Mascotas en el consorcio: qué puede y qué no puede prohibir el reglamento

Es, junto con los ruidos, el conflicto de convivencia que más llega a una administración, y casi siempre llega con la misma pregunta mal planteada: «¿se pueden tener mascotas o no?». La respuesta útil exige separar tres cosas que suelen mezclarse: qué dice el reglamento del edificio, qué pasa si no dice nada y —lo que en la práctica define casi todos los casos— si el animal molesta o no molesta.

La regla base: ninguna ley prohíbe tener animales en un departamento

Conviene empezar por lo que no existe. En el Código Civil y Comercial no hay ninguna norma que prohíba la convivencia con animales de compañía en una unidad funcional, ni la hay en la legislación de la Ciudad. Al contrario: la Ciudad de Buenos Aires se declaró a sí misma «Ciudad de Tenencia Responsable de animales domésticos de compañía» por la Ley 5346.

Lo que el Código sí trae es un límite de conducta, aplicable a cualquier cosa que pase dentro del edificio. El artículo 2047 prohíbe a propietarios y ocupantes, entre otras cosas, «perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia» (inciso b) y destinar las unidades a fines distintos de los previstos en el reglamento (inciso a). En paralelo, el artículo 1973 regula las inmisiones —olores, ruidos y molestias similares— con el mismo estándar de normal tolerancia, ponderando las condiciones del lugar y la prioridad en el uso.

Traducido: el ordenamiento no se ocupa de si hay un perro, se ocupa de si ese perro genera una molestia que excede lo tolerable. Es la misma lógica que explicamos en la guía de ruidos molestos en el consorcio.

Qué pasa si el reglamento no dice nada

Si el reglamento de propiedad horizontal guarda silencio, rige el principio elemental de que lo que no está prohibido está permitido. Y acá aparece el error más frecuente de las administraciones: pretender cerrar el tema con un reglamento interno o con un acta de asamblea.

No funciona así. El reglamento interno fija normas de convivencia cotidianas —horarios, uso de espacios comunes, circulación— y se modifica con la mayoría que el propio reglamento indique. El reglamento de propiedad horizontal, en cambio, se otorga por escritura pública y se inscribe en el registro inmobiliario (artículo 2038), y modificarlo exige, según el artículo 2057, una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios más escritura pública e inscripción registral para que sea oponible. No puede prohibirse por reglamento interno lo que el reglamento inscripto no prohíbe: ese fue, precisamente, el eje del caso más conocido en la materia.

Un matiz que casi nunca se discute a tiempo: aun cuando la asamblea reúna los dos tercios y prohíba las mascotas hacia adelante, esa modificación difícilmente pueda usarse para expulsar a un animal que ya vivía en el edificio bajo el régimen anterior. La discusión se plantea en términos de derechos adquiridos y de buena fe, y es una de las razones por las que conviene resolver el punto antes de llevarlo a votación, y no después.

Qué pasa si el reglamento prohíbe expresamente

La cláusula es válida y obligatoria: el reglamento integra el título de cada unidad, y quien compra adhiere a él. Pero su validez no se traduce en aplicación automática. Para hacerla efectiva contra un propietario que no cumple, el consorcio tiene que ir a juicio —el administrador no puede «sacar» un animal por sí mismo—, y allí la jurisprudencia argentina está dividida en dos corrientes:

• La que aplica el reglamento sin más. Un fallo clásico de la Cámara Especial en lo Civil y Comercial (sala VI, 17 de junio de 1981, «Consorcio de Propietarios Moldes 1444/48 c. V. de Lafuente») confirmó la orden de retirar un perro sosteniendo que la generalidad de la prohibición «tiene por fin impedir que se aumente la tenencia en los departamentos y evitar la discusión acerca de cuáles son los que las ocasionan, ya que por lo general ninguno de los propietarios admite que lo sea el propio». Aun así, el mismo tribunal aclaró que la prohibición no puede entenderse en términos absolutos, y en el caso había prueba concreta de ladridos.
• La que exige prueba de la molestia. Es la línea que hoy predomina en doctrina. Su formulación canónica: la prohibición reglamentaria de tener animales domésticos «no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente», porque si sólo originan incomodidades mínimas —no las perturbaciones que la ley contempla— están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el solo hecho de serlo importaría un ejercicio abusivo del derecho. Es el criterio del caso conocido como «Tarzán», resuelto por la Cámara Nacional Civil a comienzos de los años 2000.

La lectura práctica es la misma para los dos lados del mostrador: un reclamo sin prueba de molestia es un reclamo frágil, y un reclamo con encargado que declara, actas, denuncias reiteradas y vecinos afectados es un reclamo sólido. Lo que decide no es la retórica sino el expediente.

Cuando el animal efectivamente molesta: qué herramientas hay

El artículo 2069 es la vía específica de la propiedad horizontal: ante la violación de las prohibiciones del Código o del reglamento, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, que tramita por la vía procesal más breve disponible; y si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones. Es una herramienta seria, pero es la última. Antes conviene recorrer, en orden, un camino más barato:

• Documentar, no comentar. Fecha, horario, qué ocurrió y quién lo constató. Un libro de novedades del encargado y las notas de los afectados valen más que diez conversaciones de pasillo.
• Notificar por escrito al propietario, no sólo al inquilino. El propietario responde por el uso que se da a su unidad, aunque no la habite: es el mismo criterio que aplicamos en alquiler temporario.
• Usar el régimen de multas sólo si existe. Como explicamos en la guía de multas y sanciones a propietarios, el consorcio no puede inventar una multa: tiene que estar prevista en el reglamento, con causal, monto y vía de revisión.
• Probar la mediación antes del juicio. Un conflicto entre vecinos por un animal es exactamente el tipo de caso que la mediación prejudicial resuelve mejor y más barato que una sentencia.
• Llevar el tema a asamblea si es estructural. Si el problema no es un animal sino la falta de reglas de uso de los espacios comunes, lo que corresponde es un reglamento interno de convivencia votado y asentado en el libro de actas, no una guerra de cartas.

Lo que la Ciudad sí regula: perros potencialmente peligrosos y vía pública

Acá aparece la parte que la mayoría de los consorcios desconoce, y que es la única con obligaciones concretas y multas nominadas. La Ley 4078 de la Ciudad regula la tenencia de perros potencialmente peligrosos y crea un registro de propietarios en el ámbito del Ministerio de Ambiente y Espacio Público. Su artículo 3 alcanza a una lista amplia de razas —pit bull terrier, staffordshire bull terrier, american staffordshire terrier, dogo argentino, fila brasileño, tosa inu, akita inu, doberman, rottweiler, bullmastiff, dogo de burdeos, bull terrier, gran perro japonés, mastín napolitano, presa canario, ovejero alemán, cane corso— más los adiestrados para el ataque y los cruces de tipología similar (más de 20 kg, cabeza voluminosa y cuello corto, fuerte musculatura, entre otros rasgos). Las obligaciones del artículo 6 son concretas:

• Inscribirlo en el registro antes de los tres meses de vida e identificarlo con un collar y chapa con el nombre del propietario y el número de inscripción.
• Bozal y correa corta no extensible de hasta dos metros en la vía pública. En un edificio, el trayecto entre la puerta de la unidad y la calle atraviesa palier, ascensor y hall: es exactamente el tramo donde un reglamento interno de convivencia razonable puede exigir lo mismo.
• Cerramiento adecuado en propiedades privadas para proteger a quien se acerque desde el exterior.
• Seguro de responsabilidad civil obligatorio (artículo 9) que cubra daños o lesiones a terceros. Es un dato relevante para el consorcio, porque el seguro del edificio no está pensado para cubrir el animal de un propietario.
• Comunicar al registro cualquier incidente con daños, y también la cesión, robo o pérdida del animal.

El incumplimiento se sanciona por el Régimen de Faltas (Ley 451) con multas de 500 a 2.000 unidades fijas, el doble del máximo en caso de reincidencia, y —si el propietario no regulariza— el secuestro del animal hasta que se allane a la norma (artículo 10 de la Ley 4078). A eso se suma la falta más cotidiana: transitar con un animal sin rienda en lugares públicos o privados de acceso público, o no levantar su materia fecal, sancionada con 15 a 100 unidades fijas.

Quién paga si el perro muerde o rompe algo

El Código no dejó margen de discusión. El artículo 1759 dispone que el daño causado por animales, cualquiera sea su especie, queda comprendido en el artículo 1757, es decir, en el régimen de responsabilidad objetiva por el riesgo de las cosas. Para el dueño o guardián del animal, esto significa que no alcanza con probar que actuó con diligencia: responde por el hecho mismo, y sólo se libera acreditando la causa ajena. Aplica tanto al vecino mordido en el ascensor como al daño material en partes comunes.

El caso de los animales de asistencia

Merece un párrafo propio porque se resuelve distinto. La Ley 26.858 asegura el derecho de acceso, deambulación y permanencia de toda persona con discapacidad acompañada por un perro guía o de asistencia, con credencial y distintivo oficiales, y castiga por la vía de la Ley 23.592 —actos discriminatorios— a quien lo impida, obstruya o restrinja. Su artículo 11 enumera lugares públicos y privados de acceso público, categoría en la que una unidad funcional no encaja de manera directa; pero los principios de no discriminación y de ajustes razonables de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (Ley 26.378, de jerarquía constitucional desde la Ley 27.044) pesan fuerte en cualquier reclamo, y la práctica judicial suele ser reticente a expulsar animales de asistencia o acompañamiento terapéutico acreditado. Un consorcio que decide llevar a juicio a un vecino en esa situación debería medir muy bien el terreno antes de hacerlo.

Cómo lo encaramos desde la administración

Nuestra experiencia es que el conflicto por mascotas casi nunca se resuelve leyendo el reglamento en voz alta en una asamblea. Se resuelve separando el problema real del problema declarado: en la enorme mayoría de los casos, lo que molesta no es que haya un perro sino que ladra ocho horas, que sube al ascensor sin correa, que no se levantan sus deposiciones del palier o que ya mordió a alguien. Cada uno de esos problemas tiene una solución distinta, y ninguna pasa por una cruzada contra los animales del edificio.

Lo que hacemos, concretamente: leer primero qué dice el reglamento inscripto —no lo que se cree que dice—; verificar si hay perros alcanzados por la Ley 4078 y, en ese caso, pedir la constancia de registro y la póliza de responsabilidad civil; ordenar el uso de los espacios comunes con reglas escritas y razonables en lugar de prohibiciones generales; y, cuando el conflicto ya está instalado, construir el expediente —fechas, constancias, intimaciones— antes de hablar de acciones judiciales. Es el punto donde la doble incumbencia legal y contable se nota: quien va a tener que sostener el reclamo es el mismo que lo documentó desde el primer día.

Si en tu edificio este tema está trabado, podés pedir una auditoría de la administración —revisamos el reglamento, el estado de las reclamaciones y qué margen real hay— o escribirnos por el formulario de contacto.