Multas y sanciones a un propietario que no cumple el reglamento: qué puede hacer el consorcio

Ruidos a cualquier hora, una obra hecha sin aviso, mascotas que generan quejas reiteradas, un propietario que ignora sistemáticamente el reglamento: tarde o temprano, todo consorcio se pregunta si puede simplemente ponerle una multa a quien incumple. El problema es que la palabra «multa» tapa cuatro regímenes distintos que se rigen por normas diferentes, los aplican autoridades diferentes y terminan en bolsillos diferentes. Confundirlos es la causa más común de dos errores caros: cobrar una multa que después no se puede defender, y dejar vencer el plazo de una multa que sí había que discutir.

«Multa» nombra cuatro cosas distintas, y sólo en una el consorcio cobra

Antes de cualquier decisión conviene saber en cuál de estos cuatro carriles está el problema:

• La multa del reglamento. La decide el consorcio y la cobra el consorcio, como una expensa más. Es la única de las cuatro que pone dinero en la caja del edificio, y la única que exige haber escrito la cláusula antes del conflicto.
• La acción del artículo 2069 del Código Civil y Comercial. No es una multa: es una acción judicial para que la conducta cese. La resuelve un juez y no genera un crédito a favor del consorcio.
• La multa del Régimen de Faltas de la Ciudad (Ley 451, con el procedimiento de la Ley 1.217). La aplica el Gobierno de la Ciudad y se paga a la Ciudad. El detalle que sorprende: el sancionado puede ser el propio consorcio, incluso por algo que hizo el encargado o un proveedor.
• La sanción de la Ley 941 a la administración. La aplica la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y recae sobre el administrador, no sobre el propietario ni sobre el consorcio.

Los cuatro pueden convivir sobre un mismo hecho. Un departamento que alquila por día y genera ruido puede, al mismo tiempo, estar violando el reglamento (carril uno y dos) y una norma de la Ciudad (carril tres), y dejar expuesta a la administración si no documentó nada (carril cuatro).

El artículo 2069: la acción que la ley sí le da al consorcio

El artículo 2069 del Código Civil y Comercial es la herramienta que la ley le da al consorcio frente a la violación, por un propietario u ocupante, de las prohibiciones del Código o del reglamento de propiedad horizontal. El consorcio (a través del administrador) o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, que debe tramitarse por la vía procesal más breve que prevea el ordenamiento local —en el ámbito de CABA, el trámite sumarísimo—. Si quien incumple es un ocupante no propietario (un inquilino, por ejemplo), puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Es, en esencia, un remedio judicial: sirve para frenar la conducta, no es en sí mismo un mecanismo para cobrarle una suma de dinero al infractor por fuera de un juicio. Y conviene leerlo junto con el artículo 2047, que es el que enumera las conductas prohibidas a los propietarios y ocupantes —destinar la unidad a un uso contrario al reglamento, perturbar la tranquilidad de los demás, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, depositar cosas peligrosas—. Esa es la lista que el 2069 hace exigible.

Qué significa «la vía procesal más breve», con números

«Sumarísimo» no es una etiqueta: es un trámite con reglas propias. El artículo 498 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en la redacción que le dio la Ley 25.488, dispone que el juez resuelve de oficio y como primera providencia si la controversia debe sustanciarse por esa clase de proceso, y que si así lo decide el trámite sigue el del proceso ordinario con estas modificaciones:

• La prueba se ofrece con la demanda y con la contestación, y ahí mismo se agrega la documental.
• No se admiten excepciones de previo y especial pronunciamiento ni reconvención.
• Todos los plazos son de tres días, con excepción del de contestación de la demanda y del otorgado para fundar la apelación y contestar el traslado del memorial, que es de cinco días.
• La audiencia preliminar debe señalarse dentro de los diez días de contestada la demanda o de vencido el plazo para hacerlo.
• No procede la presentación de alegatos.
• Sólo son apelables la sentencia definitiva y las providencias que decreten o denieguen medidas precautorias, y la apelación se concede en relación y con efecto devolutivo, salvo cuando el cumplimiento de la sentencia pudiese ocasionar un perjuicio irreparable.

La consecuencia práctica es una sola y es la que más se subestima: en un sumarísimo la prueba se prepara antes de demandar, porque no hay una etapa posterior para ir a buscarla. Es exactamente por eso que las intimaciones por medio fehaciente y las constancias en el libro de actas dejan de ser un formalismo y pasan a ser el expediente. Y antes de todo eso suele haber una instancia previa de mediación prejudicial obligatoria que resuelve buena parte de los conflictos de convivencia sin llegar a juicio.

La multa del reglamento sólo existe si alguien la escribió antes

El Código Civil y Comercial no le da al consorcio ni al administrador una facultad genérica para imponer multas por su sola decisión —a diferencia de los conjuntos inmobiliarios (countries, barrios cerrados), que sí tienen un régimen disciplinario expreso en los artículos 2074 y 2086—. En la propiedad horizontal común, para que una multa sea exigible tiene que estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal (no alcanza un reglamento interno, que es optativo y puede no ser conocido por todos), incorporada como una modificación del reglamento con la mayoría de dos tercios que exige el artículo 2057.

Hay un detalle que explica por qué tantos edificios descubren que no pueden multar: el artículo 2056, que enumera las cláusulas que el reglamento debe contener, no incluye un régimen de sanciones entre ellas. Es decir: la ley no obliga a preverlo, y por lo tanto si nadie lo escribió, no está. No es un olvido que se pueda suplir con una decisión de asamblea ordinaria ni con una circular de la administración: es una modificación del reglamento, con su mayoría agravada y su inscripción.

El test de tres patas para que una multa del reglamento se sostenga

Que la cláusula exista es necesario pero no suficiente. La doctrina exige tres condiciones para que la multa sea válida, y las tres son atacables si faltan: que la sanción sea razonable, que la infracción esté debidamente acreditada y que se le dé al sancionado la posibilidad de ejercer su defensa. Una multa impuesta sin intimación previa, sin plazo de descargo o sin constancia de qué se hizo y cuándo es una multa que el propietario puede discutir —y, si la deuda se reclama judicialmente, es la primera cosa que se va a discutir—.

No existe en la ley un tope fijo para el monto de una multa del reglamento ni un procedimiento único de apelación: eso queda librado a lo que el propio reglamento establezca, siempre dentro del límite de la razonabilidad. Por eso conviene que la cláusula esté bien redactada desde el principio, y no completarla recién cuando aparece el primer conflicto. Una cláusula que funciona suele definir cinco cosas: qué conductas se sancionan, con qué tope, con qué intimación previa, con qué plazo de descargo y quién resuelve —la asamblea, el consejo de propietarios o la administración—.

Cómo se cobra una multa bien incorporada al reglamento

Si el reglamento prevé el régimen de multas con esos recaudos, el importe puede incorporarse como una expensa a cargo de la unidad funcional y, si no se paga, perseguirse por juicio ejecutivo junto con el resto de la deuda —el mismo camino que usa el consorcio ante la morosidad de expensas—. Y, como ocurre con las expensas en general, si la unidad está alquilada la multa sigue siendo, frente al consorcio, una deuda del propietario: puede reclamarle el importe a su inquilino según lo que hayan pactado en el contrato de locación, pero eso es un tema entre ellos, no altera a quién le cobra el consorcio (el mismo criterio que explica quién responde por las expensas en un alquiler). Conviene además que la multa aparezca identificada como tal en la liquidación, y no escondida en un rubro genérico: una multa que no se puede leer es una multa que no se puede defender ni cobrar.

La tercera multa: la de la Ciudad, y el consorcio puede ser el sancionado

Acá cambia todo el esquema. El Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 451) sanciona las infracciones a las normas porteñas dictadas en ejercicio del poder de policía, y su artículo 4º es explícito: «son imputables como sujetos activos de faltas tanto las personas físicas como jurídicas». Como el consorcio de propietarios es una persona jurídica (artículo 2044 del Código Civil y Comercial), puede ser sujeto de una falta y de su multa. El mismo artículo agrega dos reglas que conviene conocer: no se admite la tentativa de falta y no rigen las reglas de la participación.

Y hay dos artículos que explican por qué la multa suele caer sobre el edificio y no sobre quien materialmente incumplió. El artículo 5º dispone que las personas físicas o jurídicas responden solidariamente por el pago de las multas por las infracciones cometidas por sus representantes o dependientes, o por quien o quienes actúen en su nombre, bajo su amparo o con su autorización. El artículo 6º extiende esa solidaridad a las faltas cometidas por quien actúe en beneficio de esas personas, si hubieran tomado conocimiento de su accionar, aun cuando no hubiesen actuado en su nombre ni con su autorización. Traducido al edificio: una falta del encargado, del administrador o de una empresa contratada que trabajó con autorización del consorcio puede terminar imputada al consorcio. Además, el artículo 10 aclara que la comisión de una contravención no exime de la responsabilidad por falta atribuible a otra persona por el mismo hecho.

Eso no es teórico: es el régimen que está detrás de casi todas las obligaciones técnicas del edificio. Los montos de cada falta en particular viven en las guías del tema — ascensores, matafuegos, tanques de agua, fachadas, veredas, plagas, residuos—, y lo mismo pasa con las conductas de convivencia que tienen su propia falta: ruidos molestos, mascotas y la prohibición de fumar en espacios comunes. Lo que sigue acá abajo es lo que esas guías no explican: qué pasa después de que llega el acta.

Por qué la multa le llega al consorcio aunque la falta la haya cometido otro

Es la pregunta que más se escucha cuando llega un acta al edificio: «¿por qué nos multan a nosotros, si fue un vecino?». La respuesta está en el Libro II de la Ley 451, que describe las faltas una por una. En ocho de ellas el texto nombra al consorcio de propietarios como quien paga, y lo hace con tres fórmulas distintas. Conocer cuál se aplica es lo primero que hay que mirar antes de decidir si pagar, discutir o reclamarle a alguien lo pagado.

• El consorcio como sujeto directo de la falta. El artículo 1.2.3 sanciona al «consorcio de propietarios y/o administrador de inmuebles afectados al régimen de Propiedad Horizontal» que omita la limpieza y desinfección de los tanques de agua o el análisis anual del agua, con multa de 500 a 2.000 unidades fijas; y el artículo 1.2.3.1, con 1.000 a 3.000 unidades fijas, cuando no se hace esa limpieza y desinfección después de detectarse que el agua no se ajusta a los estándares. Acá no hay un tercero a quien señalar: la obligación es del edificio (ver limpieza de tanques de agua).
• El consorcio por lo que pasa en el frente y en las partes comunes. En el lavado de la acera en horario no reglamentario, sin balde o manguera con corte automático, o sin mantener su aseo (artículo 1.3.23, 30 a 300 unidades fijas) y en los yuyos y malezas en la vereda o en la tierra que rodea los árboles (artículo 1.3.24, 30 a 300 unidades fijas), la ley dice sin ninguna condición: «Cuando se trate de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, la multa se aplica contra el consorcio de propietarios». En la presencia de roedores sin desinfección y desratización periódicas (artículo 1.3.22, 100 a 1.400 unidades fijas) la multa va contra el consorcio cuando los roedores se comprueban en las partes comunes (ver desratización y control de plagas).
• El consorcio como responsable residual, cuando no se sabe quién fue. En los olores que excedan la normal tolerancia (artículo 1.3.4, 100 a 1.400 unidades fijas), el texto dice: «Cuando se trate de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, y no pueda identificarse al responsable de la falta, la multa se aplica contra el consorcio de propietarios». La misma regla trae el vertido de efluentes sin permiso (artículo 1.3.2.1, 650 a 34.000 unidades fijas) y la extracción de aguas públicas sin permiso (artículo 1.3.2.2, 300 a 20.500 unidades fijas).

La tercera fórmula es la que más importa en la práctica, porque deja una defensa abierta: si el responsable sí puede identificarse —una unidad concreta de la que salen los olores, por ejemplo—, la condición que la ley pone para multar al consorcio no se cumple. Por eso conviene que la administración documente desde el primer reclamo de dónde viene el problema: esa misma documentación es la que después se ofrece como prueba en el procedimiento que se explica más abajo. En las dos primeras fórmulas, en cambio, la defensa no pasa por señalar a otro sino por demostrar que la obligación estaba cumplida.

Y una aclaración que evita malentendidos en asamblea: que la Ciudad le cobre la multa al consorcio no significa que el costo tenga que quedar siempre repartido entre todos. Si la falta la causó un propietario u ocupante identificable, el consorcio puede analizar reclamarle lo pagado, por la vía que corresponda y con asesoramiento; pero ese reclamo es interno y posterior: no frena los plazos del acta de faltas, que corren igual. La forma de mostrar ese movimiento en la expensa es la misma que para cualquier multa: con su rubro propio en la liquidación.

Cómo se mide esa multa: unidades fijas, reiteración y primera condena

La multa de faltas no se expresa en pesos sino en unidades fijas (UF). El artículo 20 de la Ley 451 define cada UF como el equivalente al precio promedio en la Ciudad de medio litro de nafta de mayor octanaje que informe la Dirección General de Estadística y Censos, valor que se establece por períodos semestrales; y aclara que la UF se convierte en moneda de curso legal al momento en que el infractor efectúa el pago voluntario o el pago del total de la multa impuesta por resolución firme. De ahí salen dos consecuencias que importan para la caja del consorcio: el número en pesos cambia cada semestre, y demorar el pago no congela el importe.

La graduación tampoco es libre. El artículo 31 obliga a atender a la racionalidad y la proporcionalidad, y enumera cuatro pautas; la segunda es la que debería leer toda administración: «la intensidad de la violación al deber de vigilancia o de elección adecuada». Es decir, se gradúa por lo que el responsable hizo para controlar y para elegir bien a quien contrató, que es exactamente el trabajo que se le paga a una administración. Después, el artículo 34 agrega el agravante que más cuesta: cuando se comete la misma falta dentro de los 365 días contados desde la sanción firme, la sanción prevista se eleva en un tercio del mínimo y del máximo, salvo que la falta en particular prevea un agravamiento expreso. Y el artículo 35 da la contracara: en una primera condena de multa el juez puede dejarla en suspenso, y si en 365 días no se comete una nueva falta, la condena se tiene por no pronunciada.

Vale una advertencia que rara vez se dice en una asamblea: la multa no es la única sanción posible. El artículo 19 enumera como principales la multa, la inhabilitación, la suspensión en el uso de la firma, la clausura y el decomiso; y el artículo 25 aclara que la clausura puede imponerse también sobre artefactos o instalaciones de uso público o semipúblico que estén en infracción. Para un edificio eso significa que lo que está en juego puede no ser plata, sino un ascensor o una instalación fuera de servicio.

El procedimiento de faltas, paso por paso (Ley 1.217)

Todo el trámite está en la Ley 1.217, que es la norma procesal del régimen. Este es el recorrido, con el artículo de cada paso:

• Arranca de oficio o por denuncia (art. 2º). «Toda falta da lugar a una acción pública que puede ser promovida de oficio o por simple denuncia verbal o escrita ante la autoridad competente». No hace falta ningún escrito formal para que empiece.
• El acta de infracción y sus requisitos (art. 3º). Debe contener lugar, fecha y hora; la descripción de la acción u omisión; la norma que a juicio del funcionario se estime infringida —y la propia ley dice que esa mención no implica la calificación definitiva—; nombre, apellido y domicilio del presunto infractor si pudo determinarse; la identificación de quienes presenciaron el hecho; la identificación, cargo y firma del funcionario; y, si se impuso una medida precautoria, la constancia de cuál es, sobre qué bien recae y por qué.
• El acta vale como prueba (art. 5º). El acta que reúne esos requisitos «se considera, salvo prueba en contrario, prueba suficiente de la comisión» de la falta. Es el artículo más importante de toda la ley para un consorcio: la carga de desvirtuarla queda del lado del edificio.
• Medidas precautorias (art. 7º). Durante la comprobación pueden disponerse el secuestro de los elementos comprobatorios y la clausura preventiva de locales u obras en infracción.
• Elevación (art. 8º). Las actuaciones se remiten a la autoridad administrativa de faltas en un plazo improrrogable de veinte días; si hubo medidas precautorias, el plazo es de tres días y el Controlador debe expedirse dentro de los tres de recibidas.
• Notificación, pago voluntario y los dos porcentajes (art. 13). La autoridad debe notificar dentro de los sesenta días corridos e intimar a que, dentro de cuarenta días corridos, se pague voluntariamente o se comparezca a requerir la intervención de la Unidad Administrativa de Control de Faltas. Quien no hace ninguna de las dos cosas en ese plazo abonará, si se confirma la sanción, el 75 % de la multa; y vencido el plazo, de confirmarse la infracción, el 100 %.
• La instancia administrativa es obligatoria (art. 14). La Unidad Administrativa de Control de Faltas y la Junta de Faltas actúan como «instancias administrativas obligatorias y previas al juzgamiento de las faltas» por la Justicia Penal, Contravencional y de Faltas. No se puede saltear.
• Quién puede ir (arts. 16 y 17). En la primera presentación hay que constituir domicilio legal en la Ciudad y una dirección electrónica. Se puede comparecer por sí o por apoderado o representante legal, y la ley dice expresamente que no es necesario el patrocinio o asistencia legal (el artículo 30 repite la regla para la etapa judicial, donde además hay Defensor Oficial). Que no sea necesario no significa que no convenga.
• La audiencia y el descargo (art. 19). El Controlador celebra una audiencia, presencial o virtual, para recibir el descargo oral o escrito y la prueba que se aporte.
• Qué prueba se puede ofrecer (art. 21). Documental, informativa, inspección ocular, pericial o informes técnicos —que deben acompañarse con cinco días hábiles de anticipación a la audiencia— y testimonial, con hasta cuatro testigos. Atención a la carga: citar a los testigos y lograr que comparezcan es tarea del presunto infractor, bajo apercibimiento de tenerlos por desistidos.
• La resolución sale en el acto (art. 22). El Controlador debe resolver en el mismo acto de la audiencia, con resolución fundada que incluya las pruebas valoradas, los motivos del rechazo de la prueba que no admitió y la sanción aplicable, y que transcriba el artículo 25.
• El quinto día, y el silencio (art. 24). Determinada la falta, el presunto infractor debe manifestar dentro del quinto día de notificado si consiente la decisión administrativa, y el silencio implica su aceptación. Vencido ese plazo se dispone la ejecución.
• El pase a la justicia (art. 25). Dentro de ese mismo plazo se puede pedir el pase de las actuaciones para su juzgamiento ante la Justicia Penal, Contravencional y de Faltas; y cuando la multa sea igual o superior a 6.000 unidades fijas, puede pedirse antes la intervención de la Junta de Faltas. Si después no se comparece, el artículo 43 considera desistido el pedido y queda firme la resolución administrativa.
• Dónde termina la vía administrativa (art. 27). La resolución del Controlador concluye la vía administrativa, salvo el supuesto del artículo 15 inciso 2, donde la conclusión llega con la resolución de la Junta de Faltas.

Tres relojes distintos, y un silencio que vale como sí

Los plazos de este régimen se cuentan de maneras distintas según la etapa, y ahí se pierden casos que no había por qué perder. Los de la etapa administrativa del artículo 13 son días corridos (sesenta para notificar, cuarenta para pagar o comparecer). En cambio, el artículo 31, que abre el título del procedimiento judicial, dice que «todos los términos establecidos en días se entienden por días hábiles, comenzando a correr a partir de las cero horas del día siguiente», y que los fijados en horas son corridos. Y en el medio está el plazo del artículo 24, donde no contestar equivale a aceptar.

La prescripción también tiene dos relojes, los dos en la Ley 451. La acción prescribe a los cinco años de cometida la falta (artículo 15) y ese plazo se interrumpe con la citación fehacientemente notificada para comparecer y con la sentencia condenatoria de primera instancia, aunque no esté firme (artículo 16). La sanción ya impuesta prescribe a los dos años (artículo 37), y esa prescripción se interrumpe con la demanda de cobro del certificado de deuda. Por último, el artículo 38 establece que los pagos voluntarios, las condenas y los actos de rebeldía se anotan en el Registro de Antecedentes de Faltas y quedan registrados durante cinco años calendario, después de los cuales se cancelan automáticamente. Ese registro es el que después alimenta los agravantes por reiteración.

El dato que cambia la conversación en una asamblea: el que denuncia no es parte

Cuando un propietario propone «denunciarlo al Gobierno de la Ciudad», casi nunca sabe esto: la multa la cobra la Ciudad, y el denunciante queda afuera del trámite. El artículo 13 de la Ley 451 lo dice en una línea: «Los particulares denunciantes no son parte en el procedimiento del régimen de faltas». Y el artículo 35 de la Ley 1.217 lo confirma para la etapa judicial: el particular damnificado «no es parte en el juicio ni tiene derecho a ejercer en este fuero, acciones civiles derivadas del hecho», aunque sí tiene derecho a ser informado del curso del proceso.

Esa sola regla ordena la decisión. Si lo que se busca es que la conducta pare, la vía es el artículo 2069, donde el consorcio es actor y controla el proceso. Si lo que se busca es que el infractor le pague al consorcio, la única vía es la cláusula de multas del reglamento. La denuncia de faltas sirve para otra cosa: para que el Estado haga cumplir una norma pública. Es legítima y a veces es la única que funciona, pero no es un mecanismo de recupero.

Qué pasa si la multa de la Ciudad no se paga

La deuda no queda flotando. Según el artículo 24 de la Ley 1.217, si no se abona en los plazos fijados, el Controlador, la Junta o la autoridad administrativa emiten un certificado de deuda que habilita el reclamo judicial por vía ejecutiva ante la Justicia Contencioso Administrativa y Tributaria de la Ciudad. El artículo 21 de la Ley 451 permite pedir plazo o cuotas —con criterios de racionalidad y proporcionalidad—, pero no cuando hubo reiteración de la misma falta o una nueva falta de la misma sección dentro de los 365 días desde una sanción firme; y la falta de pago «habilita el cobro mediante la ejecución de bienes por vía de apremio».

En sede judicial el camino está igual de escrito: firme la sentencia, el tribunal intima a pagar dentro del quinto día (artículo 65 de la Ley 1.217), puede concederse el pago en cuotas (artículo 66) y, vencido el plazo, el tribunal individualiza bienes y ordena embargo, secuestro o la designación de un interventor recaudador, dejando la inhibición general de bienes sólo para cuando las demás medidas sean materialmente imposibles (artículo 67). Para el edificio, el efecto es contable antes que jurídico: una multa que no se discutió a tiempo entra como gasto del consorcio y se reparte en la liquidación de expensas de todos, incluidos los propietarios que no tuvieron nada que ver.

La cuarta multa: la que recae sobre el administrador

Queda el carril que suele confundirse con los otros tres porque también se llama multa, pero tiene otro sujeto: las sanciones de la Ley 941, que aplica la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor sobre el administrador que incumple sus obligaciones o el deber de inscripción en el Registro Público de Administradores. Esa multa no la paga el propietario ni el consorcio: la paga el administrador, y su incumplimiento puede además llegar a la remoción. Lo mismo vale para la declaración jurada anual: es una obligación de la administración, no del edificio.

Vale la pena tenerlo claro porque cambia quién debe reaccionar. Frente a una falta de la Ciudad por un ascensor sin certificado, el que responde es el consorcio (y el administrador, solidariamente, según el artículo 5º de la Ley 451). Frente a un incumplimiento del régimen de la Ley 941, el que responde es el administrador, y el consorcio es el damnificado.

Qué documentar para que cualquiera de los cuatro caminos aguante

• Fecha, hora, lugar y descripción concreta de la conducta, desde el primer episodio. «Hace meses que molesta» no es un hecho: es una impresión. La descripción es lo que el artículo 3º de la Ley 1.217 le exige al Estado, y es un buen estándar para el consorcio.
• Quién lo vio. En faltas hay hasta cuatro testigos y citarlos es carga de quien los ofrece (artículo 21); en un sumarísimo la prueba se ofrece con la demanda. En los dos casos, los nombres se consiguen antes, no después.
• La intimación por medio fehaciente, con su constancia de recepción. Es lo que convierte una queja en un antecedente: ver notificación fehaciente.
• El tratamiento en asamblea, en el libro de actas, sobre todo si se va a aplicar una multa del reglamento o a iniciar una acción judicial. Sin acta no hay decisión del consorcio, hay una decisión de la administración.
• Si llegó un acta de faltas: copia, y control de los ocho requisitos del artículo 3º. Un defecto formal habilita el archivo administrativo de las actuaciones (artículo 15, inciso 1.b de la Ley 1.217), y el acta sin esos requisitos pierde el valor probatorio del artículo 5º.
• La documentación técnica al día y archivada —certificados de ascensores, matafuegos, limpieza de tanques, fachadas—, porque en el procedimiento de faltas es la prueba documental del artículo 21 inciso a): ver documentación obligatoria del consorcio y rendición de cuentas.

Un tema que cruza lo legal, lo técnico y la caja del edificio

Entre redactar (o corregir) la cláusula de sanciones del reglamento, decidir cuándo conviene una carta documento y cuándo la vía judicial del artículo 2069, controlar los cuarenta días corridos de una intimación de faltas y traducir cualquier multa cobrada o pagada en la liquidación de expensas sin errores, hay un trabajo que se resuelve mejor con un equipo de doble incumbencia legal y contable. Es parte de lo que hacemos en la administración de consorcios: que el edificio no llegue al conflicto sin papeles, y que ninguna multa se convierta en una sorpresa en la expensa del mes que viene.