Prehorizontalidad: qué pasa si comprás una unidad antes de que el edificio esté subdividido

Comprar un departamento «en pozo» o sobre planos —antes de que el edificio exista físicamente o antes de que esté subdividido en unidades— es una situación jurídica distinta a comprar una unidad ya escriturada. El Código Civil y Comercial le dedica un capítulo propio, el de la prehorizontalidad (arts. 2070 a 2072), y en 2024 esa normativa cambió en un punto central: qué garantía tiene el comprador si la operación fracasa.

El artículo 2070: qué contratos entran en este régimen

El artículo 2070 es simple: los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal quedan incluidos en las disposiciones de este capítulo. En la práctica, es el boleto de compraventa que se firma cuando el edificio todavía no tiene reglamento de propiedad horizontal inscripto —es decir, cuando el reglamento de copropiedad ni siquiera existe todavía como tal—.

El seguro que dejó de ser obligatorio: qué cambió con el DNU 1017/2024

Desde que entró en vigencia el Código Civil y Comercial en 2015, el artículo 2071 imponía al titular del dominio del inmueble la obligación de constituir un seguro a favor del comprador, como condición necesaria para celebrar el contrato. Ese seguro debía cubrir el reintegro de las cuotas pagadas con más un interés, o la liberación de los gravámenes que el comprador no asumiera. La Superintendencia de Seguros de la Nación lo reglamentó recién en 2017, con la Resolución 40.925-E/2017, que aprobó las condiciones contractuales de un seguro de caución específico para este supuesto.

El propio régimen ya venía cuestionado: desde la Liga del Consorcista se advertía que, en un contexto de alta inflación, reintegrar lo pagado «con sólo intereses» terminaba perjudicando al comprador más que protegerlo. El DNU 1017/2024 (publicado en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024) fue más allá y sustituyó directamente el artículo 2071: hoy el titular del dominio «podrá» constituir el seguro, no está obligado a hacerlo. Según los considerandos del propio decreto, la exigencia había resultado «de imposible cumplimiento en el mercado» por falta de oferta y altos costos del producto, y terminaba frenando el financiamiento de nuevos desarrollos.

Qué protege hoy a quien compra antes de la subdivisión

Sin el seguro obligatorio, el mecanismo de protección pasa a apoyarse en otra herramienta: la prioridad del boleto de compraventa que da el artículo 1170 del Código Civil y Comercial. Un comprador de buena fe tiene prioridad frente a terceros que embarguen el inmueble si se cumplen cuatro condiciones: contrató con el titular registral (o puede acreditar una cadena completa de cesiones hasta él), pagó como mínimo el 25% del precio antes del embargo, el boleto tiene fecha cierta, y la adquisición tiene publicidad suficiente, registral o posesoria.

El mismo DNU 1017/2024 habilitó el camino para lograr esa publicidad en operaciones donde todavía no hay posesión posible: el boleto puede anotarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción, o ante entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores. En la Ciudad de Buenos Aires, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal reglamentó ese trámite con la Disposición Técnico Registral 10/2025 (Boletín Oficial del 21 de julio de 2025): exige que el titular del dominio otorgue primero una escritura pública de afectación —con la individualización del inmueble, las futuras unidades funcionales, el estado de ocupación y los certificados registrales— antes de poder anotar los boletos ya firmados. Ese asiento se toma en el rubro de gravámenes y restricciones de la matrícula, y caduca a los diez años si no se renueva.

Las exclusiones del régimen (artículo 2072)

No todos los contratos previos a la subdivisión entran en este capítulo. Quedan afuera:

• Los contratos en los que la propiedad horizontal surge de la partición o liquidación de un condominio, de otros bienes en común, o de la liquidación de una persona jurídica.
• Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado.
• Las construcciones financiadas o fideicomitidas por organismos oficiales o entidades financieras calificadas, cuando el propio ente financiador o fiduciario es quien celebra los contratos definitivos con los compradores.

Qué conviene revisar antes de firmar un boleto sobre una unidad a construir

• Pedir que el boleto tenga fecha cierta y documentar con precisión cuánto y cuándo se pagó, para poder acreditar el 25% que exige el artículo 1170 si hiciera falta.
• Preguntar si el desarrollador otorgó la escritura de afectación exigida por la Disposición 10/2025 y si el boleto se va a anotar —y ante qué entidad—.
• No asumir que existe un seguro que proteja el dinero entregado: hoy es optativo, así que si se quiere esa cobertura hay que pedirla y dejarla pactada por escrito.
• Verificar en qué régimen de subdivisión va a quedar el edificio y si el proyecto de reglamento de copropiedad ya está redactado, aunque todavía no esté inscripto.

Por qué esto le importa a quien después administra el consorcio

El consorcio como persona jurídica recién nace cuando el edificio efectivamente se subdivide y se otorga el reglamento de propiedad horizontal por escritura pública (art. 2038 y 2044 CCyC). Todo lo anterior —los boletos, la escritura de afectación, los compromisos que asumió el desarrollador con cada comprador— es la prehistoria del edificio que después va a administrarse. Por eso, quien toma la administración de un edificio recién terminado o con unidades todavía sin escriturar hace bien en revisar ese historial prehorizontal: quiénes firmaron boletos, si están anotados, y si hay compromisos pendientes que puedan derivar en un reclamo contra el desarrollador una vez constituido el consorcio. Es exactamente el tipo de cruce entre lo legal y lo registral donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a anticipar problemas en vez de descubrirlos después.