Asamblea virtual o a distancia en el consorcio: cuándo es válida

Desde 2020 casi ningún edificio volvió del todo a la asamblea presencial pura. La reunión por videollamada resolvió un problema viejo —el ausentismo crónico— y agregó otro que recién aparece cuando alguien se enoja: si la decisión se toma por pantalla, ¿es válida? La pregunta no es teórica. Una asamblea impugnada seis meses después obliga a rehacer todo: la renovación del mandato, la aprobación de la rendición de cuentas, la expensa extraordinaria que ya se cobró.

La respuesta corta es que sí, pero no automáticamente. Y la respuesta larga empieza por desarmar un malentendido que circula mucho.

No existe una ley porteña de asambleas virtuales

Conviene decirlo antes que nada porque hay material online —incluso reciente— que atribuye la validez de las asambleas virtuales o híbridas a una supuesta ley de la Legislatura de la Ciudad sancionada en 2022. En el listado oficial de leyes porteñas no figura ninguna norma que regule las asambleas de consorcio a distancia. Citar una ley que no dice lo que se le atribuye es peor que no citar nada: le da al impugnante el primer punto gratis.

Lo que realmente sostiene a una asamblea virtual son tres capas, en este orden:

• El Código Civil y Comercial, que es donde está el fundamento de validez.
• El reglamento de propiedad horizontal del edificio, si prevé las reuniones a distancia.
• Las recomendaciones de la Ciudad —el Anexo I de la Disposición 5313/DGDYPC/2020—, que no crean la validez pero indican cómo documentarla.

La llave está en el artículo 158, no en el título de propiedad horizontal

El punto que casi nunca se explica es por qué se aplica una norma que está en la parte general del Código y no entre los artículos de propiedad horizontal. La razón es el artículo 2044: «el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio», con sus tres órganos —asamblea, consejo de propietarios y administrador—. El consorcio está además enumerado entre las personas jurídicas privadas del artículo 148. Y a todas las personas jurídicas privadas les aplica el artículo 158, que regula el gobierno y la administración y que dice, para el caso de que el estatuto —acá, el reglamento— no tenga previsiones especiales:

«Si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse.»

De ese párrafo salen los tres requisitos que hay que poder acreditar después:

• Consentimiento de todos los que deben participar. No de la mayoría: de todos. Es el requisito más exigente y el que más se pasa por alto.
• Comunicación simultánea. Una videollamada o una audioconferencia cumplen. Un formulario de votación enviado por correo, un grupo de mensajería donde cada uno contesta cuando puede o una grabación que se mira en diferido, no: falta la deliberación, que es lo que distingue a una asamblea de una encuesta.
• Acta que indique la modalidad y constancias conservadas según el medio utilizado.

Ese último requisito se cruza con el artículo 2062, que exige libro de actas rubricado y firma del presidente de la asamblea y de dos propietarios. El artículo 158 habla de «el presidente y otro administrador», que es la fórmula genérica para cualquier persona jurídica. Ante la duda, lo barato es cumplir las dos exigencias a la vez: acta transcripta al libro, firmada como manda el 2062, y con la constancia expresa de que la reunión fue a distancia. Todo lo que dice el régimen general de actas sigue rigiendo igual.

El protocolo de la Ciudad, punto por punto

En diciembre de 2020 la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dictó la Disposición 5313/DGDYPC/2020. Sus primeros artículos resolvían un problema de coyuntura —prorrogar mandatos y plazos de declaraciones juradas vencidos por la pandemia—, pero su artículo 5 aprobó, como Anexo I, un conjunto de recomendaciones para celebrar asambleas a distancia que sigue siendo el documento local más detallado sobre el tema. Vale conocerlo porque, aunque sean recomendaciones, un juez las va a mirar para evaluar si el administrador actuó con diligencia.

• Consentimiento. Si el reglamento prevé expresamente las reuniones a distancia, se está a lo que el reglamento diga. Si nada dice, el protocolo considera válidas las asambleas virtuales con el mero consentimiento de los propietarios, que puede expresarse de tres maneras: confirmando la recepción de la citación, participando en la asamblea o por ausencia de oposición fundada expresada previamente.
• Registro de habilitados. El administrador debe mantener un registro electrónico de las personas habilitadas a participar, con referencia a sus unidades, consistente con el libro de propietarios y disponible para consulta antes, durante y después de la asamblea. No puede contener información que exceda lo previsto por la Ley 25.326 de protección de datos personales.
• Notificación. La del reglamento más una notificación electrónica al correo registrado, que debe incluir todos los datos de acceso (URL, ID de reunión, contraseña), el nombre y documento de las personas habilitadas por cada unidad y su carácter —titular, representante legal o apoderado—, un mecanismo para actualizar esos datos antes de la asamblea y otro para emitir cartas poderes.
• Cartas poderes. Son válidas en formato imagen con la firma ológrafa escaneada, siempre que el administrador tenga registrada la firma del propietario en el libro respectivo. También las emitidas electrónicamente, si al menos puede validarse la identidad del emisor con la misma dirección electrónica usada para notificar la citación.
• Identificación. El protocolo propone un servicio externo tipo Renaper, pero admite sustituirlo: que cada propietario se identifique en forma sucesiva exhibiendo su documento, y que al inicio haya una instancia donde las identificaciones puedan objetarse y votarse —rechazada por mayoría, esa persona queda excluida—. Durante la identificación y las votaciones la cámara debe permanecer encendida.
• Deliberación. Método equitativo de asignación de la palabra, con prioridad de quien no habló todavía y derecho a responder alusiones; audio y video simultáneos de quien está en uso de la palabra; posibilidad de incorporar mensajes en cualquier momento y de volver a escuchar cualquier exposición antes de votar.
• Votación. Cada moción se expresa en forma verbal y escrita, y su texto queda fijo en pantalla hasta que termina la votación. Si se usa conteo automático, debe asegurar el voto nominal por unidad funcional, un tiempo prudencial para emitirlo, la posibilidad de cambiarlo hasta el cierre y la exhibición de los votos por unidad, por porcentaje sobre los presentes y por porcentaje sobre el total. Si no, se vota a viva voz en forma sucesiva, indicando cada uno las unidades que representa.
• Ausentes. Las propuestas que requieran el voto de los ausentes en los términos del artículo 2060 se notifican por el mismo medio que la citación y los resultados se reciben por el mismo canal. Cerrado el período, el administrador agrega un anexo a los registros electrónicos con los votos recibidos y el resultado final, y ese resumen se vuelca al pie del acta transcripta, suscripto por los mismos firmantes.
• Actas y conservación. Registro electrónico completo, de libre acceso para propietarios y administradores en ejercicio, por al menos cinco años. La transcripción al libro debe consignar que la asamblea fue virtual y cómo se notificó, día, hora y duración, que los firmantes fueron elegidos durante el acto, el resumen de exposiciones y mociones aprobadas junto con las constancias pedidas expresamente, y el link de acceso a los registros con su clave.
• Desconexión. Si se cae el administrador, media hora para resolverlo; superado ese lapso, cuarto intermedio y citación a la reanudación dentro de los ocho días corridos por los mismos medios. Si se cae otro participante, se lo considera ausente a todos los efectos.

El detalle que cambió y casi nadie actualizó

El Anexo I trae una frase que hoy invierte por completo el análisis. Después de enumerar las tres formas de expresar el consentimiento, aclara que ese consentimiento no será exigido mientras duren las restricciones a la circulación y a las reuniones dispuestas por el Decreto 297/2020 del Poder Ejecutivo Nacional y complementarias.

Esas restricciones terminaron hace años. Es decir: el requisito de consentimiento volvió a estar plenamente vigente, y la parte del protocolo que más se cita —«alcanza con que nadie se oponga»— es justamente la que quedó sin la muleta de la emergencia. Hoy hay que leerla junto al artículo 158, que no habla de ausencia de oposición sino de que todos los que deben participar lo consientan. Un propietario que nunca contestó un correo, que no participó y que después impugna tiene ahí un argumento real, y no es difícil de sostener.

La conclusión práctica es sencilla y barata: pedir consentimiento expreso. Una línea en la citación electrónica —«confirme la recepción de esta notificación y su conformidad con la modalidad a distancia»— y el registro de esas confirmaciones convierten una zona gris en prueba documental.

La solución definitiva: preverlo en el reglamento

Todo lo anterior existe porque el reglamento no dice nada. El artículo 158 arranca con «en ausencia de previsiones especiales»: si el reglamento de propiedad horizontal contempla expresamente las asambleas a distancia y fija sus condiciones, se aplica el reglamento y el debate se termina. Los edificios nuevos suelen tenerlo; los de los años setenta, jamás.

Incorporarlo no es gratis: modificar el reglamento exige la mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (artículo 2057), escritura pública e inscripción en el registro inmobiliario. Para un consorcio que hace asambleas virtuales todos los años y tiene conflictividad, es una inversión que se paga sola la primera vez que alguien amenaza con impugnar. Ojo con el atajo: una simple acta de asamblea o un reglamento interno de convivencia no alcanzan para incorporar la modalidad si se quiere blindar el punto, porque no modifican el reglamento inscripto.

Para consorcios chicos hay una alternativa que suele resolver todo sin gastar un peso: el tercer párrafo del artículo 2059 valida las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no se reúnan en asamblea. Si el edificio tiene seis unidades y todos están de acuerdo, ese es el camino más corto y más sólido. Y si el problema es que directamente no hay convocatoria, el terreno es otro: el de la asamblea autoconvocada y la asamblea judicial.

Dónde se caen en la práctica

Las mayorías no cambian por ser virtual la asamblea: siguen siendo las del artículo 2060 y las mayorías especiales según la materia. Lo que cambia es qué se puede probar después. Los defectos que más aparecen son siempre los mismos:

• Citación electrónica sin los datos de acceso completos, o enviada a una casilla que el propietario nunca informó.
• Votación no nominal —«¿alguien se opone?», silencio, aprobado— que después no permite reconstruir qué unidad votó qué, y por lo tanto tampoco los porcentuales.
• Grabación borrada o alojada en una cuenta personal del administrador saliente, en vez de conservada y accesible.
• Acta que nunca se transcribió al libro, con el argumento de que «está la grabación». La grabación es constancia; el acta es el instrumento.
• Ausentes notificados por un canal distinto del de la citación, o con el plazo del artículo 2060 mal computado.

El reloj para reclamar es corto: el último párrafo del artículo 2060 fija un plazo de caducidad de treinta días desde la fecha de la asamblea para promover la acción de nulidad —plazo que, como vimos en otra guía, la mediación prejudicial suspende—. Para el administrador eso es una buena noticia y una mala: pasados los treinta días la asamblea se consolida, pero durante esos treinta días cada defecto formal vale oro.

Cómo lo encaramos desde la administración

Nuestro criterio es que la asamblea virtual es una herramienta excelente siempre que se la trate con el mismo formalismo que a la presencial. En los edificios que administramos eso se traduce en cosas concretas: la citación sale por el medio que manda el reglamento y además por correo electrónico con los datos de acceso y el pedido expreso de conformidad con la modalidad; el orden del día va transcripto y cerrado, con el horario de inicio y de finalización que exige la Ley 941; se vota unidad por unidad dejando constancia del porcentual; y el acta se transcribe al libro dentro de los días siguientes, con el link del registro electrónico anotado, junto con el resto de la documentación obligatoria del consorcio.

Cuando el edificio tiene historia de conflicto, además sugerimos la modalidad mixta: sala física en el edificio, con un dispositivo conectado para quien prefiera acercarse, y videollamada para el resto. Cuesta lo mismo y le saca el argumento a quien después quiera decir que no pudo participar. Es el tipo de decisión donde la doble incumbencia legal y contable se nota: el que arma la convocatoria es el mismo que tendría que defender el acta si mañana la discuten.

Si tu consorcio viene haciendo asambleas virtuales y nunca revisó cómo quedaron documentadas, podés pedirnos una auditoría de la administración —miramos convocatorias, actas, mayorías y estado de los libros— o escribirnos por el formulario de contacto.