Designación, mandato y remoción del administrador de consorcios

Es una de las conversaciones más incómodas de cualquier edificio, y casi siempre arranca mal informada. "No lo podemos sacar hasta que termine el contrato", "necesitamos dos tercios", "hay que probar que hizo las cosas mal", "eso se cambia por escritura porque figura en el reglamento". Ninguna de esas cuatro frases es correcta. El régimen de designación y remoción del administrador es de los más simples y más favorables al consorcio de todo el Código Civil y Comercial, y en la Ciudad de Buenos Aires la Ley 941 lo hace todavía más explícito.

El punto de partida: el administrador es un mandatario

El art. 2065 CCyC lo define en una línea: el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario, y puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. De esa definición salen dos consecuencias que ordenan todo lo demás.

• No es un órgano autónomo con poder propio. Es uno de los tres órganos del consorcio —junto con la asamblea y el consejo de propietarios— según el art. 2044, y actúa ejecutando lo que la asamblea decide (art. 2067 inc. b]).
• El cargo no le pertenece. Un mandato es, por naturaleza, revocable por quien lo otorgó. El administrador no tiene un derecho adquirido sobre la administración del edificio: tiene un encargo que el consorcio le confió y que el consorcio puede retirarle.

El edificio nuevo: el administrador del reglamento tiene fecha de vencimiento

En los edificios recién construidos, el administrador suele venir designado en el propio reglamento de propiedad horizontal que redactó el desarrollador. Mucha gente asume que ese nombramiento es definitivo porque está en una escritura. Es exactamente al revés.

El primer párrafo del art. 2066 CCyC —reproducido casi textualmente por el art. 13 de la Ley 941 en CABA— establece que ese administrador cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Y le pone fecha límite a esa asamblea: debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que estén ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Es un plazo legal duro y poco usado. Si comprás en un edificio nuevo y a los dos años nadie convocó a esa asamblea, la herramienta está disponible: el administrador está obligado a convocarla (art. 2067 inc. a]) y, si no lo hace, la asamblea puede autoconvocarse o pedirse judicialmente.

En CABA el mandato dura un año

Este es el dato que más sorprende, porque no está en el Código sino en la ley local y casi nadie lo invoca en asamblea. El art. 13 de la Ley 941, dentro del capítulo "Del mandato de administración", dice literalmente: "El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función", y agrega que su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria.

La consecuencia práctica no es que el administrador desaparezca automáticamente cada 31 de diciembre —en los hechos, la continuidad se da por sobreentendida en miles de edificios—, sino que su continuidad es un punto que la asamblea tiene derecho a tratar todos los años, y que ningún administrador puede oponer un plazo mayor como si fuera un contrato blindado. Es, además, el momento natural para pedirle la documentación que la ley le exige. El art. 8 de la Ley 941 obliga al administrador a presentar anualmente, en la asamblea ordinaria, la constancia actualizada de su inscripción en el Registro Público de Administradores, y a proceder del mismo modo en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.

Si el reglamento del edificio fija un plazo distinto de ejercicio de la función —es un contenido obligatorio del reglamento, art. 2056 inc. s) CCyC—, conviene leer las dos normas juntas antes de la asamblea. Lo que no cambia en ningún caso es la facultad de remover, que está más abajo.

La remoción: sin expresión de causa y sin tocar el reglamento

El segundo párrafo del art. 2066 CCyC concentra las tres reglas que desarman los malentendidos más caros:

• Los administradores sucesivos son nombrados y removidos por la asamblea. No por el consejo de propietarios, no por un grupo de vecinos, no por el propio administrador saliente al presentar a su reemplazo.
• Sin que ello importe la reforma del reglamento. Aunque el administrador figure nombrado en el reglamento inscripto, cambiarlo no es modificar el reglamento: no se aplican los dos tercios del art. 2057, no hace falta escritura pública ni inscripción registral. Este es el error más frecuente y el que más veces frena un cambio necesario.
• Pueden ser removidos sin expresión de causa. Textual. La asamblea no tiene que acreditar incumplimientos ni fundar la decisión.

¿Con qué mayoría? En la Ciudad de Buenos Aires la respuesta es expresa y no depende de doctrina: el art. 13 de la Ley 941 remite a la mayoría absoluta del art. 2060 CCyC. Y esa mayoría, conviene recordarlo, se computa con doble exigencia —número de unidades funcionales y partes proporcionales indivisas— sobre la totalidad de los propietarios, no sobre los presentes. Es el punto donde más asambleas se caen: se junta la mayoría de los que fueron y no la del edificio. El mecanismo de comunicación a los ausentes del segundo párrafo del art. 2060 —con sus quince días para oponerse— existe justamente para cerrar esa brecha. Está desarrollado en quórum y mayorías y en quién vota en la asamblea.

Dos recaudos formales que no son menores. El orden del día debe ser preciso y completo, y es nulo el tratamiento de temas ajenos salvo unanimidad de todos los presentes (art. 2059): un punto "varios" no habilita a remover al administrador. Y todo debe quedar volcado en el acta, que es la prueba de la decisión y el documento que el nuevo administrador va a necesitar para acreditar su designación ante el banco, la AFIP-ARCA y el Registro. Una decisión bien tomada pero mal asentada es una decisión impugnable.

Una aclaración honesta: que no haga falta expresar causa para remover no significa automáticamente que la remoción anticipada no pueda generar ningún reclamo económico del administrador saliente, que es una cuestión distinta y se rige por las reglas generales del mandato. El art. 2066 resuelve la facultad de la asamblea, no las consecuencias patrimoniales entre las partes. Si hay un contrato con plazo y honorarios pactados, conviene revisarlo antes de la asamblea, no después.

Qué pedirle en la asamblea que lo designa

La designación es el mejor —y a veces el único— momento de fuerza del consorcio. La Ley 941 le da tres herramientas concretas:

• Certificado de acreditación del Registro (art. 6). El administrador solo puede acreditar su condición de inscripto mediante un certificado emitido a su pedido, con validez de treinta días, en el que constan también las sanciones que se le hubieran impuesto en los últimos dos años. La ley lo obliga a presentarlo en la asamblea que considere su designación, y no hacerlo es una infracción expresa (art. 15 inc. e]). El Registro es además de acceso público y gratuito (art. 7): se puede consultar antes de la asamblea.
• Declaración de lo que cobra aparte (art. 9 inc. r]). Al momento de su designación debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, qué servicios y trámites realiza por cuenta propia como parte de sus honorarios y cuáles terceriza y se facturan aparte. Incluir después en las expensas un concepto que no fue declarado ahí es infracción (art. 15 inc. i]).
• Honorarios (art. 14). Los acuerdan el administrador y la asamblea, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule, y solo pueden modificarse con aprobación de asamblea, con constancia obligatoria en el acta. No hay arancel de referencia que se aplique solo.

Conviene sumar la garantía patrimonial o seguro de responsabilidad profesional del art. 12 inc. e) y el resto de las obligaciones que repasa la guía de la Ley 941.

Después de la remoción: quince días hábiles y sin derecho de retención

Acá se juega el traspaso, y las dos normas se refuerzan. El art. 2067 inc. j) CCyC ordena que, en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles el administrador entregue al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio y rinda cuentas documentadas. El art. 9 inc. k) de la Ley 941 agrega el mismo plazo y tres precisiones valiosas:

• debe poner a disposición toda la documentación relativa a su administración, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y demás dependientes;
• no puede ejercer la retención de esos libros y documentos. Es la respuesta directa al chantaje clásico —"entrego cuando me paguen los honorarios pendientes"—: un reclamo de honorarios se cobra por la vía que corresponda, no reteniendo los papeles del consorcio;
• debe entregar las claves de acceso a la plataforma web oficial, que además queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio (art. 31).

En la práctica, el traspaso se controla con una lista: libros rubricados, actas, últimas rendiciones de cuentas, saldos y extractos bancarios, legajo del personal con aportes al día, pólizas vigentes, certificados de mantenimientos obligatorios, juicios en trámite y deuda por expensas unidad por unidad. El detalle está en documentación obligatoria del consorcio y el paso a paso operativo, en cómo cambiar de administrador.

Si el cargo queda vacante

Puede pasar: renuncia intempestiva, fallecimiento, un administrador que simplemente deja de aparecer. El art. 2064 inc. d) CCyC resuelve el vacío: el consejo de propietarios ejerce la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y debe convocar a la asamblea dentro de los treinta días de producida la vacancia. Fuera de esos casos, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones —el propio artículo lo aclara—.

Si no hay consejo designado, o el consejo tampoco convoca, el art. 2063 habilita a los propietarios que representen el diez por ciento del total a pedirle al juez la convocatoria de una asamblea judicial, que puede resolver con mayoría simple de presentes. Es la salida cuando el edificio quedó sin nadie que pueda convocar.

Los cuatro errores que más se repiten

• Creer que hace falta reformar el reglamento. El art. 2066 dice lo contrario, con todas las letras.
• Armar un expediente de acusaciones para "justificar" la remoción. No hace falta, y transforma una decisión discrecional en un conflicto que hay que probar. Si además hay irregularidades patrimoniales, ese es un reclamo aparte —y ahí sí conviene una auditoría previa—, no un requisito de la remoción.
• Contar la mayoría sobre los presentes. El art. 2060 se computa sobre la totalidad de los propietarios y con doble exigencia. Sin eso, la decisión es atacable dentro de los treinta días.
• Designar al nuevo administrador sin cerrar el traspaso. El consorcio nuevo hereda las deudas, los juicios y los incumplimientos formales del anterior. Los quince días hábiles del art. 2067 inc. j) son el momento de exigir, no de confiar.

Cambiar de administrador es una decisión que el Código y la Ley 941 dejaron deliberadamente accesible: mayoría absoluta, sin causa, sin escribano y sin reformar nada. Lo que no dejaron resuelto es el día después, que es donde se pierde plata: rendiciones incompletas, aportes del encargado sin acreditar, libros que no aparecen. Por eso conviene encarar el cambio con doble incumbencia legal y contable: la asamblea y las mayorías, por un lado; la revisión de los números que se reciben, por el otro. Si tu edificio está evaluando un cambio, escribinos y lo vemos con la documentación a la vista.