Seguro de responsabilidad profesional del administrador: qué exige realmente la Ley 941

Todos los años, junto con la declaración jurada anual que exige el artículo 12 de la Ley 941, el administrador de consorcios inscripto en el Registro Público de Administradores (RPA) tiene que constituir una garantía a favor de cada consorcio que administra. Es habitual encontrar en internet que esa garantía «es un seguro de caución obligatorio» — pero eso dejó de ser así hace más de una década, y la confusión persiste porque la propia Ciudad tardó años en resolver el tema. Esto es lo que exige hoy la letra vigente de la ley, de dónde viene la confusión, y qué conviene mirar al evaluar a un administrador.

Qué dice el artículo 12 inciso e) de la Ley 941

El inciso e) del artículo 12 —incorporado por la Ley 3.254 en 2009— es puntual: la declaración jurada anual del administrador debe incluir «una declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador», y aclara que esa declaración «podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros». Es decir, la ley prevé dos caminos alternativos —no acumulativos— y deja la elección en manos del administrador. Quedan exceptuados de esta obligación los administradores voluntarios y gratuitos.

El intento de imponer un seguro de caución obligatorio (2009-2011)

La confusión con el seguro de caución tiene un origen concreto. La Disposición 6013/DGDYPC/2009 (artículo 3°) reglamentó que, cuando el patrimonio neto declarado por el administrador fuera menor a un tercio de la sumatoria de las expensas devengadas por los consorcios que administra en los últimos doce meses, debía garantizar el cumplimiento mediante seguro de caución o aval bancario, con una suma asegurada no menor al 33% de las expensas anuales de cada consorcio.

En 2011, la Disposición 525/DGDYPC/2011 fue más allá: sumó una exigencia distinta, aplicable a todo administrador (no sólo a los de patrimonio insuficiente), de contratar como tomador una póliza de caución que garantizara directamente a la propia DGDYPC —como beneficiaria— el cobro de la multa máxima prevista por la ley en caso de sanción. Esa pieza no llegó a consolidarse: un juzgado contencioso administrativo y tributario de la Ciudad dictó una medida cautelar en su contra, y en octubre de ese mismo año la Disposición 2029/DGDYPC/2011 suspendió formalmente sus efectos.

Disposición 777/2013: la solución vigente hoy

En mayo de 2013, la DGDYPC cerró el capítulo con la Disposición 777/DGDYPC/2013: dejó sin efecto el artículo 3° de la Disposición 6013/2009 —el que imponía el seguro de caución cuando el patrimonio era insuficiente— y estableció, en su artículo 2°, que para dar cumplimiento al artículo 12 inciso e) de la Ley 941 alcanza con que el administrador obtenga la aprobación del consorcio para su declaración jurada patrimonial, o bien contrate un seguro de responsabilidad profesional con una compañía de seguros legalmente habilitada. En los propios considerandos de la disposición, la autoridad de aplicación reconoce «la imposibilidad de que se tome tal seguro [de caución]» en el mercado. En los hechos, la norma vuelve al texto original y literal de la ley: dos caminos alternativos, sin un piso patrimonial que obligue a elegir uno en particular.

Declaración jurada patrimonial o seguro de responsabilidad profesional, en la práctica

• Declaración jurada patrimonial: el administrador declara su propio patrimonio como garantía, y esa declaración tiene que ser sometida a la aprobación del consorcio —en la práctica, de la asamblea— para cada edificio que administra. Implica exponer información patrimonial personal ante los propietarios y renovar la aprobación periódicamente.
• Seguro de responsabilidad profesional: una póliza contratada por el administrador como tomador, a favor del consorcio administrado, que cubre los perjuicios patrimoniales derivados de errores u omisiones en el ejercicio de la administración. Es la opción que suele elegir la administración profesional, porque no exige exponer el patrimonio personal y se gestiona como cualquier póliza renovable.
• Cualquiera sea la opción elegida, tiene que quedar acreditada en la declaración jurada anual del artículo 12 —cargada en la solapa correspondiente del aplicativo de la DGDYPC—, junto con el resto de la información que exige esa presentación.

Qué pasa si no se cumple

El incumplimiento de las obligaciones del artículo 12 es una infracción expresa a la Ley 941 (artículo 15 inciso f). Se sanciona conforme al artículo 16: apercibimiento; multa de 300 a 20.000 unidades fijas según la Ley Tarifaria vigente; suspensión de hasta nueve meses del Registro Público de Administradores; o exclusión del Registro. La multa puede acumularse con la suspensión o la exclusión, y se agrava si hubo perjuicio patrimonial a los administrados o si el administrador reincide dentro de los dos años siguientes a que la sanción quede firme.

No es el seguro que asegura el edificio

Conviene no confundir esta garantía —que cubre la responsabilidad personal del administrador frente al consorcio que administra— con el seguro que la propia Ley 941 le impone contratar para el edificio: el artículo 9° inciso c) obliga al administrador a asegurar al edificio contra incendio y accidentes, y al personal dependiente del consorcio y a terceros. Son obligaciones distintas, con beneficiarios distintos: una protege al consorcio de los errores del administrador, la otra protege al edificio y a las personas que lo habitan o lo visitan. Sobre esta segunda, ver la guía de seguros del consorcio.

Por qué esto importa al elegir o auditar un administrador

Cuando un consorcio evalúa cambiar de administrador o simplemente quiere revisar el desempeño del actual, pedir la constancia de esta garantía —la declaración jurada patrimonial aprobada en acta, o la póliza de responsabilidad profesional vigente— es un control concreto y verificable, no una formalidad menor: es la garantía real que tiene el consorcio si la gestión del administrador le causa un perjuicio patrimonial. Es exactamente el tipo de verificación que una administración con doble incumbencia legal y contable incorpora de rutina al tomar o auditar un edificio.