Ruidos molestos en el consorcio: qué dice la ley en CABA

El ruido es el conflicto más frecuente de la vida en un edificio y, al mismo tiempo, el peor entendido: casi siempre se lo discute como si hubiera una única regla —«después de las 22 no se puede hacer ruido»— cuando en realidad conviven tres planos distintos, con reglas, autoridades y consecuencias diferentes: el plano consorcial y civil (Código Civil y Comercial y reglamento de copropiedad), el plano administrativo ambiental (Ley 1540 y Régimen de Faltas de la Ciudad) y el plano contravencional (artículo 82 del Código Contravencional). Saber en cuál se está parado es lo que define si el reclamo lo canaliza el administrador, el vecino afectado, o los dos por vías paralelas.

El plano consorcial: qué prohíbe el Código Civil y Comercial

El artículo 2047 inciso b) del Código Civil y Comercial es la norma de fondo dentro del edificio: está prohibido a propietarios y ocupantes «perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia». Dos detalles importan mucho en la práctica:

• La prohibición alcanza a propietarios y ocupantes: se aplica igual al inquilino, y el propietario que alquila no queda al margen del reclamo por el solo hecho de no vivir ahí.
• El estándar no es un decibel ni un horario, sino la normal tolerancia: un criterio de razonabilidad que el juez pondera según las circunstancias del caso. Por eso la prueba —reiteración, persistencia, horario, mediciones— pesa más que la queja aislada.

Cuando el ruido viene de un inmueble vecino y no de una unidad del propio edificio, la norma aplicable es el artículo 1973 (inmisiones): las molestias por ruidos, vibraciones, humo, calor u olores no deben exceder la normal tolerancia aunque medie autorización administrativa para la actividad que las genera. Es decir: que un local tenga habilitación no es un salvoconducto, y el juez puede ordenar el cese de las molestias o la remoción de su causa.

La herramienta procesal es la acción de cese de infracciones del artículo 2069, que puede promover el consorcio o cualquier propietario afectado, y que en caso de reiteración habilita incluso el desalojo del ocupante que no sea propietario. Lo desarrollamos en la guía de multas y sanciones a un propietario. Antes de demandar hay que pasar por la mediación prejudicial obligatoria: la acción de cese no está entre las excepciones del artículo 5° de la Ley 26.589.

Los horarios: qué dice realmente la Ley 1540

La Ley 1540 de Control de la Contaminación Acústica de la Ciudad no fija un «horario de silencio» para consorcios. Lo que establece su artículo 14 son períodos de referencia para la evaluación: se considera período diurno el comprendido entre las 7.01 y las 22 horas y período nocturno el comprendido entre las 22.01 y las 7 horas. La consecuencia práctica es la inversa de la creencia popular: no significa que de día se pueda hacer cualquier ruido, sino que de noche el límite tolerado es más bajo. El deber civil de no exceder la normal tolerancia rige las 24 horas.

El horario de descanso propio del edificio —el que suele invocarse en la práctica— no sale de la Ley 1540 sino del reglamento de copropiedad o de una decisión de asamblea que fije pautas de convivencia. Es el instrumento que el administrador puede hacer valer puertas adentro, y conviene que quede asentado en el acta para que sea oponible a todos. Esas mismas pautas de convivencia son las que sostienen otras restricciones de uso de los espacios comunes, como la prohibición de fumar en los espacios comunes.

La Ley 1540 también clasifica el interior de las viviendas como área de sensibilidad acústica Tipo VII, distinguiendo la zona habitable (dormitorios, estar, escritorios) de la zona de servicios (cocinas, baños, pasillos, patios, terrazas), con límites de inmisión distintos para cada una. Los valores límite concretos surgen de las tablas del artículo 46 y de la reglamentación del Decreto 740/GCABA/07, y una medición que pretenda usarse como prueba debe hacerla un profesional con instrumental adecuado, siguiendo los procedimientos que la propia ley remite a las normas IRAM.

El Régimen de Faltas: la multa por ruidos y a quién se le aplica

La sanción administrativa está en el artículo 1.3.3 de la Ley 451 (Régimen de Faltas). En su redacción vigente, el titular o responsable del establecimiento, inmueble, fuente fija o fuente móvil desde el que se produzcan ruidos y vibraciones por encima de los niveles permitidos es sancionado con multa de 200 a 50.000 unidades fijas, y eventualmente clausura, inhabilitación o decomiso de los elementos que producen el ruido. Si se trata de un establecimiento industrial, comercial o recreativo, la escala sube a 1.000 a 100.000 unidades fijas, y tres sanciones firmes en 365 días acarrean clausura o inhabilitación de quince a ciento ochenta días.

Acá hay un punto que conviene tener presente, porque circula desactualizado en casi toda la información disponible en internet. Cuando la Ley 1540 modificó este artículo en 2005, le agregó una frase específica para propiedad horizontal: «cuando se trate de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, y no pueda identificarse al responsable de la falta, la multa se aplica contra el consorcio de propietarios, o en forma solidaria contra todos los propietarios». Esa frase ya no figura en el texto consolidado vigente del artículo 1.3.3: hoy la falta se dirige al titular o responsable de la fuente del ruido. Curiosamente, la cláusula equivalente sí subsiste en el artículo 1.3.4, que sanciona los olores que exceden la normal tolerancia y allí sí prevé expresamente que, no identificado el responsable, la multa se aplique contra el consorcio.

Para dimensionar la multa: la unidad fija (UF) que usa la Ley 451 se actualiza semestralmente, y el valor de referencia relevado para el período marzo-septiembre de 2026 es de $949,99, de modo que el piso de 200 UF ronda los $190.000. Es un valor que cambia, así que conviene confirmarlo al momento de cualquier trámite.

La contravención del artículo 82: quién la puede impulsar

En paralelo al Régimen de Faltas existe la contravención de ruidos molestos del artículo 82 del Código Contravencional (Ley 1472): sanciona a quien perturba el descanso o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia excedan la normal tolerancia, con días de trabajo de utilidad pública o multa; la escala se agrava cuando la conducta se realiza en beneficio de una persona jurídica o del titular de una explotación. La norma aclara además que no constituye contravención el ensayo o práctica de música fuera de los horarios de descanso cuando se usan dispositivos de amortiguación del sonido, si fueran necesarios.

El dato operativo más importante es otro: la contravención admite culpa y es de acción dependiente de instancia privada. Traducido: la impulsa el vecino afectado, no el consorcio ni el administrador de oficio. Un administrador puede acompañar, documentar y asesorar, pero no puede sustituir al damnificado en esa denuncia.

Ruido que genera el propio edificio

No todo el ruido viene de un vecino. Bombas de agua mal amuradas, ascensores desregulados, tableros o equipos de aire acondicionado de espacios comunes, grupos de presurización o motores sobre medianeras son una fuente habitual de conflicto —y ahí el responsable es el consorcio, no un propietario. La corrección (antivibratorios, bases elásticas, reemplazo o reubicación del equipo) es un gasto del edificio y se afronta como expensa, con el circuito habitual de presupuestos y aprobación. Ignorar un reclamo de este tipo expone al consorcio no sólo a la sanción administrativa sino a un reclamo civil por las molestias, que es el escenario más caro.

Caso aparte son las obras. La Ley 1540 dispone en su artículo 27 que los trabajos en la vía pública, la carga y descarga de mercadería y las obras públicas y privadas se realicen dentro del período diurno y adoptando medidas para no superar los valores límite, con excepciones acotadas: obras de reconocida urgencia, trabajos por razones de seguridad o peligro, y aquellos que por razones operativas no puedan hacerse de día. Para las obras dentro de una unidad, el marco de referencia sigue siendo el reglamento de copropiedad y las pautas de convivencia del edificio.

Cómo conviene manejarlo desde la administración

• Documentar antes que intimar. Registro escrito de cada reclamo con fecha, hora, duración y unidad afectada. Un reclamo aislado no prueba nada; una serie fechada sí acredita reiteración y persistencia, que es exactamente el estándar de las normas aplicables.
• Nota y luego intimación fehaciente. Primero una nota al ocupante y al propietario titular; si no cesa, carta documento invocando el artículo 2047 inciso b). Notificar también al propietario es clave cuando la unidad está alquilada.
• Llevarlo a la asamblea si escala. La decisión de promover la acción de cese del artículo 2069 conviene que tenga respaldo asambleario y quede asentada en el libro de actas, junto con el presupuesto de honorarios previsto.
• Medición profesional cuando la fuente es un equipo. Si el foco es una instalación (propia o de un local vecino), una medición hecha por un profesional según los procedimientos de la Ley 1540 es la prueba que convierte una queja en un expediente.
• No inventar sanciones. El consorcio sólo puede aplicar multas al propietario si el reglamento de copropiedad las incorporó expresamente, con la mayoría de dos tercios del artículo 2057, y respetando el derecho de defensa. Cortar servicios o retener correspondencia no es una vía legítima bajo ninguna circunstancia.

Dónde termina el reclamo

En la mayoría de los edificios el conflicto se resuelve en el primer paso —una intimación bien redactada, con hechos fechados, suele bastar—. Cuando no alcanza, la diferencia entre un expediente que prospera y una queja que se diluye está en la prueba acumulada y en haber elegido la vía correcta: administrativa, contravencional o civil. Es un terreno donde la doble incumbencia legal y contable ayuda, porque el mismo equipo que documenta el reclamo desde la administración puede evaluar el encuadre jurídico sin derivarlo afuera y sin perder el hilo del expediente.