Alquiler temporario y Airbnb en el consorcio: qué permite la Ley 6255 y qué puede prohibir el reglamento de copropiedad

El alquiler temporario por plataformas como Airbnb es, hoy, uno de los conflictos más frecuentes entre propietarios y consorcios en CABA: para unos es una forma legítima de rentabilizar una unidad vacía, para otros trae rotación constante de desconocidos, ruidos y uso intensivo de partes comunes. La respuesta no es una sola regla general, sino el cruce de tres fuentes: la Ley 6255 (que regula la actividad frente a la Ciudad, no frente al consorcio), el reglamento de copropiedad de cada edificio y el Código Civil y Comercial.

Qué es el alquiler temporario turístico según la Ley 6255

La Ley 6255 (CABA, sancionada el 28-11-2019, vigente desde el 1-12-2020) define al Alquiler Temporario Turístico como el servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, total o parcialmente, por un período de entre 1 pernoctación y 3 meses (art. 2). Llama «anfitrión» al propietario o a quien tenga poder suficiente para explotar la unidad de manera habitual bajo esa modalidad, y «huésped» a quien la ocupa (art. 3). Si más del 75% de las unidades de un edificio pertenecen a un mismo propietario o están bajo una misma administración o marca, la actividad deja de regirse por esta ley y pasa al régimen de alojamientos turísticos propiamente dicho —hoteles, aparts— de la Ley 4631 (art. 4).

El Registro de Alquileres Temporarios Turísticos: quién se inscribe y qué exige

La ley creó el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos, a cargo del Ente de Turismo de la Ciudad, con trámite gratuito y digital por la plataforma TAD (art. 7). La inscripción es obligatoria para todo inmueble que se ofrezca, total o parcialmente, en esa modalidad (art. 9), y sólo puede inscribirlo el propio anfitrión. Cuando la unidad está bajo propiedad horizontal, la Ciudad exige documentación adicional específica: una declaración jurada de notificación al consorcio de copropietarios, constancias técnicas de las redes de electricidad y gas, y el reglamento de copropiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Entre las obligaciones del anfitrión que fija el art. 14 de la ley están: exhibir el certificado de inscripción en un lugar visible de la unidad, incluir el número de registro en toda publicidad, contratar un seguro de responsabilidad civil contra terceros, informar al huésped la existencia del reglamento de copropiedad (y poner una copia a su disposición), y —la que más de cerca toca al administrador— notificar al consorcio la existencia de la unidad en alquiler temporario, cuya actividad «no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad» (inc. 1). El incumplimiento de la inscripción se sanciona con multas de 700 a 1.000 unidades fijas (Ley 451, art. 4.1.7, incorporado por el art. 19 de la Ley 6255); operar durante una suspensión o baja del Registro, con 400 a 800 unidades fijas (art. 4.1.8, incorporado por el art. 20). Además, la Autoridad de Aplicación puede aplicar apercibimiento, suspensión de hasta 30 días corridos o baja definitiva del Registro (art. 18).

Lo que decide en la práctica: el reglamento de copropiedad

La propia Ley 6255 subordina la actividad al reglamento de cada edificio: si éste la prohíbe, el alquiler temporario no es legítimo aunque el anfitrión esté inscripto ante el Ente de Turismo —las dos cosas son independientes. El marco general lo da el Código Civil y Comercial: el art. 2039 define la unidad funcional como el espacio susceptible de aprovechamiento «por su naturaleza o destino», remitiendo justamente al destino que fija el reglamento para cada unidad (art. 2056 CCyC); y el art. 2047 prohíbe a propietarios y ocupantes destinar las unidades a usos contrarios a la moral o a fines distintos de los previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de los demás más allá de lo tolerable, o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.

La jurisprudencia porteña ya tiene un antecedente claro sobre este cruce. En «Consorcio de Propietarios French 3044/48 c/ Droeven, Pamela Carolina s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad» (Cámara Nacional Civil, Sala D, fallo del 14-11-2018), el consorcio demandó a una propietaria que ofrecía su unidad en alquiler turístico, invocando que el reglamento fijaba el destino de «vivienda familiar» para las unidades funcionales y prohibía expresamente destinarlas a «pensión y/o alojamiento de pasajeros como arriendo o subarriendo parcial». Tanto la primera instancia como la Cámara —que declaró desierto el recurso de la demandada por falta de crítica concreta a la sentencia— confirmaron la condena: cese de la actividad en 10 días, bajo apercibimiento de multa diaria (astreintes) por cada día de incumplimiento, y remarcaron que la restricción del reglamento era legítima y no un ejercicio abusivo del derecho de propiedad.

Un antecedente más reciente confirma que los consorcios tienen, además, una vía procesal rápida para estos casos. En octubre de 2025, el Juzgado Nacional en lo Civil N° 54 hizo lugar a una medida autosatisfactiva (art. 232 CPCCN) planteada por un consorcio de Palermo y ordenó a un propietario cesar toda actividad de alquiler temporario o turístico —también bajo apercibimiento de astreintes—, tras acreditar con publicaciones online, actas y registros del encargado que la unidad se explotaba como hospedaje turístico profesional, con ingresos no autorizados, ruidos, fiestas y daños en partes comunes que afectaban la tranquilidad y la seguridad del edificio. El juez desestimó además el argumento de que la actividad la realizaba un inquilino y no el propietario: recordó que el propietario responde ante el consorcio por las infracciones que se cometan en su unidad, conforme al propio reglamento.

¿Y si el reglamento no dice nada sobre alquileres temporarios?

Muchos reglamentos de copropiedad son anteriores a la existencia de plataformas como Airbnb y no contemplan la situación. En ese escenario, la regla que sostienen especialistas en derecho consorcial —entre ellos la Liga del Consorcista, citada en distintas notas periodísticas sobre el tema— es que lo no prohibido es legítimo: si el reglamento no impide expresamente los alojamientos temporarios ni fija un destino incompatible con ellos, el propietario puede alquilar por esa modalidad. Eso no deja al consorcio sin herramientas: el art. 2047 CCyC sigue vigente igual, así que si la actividad concreta genera ruidos, inseguridad o cualquier perturbación que exceda la normal tolerancia, el consorcio puede actuar contra esa conducta puntual —incluso pedir el desalojo del ocupante que la protagoniza— sin necesidad de que el alquiler temporario en sí esté prohibido.

Cómo prohibirlo expresamente, si la asamblea lo decide

Si un consorcio quiere anticiparse y no depender de litigar caso por caso, el camino es modificar el reglamento de copropiedad para incorporar una cláusula que prohíba expresamente el alquiler temporario o turístico, o que limite el destino de las unidades a «vivienda familiar exclusivamente», sin ambigüedad sobre los plazos. Esa modificación requiere la mayoría agravada del art. 2057 CCyC: dos tercios de la totalidad de los propietarios, instrumentada por escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble —el mismo piso de orden público que exige cualquier cambio al reglamento, según el detalle de esa guía. Una decisión de asamblea por mayoría simple, o una resolución del consejo, no alcanza para crear una prohibición nueva que no esté ya en el reglamento.

Entre la inscripción ante el Ente de Turismo, la notificación al consorcio que exige la Ley 6255 y lo que efectivamente permite o prohíbe cada reglamento de copropiedad, el alquiler temporario es un terreno donde conviene revisar el caso concreto antes de actuar —tanto si sos propietario y querés alquilar tu unidad, como si sos consejero o administrador y te llegó una queja por un Airbnb en el edificio. Si tu consorcio necesita definir una postura sobre este tema o evaluar una modificación de reglamento, podés pedirnos una auditoría o escribirnos desde contacto.