Multas y sanciones a un propietario que no cumple el reglamento: qué puede hacer el consorcio

Ruidos a cualquier hora, una obra hecha sin aviso, mascotas que generan quejas reiteradas, un propietario que ignora sistemáticamente el reglamento: tarde o temprano, todo consorcio se pregunta si puede simplemente ponerle una multa a quien incumple. La respuesta no es un sí o un no parejo para todos los casos: el Código Civil y Comercial habilita un camino judicial concreto, y deja la posibilidad de multar sujeta a que el propio reglamento la haya previsto de antemano.

El artículo 2069: la acción para hacer cesar la infracción

El artículo 2069 del Código Civil y Comercial es la herramienta que la ley le da al consorcio frente a la violación, por un propietario u ocupante, de las prohibiciones del Código o del reglamento de propiedad horizontal. El consorcio (a través del administrador) o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, que debe tramitarse por la vía procesal más breve que prevea el ordenamiento local —en el ámbito de CABA, el trámite sumarísimo—. Si quien incumple es un ocupante no propietario (un inquilino, por ejemplo), puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Es, en esencia, un remedio judicial: sirve para frenar la conducta, no es en sí mismo un mecanismo para cobrarle una suma de dinero al infractor por fuera de un juicio.

¿Y las multas? Sólo si el reglamento las previó

El Código Civil y Comercial no le da al reglamento, al consorcio ni al administrador una facultad genérica para imponer multas por su sola decisión —a diferencia de los conjuntos inmobiliarios (countries, barrios cerrados), que sí tienen un régimen disciplinario expreso en los artículos 2074 y 2086—. En la propiedad horizontal común, para que una multa sea exigible tiene que estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal (no alcanza un reglamento interno, que es optativo y puede no ser conocido por todos), incorporada como una modificación del reglamento con la mayoría de dos tercios que exige el artículo 2057. Además, la doctrina exige tres condiciones para que esa multa sea válida: que sea razonable, que la infracción esté debidamente acreditada y que se le dé al sancionado la posibilidad de ejercer su defensa.

Cómo se cobra una multa bien incorporada al reglamento

Si el reglamento prevé el régimen de multas con esos recaudos, el importe puede incorporarse como una expensa a cargo de la unidad funcional y, si no se paga, perseguirse por juicio ejecutivo junto con el resto de la deuda —el mismo camino que usa el consorcio ante la morosidad de expensas—. Y, como ocurre con las expensas en general, si la unidad está alquilada la multa sigue siendo, frente al consorcio, una deuda del propietario: puede reclamarle el importe a su inquilino según lo que hayan pactado en el contrato de locación, pero eso es un tema entre ellos, no altera a quién le cobra el consorcio (el mismo criterio que explica quién responde por las expensas en un alquiler).

El rol del administrador frente a un incumplimiento

• Documentar la infracción desde el primer momento: fechas, testigos, fotos si corresponde, y dejar constancia en el libro de actas si el tema se trató en asamblea.
• Si el reglamento ya prevé un régimen de multas, aplicarlo tal como está redactado —con intimación previa y oportunidad de descargo—, no inventar un monto ni un procedimiento distinto.
• Si el reglamento no dice nada, llevar el tema a la asamblea para evaluar incorporar el régimen de sanciones (mayoría de dos tercios) o, si la urgencia lo amerita, iniciar la acción de cese del artículo 2069 con asesoramiento legal.
• Antes de escalar a lo judicial, agotar instancias más simples y menos costosas: intimación por carta documento, y en muchos casos una mediación prejudicial que ayuda a resolver conflictos de convivencia sin llegar a juicio.

No existe en la ley un tope fijo para el monto de una multa ni un procedimiento único de apelación: eso queda librado a lo que el propio reglamento establezca, siempre dentro del límite de la razonabilidad. Por eso conviene que la cláusula esté bien redactada desde el principio, y no completarla recién cuando aparece el primer conflicto.

Un tema que cruza lo legal y lo cotidiano del edificio

Entre redactar (o corregir) la cláusula de sanciones del reglamento, documentar bien cada infracción y decidir cuándo conviene una carta documento y cuándo directamente la vía judicial del artículo 2069, hay un trabajo que se resuelve mejor con un equipo de doble incumbencia legal y contable, que además sabe traducir cualquier multa cobrada en la liquidación de expensas sin errores.