Mediación prejudicial obligatoria en conflictos de consorcio: cuándo aplica y cuándo no

Antes de firmar el escrito de demanda, muchos administradores y abogados de consorcio se hacen la misma pregunta: ¿hay que pasar primero por una mediación? La respuesta depende del tipo de conflicto. La Ley 26.589 de Mediación y Conciliación fija una regla general —mediar antes de litigar—, pero también deja afuera casos puntuales que son moneda corriente en la vida de un consorcio, como la ejecución de expensas.

La regla general: mediar antes de demandar

El artículo 1 de la Ley 26.589 (sancionada en 2010) establece con carácter obligatorio la mediación previa a todo proceso judicial. En la práctica, esto significa que para poder promover una demanda ante la Justicia Nacional en lo Civil con asiento en CABA —el fuero donde se tramita la enorme mayoría de los conflictos de propiedad horizontal—, hay que acompañar el acta que expide y firma el mediador interviniente (artículo 2). Sin ese paso previo, el juzgado no da trámite a la demanda.

Lo que queda afuera de la mediación obligatoria

El artículo 5 de la ley enumera los casos excluidos del paso previo por mediación. De la lista completa (acciones penales, cuestiones de familia, amparos, sucesorios, concursos y quiebras, entre otros), dos son los que más se cruzan con la vida de un consorcio:

• Las medidas cautelares (inciso f): si el consorcio necesita una medida urgente —por ejemplo, para frenar de inmediato una obra irregular—, puede pedirla directamente al juez sin mediar antes.
• La convocatoria a asamblea de copropietarios (inciso j), que la ley menciona remitiendo al artículo 10 de la vieja Ley 13.512 —la norma de propiedad horizontal derogada y reemplazada por los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial—. La Ley 26.589 nunca actualizó esa referencia tras la reforma del Código en 2015. En la práctica, cuando un propietario necesita recurrir a la Justicia para que se convoque una asamblea que la administración no convoca, conviene consultarlo puntualmente con el abogado del consorcio antes de dar por sentado que hace falta mediar.

La ejecución de expensas: mediación optativa, no obligatoria

El caso más frecuente en la práctica de un consorcio es la ejecución de expensas impagas. El artículo 6 de la Ley 26.589 dispone que, en los procesos de ejecución y en los desalojos, la mediación prejudicial es optativa para el reclamante —en este caso, el consorcio—, sin que el requerido (el propietario moroso) pueda cuestionar esa elección. Es decir: el administrador, asesorado por el abogado del consorcio, puede optar por mediar antes de demandar, o ir directo al juicio ejecutivo de expensas, sin que eso sea motivo de nulidad ni de excepción procesal para el deudor.

Qué otros conflictos del consorcio sí requieren mediación previa

Fuera de la ejecución de expensas y los desalojos, la mayoría de los reclamos ordinarios de un consorcio —que no encuadren en alguna de las excepciones del artículo 5— sí quedan alcanzados por la mediación obligatoria antes de poder demandar. Es el caso, por ejemplo, de la acción de cese de infracciones del artículo 2069 del Código Civil y Comercial frente a un propietario que incumple el reglamento, un reclamo por daños derivados de partes comunes, o un planteo contra la gestión del administrador que no se resolvió en asamblea.

Cómo funciona en la práctica

• El mediador se designa por sorteo, por acuerdo de partes o por propuesta del reclamante (artículo 16), y debe ser abogado con al menos tres años de matrícula e inscripción vigente en el Registro Nacional de Mediación (artículo 11).
• El plazo para completar la mediación es de hasta 60 días corridos desde la última notificación al requerido (30 días en los casos optativos del artículo 6, si el reclamante decide mediar), prorrogable por acuerdo de partes (artículo 20).
• Concurrir con patrocinio letrado es obligatorio para ambas partes: se tiene por incomparecida a la parte que asiste sin abogado (artículo 19).
• Si no hay acuerdo, el acta de cierre habilita a iniciar la demanda judicial; si la parte requerida no comparece de forma injustificada, también queda habilitada la vía judicial (artículos 27 y 28).

Un paso procesal que conviene planificar, no improvisar

Saber de entrada si un conflicto necesita mediación previa —y si conviene usarla incluso cuando es optativa, como en la ejecución de expensas— es una decisión estratégica que cambia los tiempos y los costos de un reclamo. Por eso, antes de iniciar cualquier acción contra un propietario, vale la pena que la administración lo evalúe junto con el equipo de doble incumbencia legal y contable del consorcio.