Qué hace (y qué puede exigir) el consejo de propietarios

En la mayoría de los edificios el consejo de propietarios existe en el papel y no funciona en la práctica: se designa en una asamblea, queda anotado en el acta y nunca más se lo menciona. Es una lástima, porque es el único órgano del consorcio que puede controlar al administrador sin tener que convocar una asamblea, y el Código Civil y Comercial le da facultades bastante más concretas que las que se le suelen atribuir. Esta guía las repasa una por una, con el artículo que las funda, y agrega tres facultades que están fuera del art. 2064 y que casi nadie usa.

Primero, el nombre: es «consejo de propietarios», no «consejo de administración»

La costumbre porteña lo llama «consejo de administración» —herencia de la vieja Ley 13.512—, pero el Código Civil y Comercial lo nombra consejo de propietarios, y le dedica un capítulo entero (el Capítulo 6 del Título V) con un solo artículo: el 2064. El nombre importa poco para la validez de lo que se decida, pero importa mucho para no confundirse de rol: el consejo no administra, controla.

El art. 2044 CCyC es el que ordena el mapa: el conjunto de propietarios constituye la persona jurídica consorcio, y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Tres órganos, tres funciones distintas: la asamblea decide, el administrador ejecuta y el consejo controla y suple.

Es optativo, lo designa la asamblea y el reglamento puede ampliarlo

El art. 2064 arranca con un verbo que conviene leer despacio: «la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios». De ahí salen tres consecuencias prácticas.

• No es obligatorio. Un consorcio sin consejo no está en infracción. El propio art. 2058 inc. d) habla del consejo «si lo hubiere».
• Lo integran propietarios, y sólo propietarios. Un inquilino, un familiar o un asesor externo no pueden ser miembros del consejo, por más involucrados que estén en la vida del edificio. Sí pueden asistir a las reuniones como invitados, pero el órgano se integra con titulares de unidades funcionales.
• Lo designa la asamblea, con la mayoría del art. 2060 y con el punto incluido en el orden del día (art. 2059: el temario debe ser preciso y completo, así que un punto «varios» no alcanza).

Lo que el Código no dice es cuántos miembros tiene, cuánto dura el cargo, si se cobra o no y cómo se reemplaza a un consejero que vende su unidad. Eso lo define el reglamento de propiedad horizontal, que por el art. 2056 inc. u) debe contener las «facultades especiales del consejo de propietarios». Ese inciso es la puerta que casi nadie abre: las cuatro atribuciones del art. 2064 son el piso legal, y el reglamento puede sumar otras —por ejemplo, exigir el visto bueno del consejo antes de contratar una obra por encima de cierto monto—. Si el reglamento del edificio es viejo y no dice nada, se aplican las cuatro del Código.

Atribución a): convocar la asamblea cuando el administrador no lo hace

El art. 2064 inc. a) habilita al consejo a convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. Las tres palabras clave son «por cualquier causa»: no hace falta probar mala fe ni intimar previamente. Si el administrador no convoca —porque no quiere, porque se desentendió o porque el cargo quedó vacante—, el consejo convoca.

Es la facultad más potente del consejo, porque quien redacta el orden del día define de qué se va a poder decidir. Y es también el eslabón previo a la vía judicial: el art. 2063 prevé que, si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden pedirle al juez una asamblea judicial. Es decir: el consejo es la escala intermedia que le evita al edificio terminar en tribunales.

Atribución b): controlar los aspectos económicos y financieros

El art. 2064 inc. b) es la función que le da sentido al órgano: controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. El Código no la reglamenta, así que en la práctica se traduce en revisar todo lo que el administrador está obligado a producir:

• la rendición de cuentas documentada, que por el art. 2067 inc. e) debe presentarse dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio financiero que fija el reglamento (art. 2056 inc. t]);
• la liquidación mensual de expensas, que en CABA tiene un contenido mínimo taxativo en el art. 10 de la Ley 941 —sueldos con horas extras detalladas, pagos a contratistas con CUIT y matrícula, seguros con número de póliza, honorarios del administrador, estado de los juicios y el resumen bancario del mes anterior—;
• los presupuestos, que por el art. 11 de la Ley 941 no se pueden siquiera someter a consideración del consorcio si no traen matrícula del prestador, precios de materiales y mano de obra por separado, plazo, garantía y seguros de riesgos del trabajo.

En la Ciudad de Buenos Aires el consejo no tiene que pedir permiso para acceder a nada: el art. 9 inc. f) de la Ley 941 obliga al administrador a conservar la documentación del consorcio y a garantizar el libre acceso de los consorcistas a ella. Y si el control de escritorio no alcanza, el art. 9 inc. i) habilita a la asamblea a disponer una auditoría contable con informe de control de gestión y también una auditoría legal, a cargo de profesionales con matrícula habilitante en la Ciudad. El consejo no puede ordenarla por sí solo, pero es quien normalmente reúne los elementos que la justifican.

Dos advertencias sobre el alcance de este inciso. Controlar no es aprobar: la aprobación de las cuentas es competencia de la asamblea (art. 2058), y un consejo que «aprueba» la rendición no libera al administrador de someterla. Y controlar tampoco es cogestionar: el consejo no autoriza pagos ordinarios ni firma cheques, salvo que el reglamento se lo haya atribuido por la vía del art. 2056 inc. u).

Atribución c): autorizar el uso del fondo de reserva

El art. 2064 inc. c) le da al consejo una facultad de veto concreta: autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Y el Código lo dice dos veces, desde el otro lado: el art. 2067 inc. d) establece que, para disponer total o parcialmente del fondo de reserva en ese supuesto, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios.

O sea que, en un edificio con consejo designado, el fondo de reserva deja de estar a disposición del administrador: cada uso excepcional necesita una autorización previa que conviene dejar por escrito. Es la única atribución del art. 2064 que funciona como una llave —sin el consejo, el gasto no se hace— y por eso es la que más conviene documentar: un correo del administrador explicando el imprevisto y la respuesta del consejo alcanzan, y evitan la discusión de todos los años sobre en qué se fue la reserva.

Atribución d): administrar en caso de vacancia o ausencia

El art. 2064 inc. d) habilita al consejo a ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y le impone convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Es una función de emergencia, no un reemplazo: el objetivo del inciso es que el edificio no quede sin quien pague los sueldos ni firme una reparación urgente mientras la asamblea designa un administrador nuevo.

Los treinta días son el dato accionable: el consejo que administra y no convoca está incumpliendo el propio inciso que lo habilita. Y el plazo se cruza con el art. 2067 inc. j), que le da al administrador saliente quince días hábiles para entregar al consejo los activos, los libros y la documentación, y rendir cuentas documentadas.

Una aclaración para edificios de la Ciudad, y es un punto que conviene no improvisar: el art. 2° de la Ley 941 dice que la administración de consorcios no puede ejercerse ni a título oneroso ni gratuito sin inscripción previa en el Registro Público de Administradores, y el art. 3° alcanza expresamente a los administradores voluntarios propietarios. Cómo se articula esa exigencia local con la administración transitoria que el Código pone en cabeza del consejo es una cuestión que la normativa no resuelve de manera expresa. La conclusión práctica no cambia y es conservadora: que el período transitorio sea lo más corto posible, que se convoque la asamblea de inmediato y que todo lo actuado quede asentado en el libro de actas.

Tres facultades que están fuera del art. 2064 y casi nadie usa

El art. 2064 no agota el rol del consejo. Hay al menos tres artículos del Código que lo mencionan y que en la práctica pasan desapercibidos.

• El certificado de deuda para ejecutar expensas (art. 2048, último párrafo). El texto es preciso: «el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo». Traducción: en un edificio con consejo, el certificado que se acompaña al juicio ejecutivo por expensas debería llevar la aprobación del consejo. Es un recaudo barato de cumplir y caro de omitir, porque es exactamente el tipo de defecto que el deudor va a plantear contra la habilidad del título.
• El filtro previo a las reparaciones urgentes (art. 2054). Cualquier propietario puede hacer una reparación urgente en partes comunes, como gestor de negocios, pero sólo «en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios». Un consejo activo y localizable es, entonces, lo que evita que cada vecino resuelva por su cuenta y después reclame el reintegro.
• El destinatario del traspaso (art. 2067 inc. j]). Cuando el administrador renuncia o es removido, el Código no dice que entregue «al consorcio» en abstracto: entrega al consejo de propietarios, dentro de los quince días hábiles, los activos, los libros y los documentos, con rendición de cuentas documentada. En CABA se suma el art. 9 inc. k) de la Ley 941, que le fija el mismo plazo, le exige acreditar el pago de aportes y contribuciones del encargado y le prohíbe expresamente ejercer la retención de los libros. Tener consejo designado antes de iniciar un cambio de administrador le da al edificio un receptor institucional de la documentación.

Qué no puede hacer el consejo

El art. 2064 cierra con un límite escrito con todas las letras: «Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones». En la práctica, eso descarta cuatro cosas que se le suelen pedir.

• No representa al consorcio. El art. 2067 inc. m) pone la representación en gestiones administrativas y judiciales en cabeza del administrador, como mandatario exclusivo. Un consejero no firma contratos ni comparece por el consorcio.
• No remueve ni designa administradores. Eso es de la asamblea (art. 2066 CCyC y art. 13 de la Ley 941). El consejo puede forzar el tratamiento del tema convocando y redactando el orden del día, pero no decide.
• No aprueba las cuentas ni el presupuesto anual. Controla, observa e informa; la aprobación es de la asamblea (art. 2058).
• No decide obras sobre partes comunes. Las mejoras y obras nuevas requieren mayoría de propietarios con informe técnico previo (art. 2051) o unanimidad si gravitan sobre la estructura o benefician a un solo propietario (art. 2052). El consejo puede preparar y comparar los presupuestos, no aprobarlos.

Un punto sobre el que el Código guarda silencio: no regula la responsabilidad de los integrantes del consejo ni dice si el cargo es gratuito. Mientras el consejo se mantenga dentro de las funciones de control del art. 2064 inc. b), el riesgo es acotado. La zona sensible es el inc. d), cuando el consejo pasa a administrar de hecho. Por eso conviene que todo lo que se resuelva quede asentado por escrito y que la asamblea ratifique lo actuado cuando designe al administrador nuevo.

Cómo trabajar bien: un consejo que sirve

• Definir el alcance en el acta de designación. Cuántos miembros, por cuánto tiempo, cómo se reemplazan y qué facultades adicionales se le reconocen si el reglamento las prevé (art. 2056 inc. u]).
• Pedir por escrito y con plazo. Un pedido de documentación por correo, con acuse, vale mucho más en una discusión posterior que diez conversaciones en el hall.
• Revisar tres cosas todos los meses: el resumen bancario del consorcio (Ley 941, art. 10 inc. i]), los sueldos y aportes del encargado (art. 10 inc. d]) y los pagos a contratistas con su matrícula y CUIT (art. 10 inc. e]). Con eso se detecta casi todo.
• Dejar constancia de las autorizaciones del fondo de reserva, una por una, con el motivo del gasto imprevisto.
• Apoyarse en herramientas continuas, como un portal de propietarios con la documentación del consorcio disponible, en vez de reconstruir un año entero la semana previa a la asamblea.

En Estudio Asencio trabajamos con consejos de propietarios todos los meses, y la doble incumbencia legal y contable ayuda justamente en los dos frentes donde el consejo se traba: leer una rendición con criterio contable y saber qué se puede exigir y con qué fundamento. Si el consejo de tu edificio necesita ordenar un control o revisar una gestión con dudas de fondo, podés escribirnos por contacto o ver cómo funciona una auditoría de administración.