Asamblea autoconvocada y asamblea judicial: qué hacer si el administrador no convoca

Hay una situación que se repite en los edificios y que casi nunca está bien resuelta en el momento en que aparece: el administrador dejó de convocar. Puede ser porque renunció y nadie lo reemplazó, porque está en conflicto con un grupo de propietarios, porque hace dos años que promete la asamblea y nunca llega, o porque directamente desapareció. El edificio, mientras tanto, sigue teniendo un encargado al que hay que pagarle sueldos, un ascensor que hay que mantener y una rendición de cuentas que nadie aprobó. La pregunta que llega al estudio siempre es la misma: ¿podemos reunirnos igual y decidir?

La respuesta es que sí, y que el Código Civil y Comercial previó dos herramientas distintas para eso —la asamblea autoconvocada del artículo 2059 y la asamblea judicial del artículo 2063—. Son herramientas de excepción, con requisitos propios, y usarlas mal es la forma más rápida de que la decisión que tanto costó tomar se caiga tres meses después.

Primero, el orden de los escalones

Antes de hablar de autoconvocatoria conviene ubicarla donde está. El Código arma una secuencia bastante clara, y saltearla no invalida automáticamente lo actuado, pero le regala argumentos a quien después quiera impugnar:

• El administrador convoca. Es la regla y, en la Ciudad, además una obligación expresa: la Ley 941 le impone convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme el reglamento, indicando lugar, fecha, orden del día y horario de inicio y finalización.
• Si el administrador omite hacerlo, convoca el consejo. El artículo 2064 inciso a) le da al consejo de propietarios la atribución de convocar a la asamblea y redactar el orden del día «si por cualquier causa el administrador omite hacerlo». Y el inciso d) agrega el caso más grave: ante vacancia o ausencia del administrador, el consejo ejerce la administración y debe convocar a asamblea dentro de los treinta días de producida la vacancia.
• Si no hay consejo o no actúa, los propietarios se autoconvocan (artículo 2059).
• Si nada de eso funciona, se pide la asamblea judicial (artículo 2063).

Ese último párrafo del artículo 2064 es importante y suele leerse de más: fuera de los casos que el propio artículo enumera, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. No es un órgano de gobierno paralelo.

La asamblea autoconvocada: qué dice exactamente el artículo 2059

El artículo 2059 tiene tres párrafos y el conflicto está en la relación entre ellos. El primero establece la garantía: los propietarios deben ser convocados en la forma prevista en el reglamento, con transcripción del orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa, y es nulo el tratamiento de otros temas, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlos.

El segundo párrafo abre la excepción: «La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios». Y el tercero suma una vía que en la práctica resuelve muchos consorcios chicos: son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Vale decir con todas las letras que la figura tiene crítica doctrinaria seria. Alberto Gabás señaló que la norma establece primero la rigurosidad de la citación con transcripción del temario, bajo sanción expresa de nulidad, y después autoriza la autoconvocatoria sin citación y sin temario predeterminado, y sin el único presupuesto que regía bajo la Ley 13.512: que estuviera reunido el cien por ciento de los propietarios. Es una tensión real dentro del propio artículo, y explica por qué los tribunales no siempre lo leen igual.

El error más caro: creer que los dos tercios son la mayoría de la decisión

Este es el punto que hace fracasar asambleas autoconvocadas bien intencionadas. Los dos tercios del artículo 2059 habilitan la reunión, no resuelven el temario. Son dos planos distintos:

• Para autoconvocarse hacen falta dos tercios de la totalidad de los propietarios —no de los presentes— aprobando la autoconvocatoria y el temario.
• Para decidir cada punto rige la mayoría que corresponde a esa materia: la mayoría absoluta del artículo 2060 como regla —computada sobre la totalidad de los propietarios y con la doble exigencia de número de unidades y partes proporcionales indivisas—; dos tercios para modificar el reglamento de propiedad horizontal (artículo 2057); unanimidad o conformidad expresa del titular afectado en los supuestos de los artículos 2052 y 2061.

La jurisprudencia lo dijo con esas palabras: que la autoconvocatoria y el temario se aprueben por dos tercios no significa que la decisión deba tomarse por esa mayoría, sino que la mayoría requerida dependerá del tema a resolver. En la práctica, una asamblea autoconvocada que reúne exactamente los dos tercios y con eso cree haber modificado el reglamento en un punto que exigía unanimidad tiene el acta viciada desde el minuto cero.

¿Hace falta avisarle a los demás?

Acá está la parte incómoda de la figura, y conviene presentarla como lo que es: una cuestión sobre la que los tribunales no dicen todos lo mismo.

Por un lado, se ha reconocido que la autoconvocatoria no requiere citación previa a la reunión: si el administrador no convoca y tampoco lo hace el consejo, pueden convocarla los copropietarios reuniendo la mayoría del artículo 2059. Es la lectura literal de la norma, que efectivamente no impone ninguna notificación anticipada.

Por otro, hay decisiones más exigentes que condicionan la validez de lo resuelto a que la autoconvocatoria sea acordada por todos los propietarios y que sólo el temario se apruebe por los dos tercios. Ese criterio va más allá del texto del artículo, pero existe y se aplica.

La conclusión práctica no es elegir bando sino blindar el acto. Si un grupo de propietarios va a autoconvocarse, lo barato es hacer las dos cosas: reunir la mayoría de dos tercios por escrito, con firma de cada titular de dominio y detalle de unidad y porcentual, y avisar igual a todos por medio fehaciente con el temario transcripto, aunque la norma no lo exija. El aviso no le quita validez a nada y le saca al impugnante su mejor argumento. Y el acta —muchas veces un acta volante, porque el libro suele estar en poder del administrador saliente— conviene protocolizarla ante escribano si se prevé tener que hacerla valer en juicio, además de transcribirla al libro de actas apenas se recupere.

La asamblea judicial del artículo 2063

Cuando la autoconvocatoria no es viable —porque no se llega a los dos tercios, porque el edificio está partido en dos bandos, o porque directamente no se sabe quiénes son los titulares actuales de varias unidades— queda la vía del artículo 2063, que es notablemente más accesible de lo que la gente supone. Sus elementos son cuatro:

• Legitimación baja: el diez por ciento del total. Si el administrador o, en subsidio, el consejo de propietarios omiten convocar, los propietarios que representen el 10% pueden pedirle al juez la convocatoria. Contra los dos tercios de la autoconvocatoria, la diferencia es enorme.
• La audiencia la fija el juez y se celebra en su presencia, con citación a los propietarios.
• Resuelve con mayoría simple de los presentes. Es el dato decisivo: se corre el eje del quórum calculado sobre la totalidad hacia una mayoría de quienes efectivamente asistieron, que es justamente lo que destraba a los consorcios con ausentismo crónico.
• Si no se llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima; y si corresponde, puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Ese último tramo es lo que la vuelve la herramienta adecuada para los casos de acefalía real: el consorcio no sale de la audiencia con una recomendación, sale con una decisión ejecutable. La contracara es que se trata de un juicio, con abogado, costas y los tiempos del fuero; no es una vía rápida, es una vía segura. Cuando el conflicto todavía admite conversación, la mediación prejudicial obligatoria suele resolverlo antes y más barato.

El reloj corre: treinta días, y cómo se frena

Todo lo anterior tiene un límite temporal que conviene tener presente desde el primer día. El último párrafo del artículo 2060 establece que el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. Bajo la vieja Ley 13.512 no había plazo especial y se aplicaba el de dos años de la nulidad de los actos jurídicos; hoy son treinta días, y es un plazo de caducidad, no de prescripción.

El dato que casi nunca se menciona —y que en más de un caso salvó una impugnación— es que ese plazo se suspende con la mediación. El artículo 18 de la Ley 26.589 suspende expresamente los plazos de prescripción y caducidad desde la notificación fehaciente de la primera audiencia o desde la adjudicación del mediador por sorteo, y los reanuda recién veinte días después de que el acta de cierre queda a disposición de las partes. La Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil lo aplicó en «Agropecuaria Diefer S.A. c/ Consorcio de Propietarios Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385 s/ nulidad de asamblea», el 1 de octubre de 2018: la asamblea era del 4 de diciembre de 2015, la demanda se inició el 9 de marzo de 2016 —más de tres meses después— y el tribunal concluyó que la caducidad no se había operado porque el sorteo de mediador había ocurrido al día 19 y la suspensión corrió hasta veinte días después de la audiencia.

En el mismo fallo quedan dos criterios útiles para cualquier consorcio. La nulidad puede fundarse en defectos de cualquiera de las tres fases de la asamblea —constitutiva (la notificación), deliberativa (el quórum) y resolutiva (la mayoría)—, y puede ser total o parcial, es decir, alcanzar sólo algún punto del orden del día. Y están legitimados para impugnarla todos los propietarios que no asistieron o que, habiendo asistido, no votaron favorablemente, siempre que después no la hayan confirmado en forma expresa o tácita. Esa última frase importa: pagar sin reserva la expensa extraordinaria que salió de la asamblea que uno quiere impugnar es un modo bastante eficaz de confirmarla.

Cómo lo encaramos desde la administración

Nuestro criterio es que ninguna de estas dos herramientas debería hacer falta, y que cuando hacen falta el problema empezó mucho antes. Un consorcio que convoca su asamblea ordinaria una vez al año en tiempo y forma, con orden del día preciso y actas asentadas, no llega nunca a la autoconvocatoria. Por eso, cuando tomamos un edificio que viene de un cuadro de acefalía, lo primero que hacemos es reconstruir lo formal: verificar quiénes son hoy los titulares de dominio y sus porcentuales, recuperar libros y documentación obligatoria, y convocar una asamblea con temario cerrado que ratifique lo actuado durante el período sin administrador. Ratificar es más barato que litigar.

Si el consorcio está en el paso previo —el administrador no convoca y el edificio no sabe cómo salir—, lo que conviene es sentarse a mirar los números antes de elegir la vía: cuántos propietarios están efectivamente ubicables, si se llega a los dos tercios o apenas al diez por ciento, y qué se necesita decidir realmente. De esa cuenta sale si el camino es la autoconvocatoria, la asamblea judicial o directamente un cambio de administrador por la vía ordinaria. Es exactamente el tipo de decisión donde la doble incumbencia legal y contable se nota, porque el que evalúa la viabilidad jurídica es el mismo que después tiene que sostener el reclamo.

Si tu edificio está en esta situación, podés pedirnos una auditoría de la administración —revisamos convocatorias, actas, mayorías y estado de los libros— o escribirnos por el formulario de contacto.