemos ratificarlas en una asamblea bien convocada antes de que alguien las discuta. Ratificar cuesta una asamblea; litigar cuesta un juicio.

Y cuando el conflicto ya existe, el punto donde se define es el primer día: hay que decidir rápido si lo que hay es un vicio real, quién está legitimado para plantearlo y cuánto plazo queda. Es exactamente el tipo de decisión donde la doble incumbencia legal y contable hace diferencia, porque quien evalúa el vicio jurídico es el mismo que puede rehacer el cómputo de porcentuales y leer las rendiciones que están detrás de la decisión impugnada.

Si en tu edificio se votó algo que no cierra, lo primero es mirar los papeles antes de que corra el plazo. Podés pedirnos una auditoría de la administración —revisamos convocatorias, actas, mayorías y el estado de los libros— o escribirnos por el formulario de contacto.

Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto: los plazos de caducidad son breves y fatales, y la conveniencia de impugnar depende de datos que sólo se ven con el expediente del consorcio a la vista.