Filtraciones y humedades en el consorcio: ¿quién paga la reparación?

Las filtraciones son, junto con el ruido, el conflicto más frecuente y más caro de la vida en un edificio. Y casi siempre se discuten mal, porque la primera pregunta que se hace todo el mundo —«¿de quién es la mancha?»— es la pregunta equivocada. El criterio que aplican los tribunales es otro: para determinar quién debe asumir el costo de una reparación no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó. Si se originó en un bien común, paga el consorcio, aunque el agua aparezca en el living de un tercero.

La regla de fondo: común, propio y quién repara cada cosa

El Código Civil y Comercial arma el mapa en tres artículos que conviene leer juntos:

• Artículo 2040 — son comunes las cosas y partes de uso común o indispensables para mantener la seguridad, y las cosas y partes cuyo uso no está determinado se consideran comunes. Es una regla de cierre importante: ante la duda, la cosa es común.
• Artículo 2041 — enumera lo necesariamente común. Para filtraciones importan inciso c) (techos, azoteas, terrazas y patios solares), inciso d) (cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones), inciso f) (cañerías y cableados) e inciso i) (muros exteriores y divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes).
• Artículo 2043 — son necesariamente propias las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias de la unidad, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

De ahí sale la consecuencia económica, que está en el artículo 2048: cada propietario atiende los gastos de conservación y reparación de su propia unidad, y paga como expensa común ordinaria la reparación o sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener el edificio en buen estado de seguridad, comodidad y decoro. Una filtración por membrana vencida no es una obra nueva que necesite votación: es conservación, y el artículo 2067 inciso c) pone en cabeza del administrador el deber de atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura.

El caso de las cañerías: el inciso más discutido del Código

La mayoría de las filtraciones domésticas viene de un caño, y ahí el Código tiene un problema de redacción conocido. El artículo 2041 inciso f) dice que son necesariamente comunes «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional». La discusión es si la frase final —«hasta su ingreso en la unidad funcional»— alcanza sólo a los cableados o también a las cañerías. Según cómo se lea, un caño roto dentro de un departamento lo paga el consorcio o lo paga el propietario.

Los tribunales se han pronunciado en más de una dirección:

• La Cámara Nacional en lo Civil, sala H (1-10-2018, «Agropecuaria Diefer S.A. c/ Consorcio Prop. Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385») sostuvo que el código de fondo establece que no sólo es común la cañería hasta el ingreso a la unidad, sino en toda su extensión. Es el criterio del fuero que atiende los consorcios de CABA.
• La Suprema Corte de Justicia de Mendoza, sala I (11-6-2020, «Gómez c/ Coronel») llegó a la misma conclusión y agregó dos definiciones muy útiles en la práctica: que el artículo 2041 es una norma imperativa, que se aplica incluso a los reglamentos de copropiedad anteriores al 1° de agosto de 2015 que dijeran otra cosa; y que el responsable del mantenimiento y reparación de una cañería común es siempre el consorcio, aunque el caño corra dentro de las paredes de una unidad privativa, respondiendo el propietario sólo en la medida en que hubiese impedido la reparación.
• La Cámara Civil y Comercial de 1ª Nominación de Córdoba (14-3-2023, «Del Valle c/ Consorcio Terrazas de San Juan») calificó la redacción del inciso como defectuosa y se inclinó por la lectura opuesta: tanto cañerías como cableados serían comunes hasta el ingreso a la unidad funcional, porque cuando el aprovechamiento de la cosa es sólo particular, la cosa tiene ese mismo carácter.

En el terreno, la lectura que mejor concilia el texto con el resto del Código —y la que usamos como criterio de trabajo— es la que distingue por dónde corre el caño: lo embutido en muros, pisos y techos es común, porque esos muros, pisos y techos son comunes; lo que emerge y queda a la vista dentro del volumen de la unidad —el flexible del bacha, la conexión del calefón, el sifón— es propio, por aplicación del artículo 2043. Un dato adicional que suele pasarse por alto: la enumeración del artículo 2041 es enunciativa, y el reglamento puede sumar cosas comunes, aunque nunca quitarle ese carácter a las que el Código declara necesariamente comunes.

Terrazas, azoteas y balcones de uso exclusivo

Es el punto donde más consorcios se equivocan. Que la terraza del último piso sea de uso exclusivo de una unidad no la convierte en propia: sigue siendo cosa necesariamente común del artículo 2041 inciso c), y el artículo 2040 lo dice sin rodeos —sobre las cosas comunes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. La consecuencia: la carpeta, la membrana y la estructura las paga el consorcio.

La Cámara Nacional en lo Civil resolvió exactamente ese escenario en un caso de un edificio de Caballito (sentencia confirmada en 2024): una propietaria de último piso con terraza de uso exclusivo reclamaba desde 2018 por filtraciones que llegaron a comprometer la instalación eléctrica. El consorcio se defendió alegando la antigüedad del edificio, las dificultades financieras y que el mantenimiento le correspondía a ella por ser la usuaria exclusiva. El tribunal rechazó ese argumento, ordenó entregarle la suma necesaria para las reparaciones y además le reconoció una indemnización por daño moral por los años de reclamos sin solución. Los mensajes de WhatsApp con el consejo y con las sucesivas administraciones fueron parte de la prueba.

Con los balcones el reparto es más fino y conviene tenerlo claro: la estructura del balcón es común (artículo 2041 inciso d), mientras que el revestimiento es propio (artículo 2043). Por eso una filtración que viene de la losa o de la baranda amurada es del consorcio, y un piso mal colocado por el propietario, no. Lo tratamos con más detalle en la guía de cerramiento de balcones.

Los daños dentro de la unidad, no sólo la reparación de la causa

Reparar la membrana no cierra el tema. Cuando el origen es una parte común, el consorcio responde también por los daños consecuentes dentro de la unidad afectada: pintura, cielorrasos, pisos, muebles, instalación eléctrica comprometida. En la práctica esos daños suelen canalizarse por el seguro integral del consorcio, que el administrador está obligado a mantener con cobertura de incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica por el artículo 2067 inciso h) —motivo por el cual denunciar el siniestro a tiempo y con la documentación completa es una de las gestiones más valiosas que hace una administración.

Si el origen está en otra unidad —un baño sin impermeabilizar, un artefacto que pierde, una obra interna mal ejecutada—, quien responde es ese propietario, y el consorcio no es el pagador. Ahí el rol del administrador es de mediador técnico: constatar, documentar, intimar y, si hace falta, acompañar al damnificado en el reclamo. Antes de demandar hay que pasar por la mediación prejudicial obligatoria de la Ley 26.589, salvo que se pida una medida cautelar, que está exceptuada.

Cuando el consorcio no repara: reparaciones urgentes

El artículo 2054 es la válvula de escape, y conviene conocer sus límites exactos porque suele invocarse mal. Dice que cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Y agrega el reverso: si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Dos lecturas prácticas. Primera: la norma exige ausencia del administrador y del consejo —no alcanza con estar en desacuerdo con el presupuesto elegido, ni con que la respuesta demore—. Segunda: el riesgo del reintegro es del propietario que actúa, así que si se avanza, hay que hacerlo con presupuestos, fotos previas y aviso escrito. Si lo que hay es una filtración que se arrastra pero no es una emergencia, el camino correcto es distinto: reclamo escrito, intimación fehaciente al administrador y, si el problema excede la conservación de rutina, llevarlo a la asamblea con el circuito de presupuestos y aprobación. Si el administrador ni siquiera convoca, el artículo 2063 habilita a los propietarios que representen el 10% del total a pedir judicialmente una asamblea.

Cómo lo manejamos desde la administración

• Determinar el origen antes de discutir el pago. Un informe técnico de un profesional matriculado —con ensayo de estanqueidad si hace falta— es lo que convierte una discusión de vecinos en un expediente resoluble. Sin origen determinado no hay responsable, y el tiempo juega en contra.
• Documentar desde el primer reclamo. Fecha, unidad, fotos, respuesta dada. Ese registro es exactamente el que pesó en el fallo de Caballito, donde la falta de respuesta sostenida en el tiempo derivó en daño moral.
• Denunciar el siniestro al seguro sin demora. Las pólizas tienen plazos breves de denuncia; una demora administrativa puede dejar al consorcio sin cobertura y con el gasto entero a expensas.
• No cortar por lo sano con el acceso. Si un propietario no permite el ingreso, corresponde intimación fehaciente invocando el artículo 2046 inciso e), no la presión informal ni la retención de servicios.
• Prever el mantenimiento antes del daño. Revisión de desagües y bocas de tormenta antes de la temporada de lluvias, control del estado de la membrana y fondo de reserva dimensionado son mucho más baratos que una impermeabilización de urgencia más los daños de tres unidades.

Dónde suele resolverse

La enorme mayoría de las filtraciones se resuelve sin abogados: alcanza con determinar el origen rápido, encuadrar bien el gasto y ejecutar. El conflicto aparece cuando la determinación técnica se posterga y cada parte se atrinchera en su interpretación del reglamento. Por eso, en filtraciones, la doble incumbencia legal y contable se nota: el mismo equipo que evalúa si la cosa es común o propia puede decidir cómo se imputa el gasto en la liquidación y, si escala, sostener el reclamo o la defensa sin cambiar de interlocutor.