Bauleras y cocheras en el consorcio: qué son las unidades complementarias

Casi todo edificio en propiedad horizontal tiene cocheras, bauleras o ambas, y casi todo administrador recibe alguna vez la misma pregunta: ¿puedo vender mi cochera aparte, o alquilarla a alguien que no vive en el consorcio? La respuesta no está en el sentido común ni en la costumbre del edificio, sino en un concepto puntual del Código Civil y Comercial — la unidad complementaria— y en lo que diga el reglamento de copropiedad de cada consorcio en particular.

Qué es una unidad complementaria

El art. 2039 del Código Civil y Comercial define a la unidad funcional (el departamento, el local) y agrega que su propiedad "puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla". El Código no dice ahí que esas unidades complementarias sean necesariamente cocheras o bauleras, pero es lo que en la práctica define el propio reglamento de copropiedad de cada edificio: espacios que no tienen independencia funcional ni comunicación directa con la vía pública —a diferencia de un departamento o un local—, y que existen para servir a una unidad funcional principal, no para funcionar de forma autónoma.

Esta distinción no es un tecnicismo: de ella depende que la cochera o la baulera se puedan vender, hipotecar o alquilar de forma independiente del departamento, o no. No hay que confundirlas con los espacios de guardado que se ubican en partes comunes —como un bicicletero—, que no son unidades complementarias de nadie y se rigen por las reglas de uso de los espacios comunes.

No se puede vender ni hipotecar por separado (art. 2045)

El art. 2045 CCyC es la norma clave en la práctica: "la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas". En otras palabras, mientras la cochera o la baulera figuren registradas como unidad complementaria de un departamento, van pegadas a él: si el propietario vende el departamento, vende también la cochera; si constituye una hipoteca sobre el departamento, la hipoteca alcanza también a la cochera; y no puede vender la cochera sola a un tercero ni dejarla afuera de una hipoteca o un embargo sobre la unidad principal.

Esto no significa que una cochera nunca pueda tener un destino comercial propio: en algunos edificios, sobre todo los más nuevos o los que tienen cocheras en exceso respecto de las unidades funcionales, el reglamento puede haber constituido a las cocheras directamente como unidades funcionales independientes (con su propio folio y porcentual), no como unidades complementarias. En ese caso sí se pueden vender o hipotecar por separado, porque dejan de estar "atadas" a un departamento en particular. La única forma de saber en cuál de los dos esquemas está un edificio puntual es revisando el reglamento de copropiedad y el reglamento de subdivisión inscripto.

Qué debe fijar el reglamento sobre ellas

El art. 2056 CCyC, que enumera el contenido obligatorio del reglamento de copropiedad, exige en su inciso b) que el reglamento determine "las unidades funcionales y complementarias" de cada propietario, con su ubicación y superficie. Y en su inciso q) agrega algo más específico: el reglamento puede fijar "eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios". Es decir, la ley le da al reglamento la herramienta para restringir a quién se le puede vender o alquilar una cochera o una baulera, pero esa restricción no es automática: existe solo si el reglamento la incluyó expresamente.

¿Se puede alquilar la cochera a alguien de afuera del edificio?

Acá es donde conviene mirar el reglamento antes de responder. Si el reglamento de copropiedad tiene la cláusula del inciso q) del art. 2056 —prohibiendo la locación de unidades complementarias a terceros no propietarios—, alquilarle la cochera a un vecino de otro edificio o a cualquier persona ajena al consorcio queda prohibido, más allá de que el contrato sea perfectamente válido entre el propietario y el interesado. Si el reglamento no dice nada al respecto, no corresponde asumir la prohibición: lo no prohibido expresamente no se presume vedado. En cualquiera de los dos casos, es información que el administrador debe poder confirmar rápido cuando un propietario o el consejo de propietarios pregunta, en lugar de dar una respuesta general que no aplique a ese edificio en particular.

Qué no se puede guardar en la baulera

El art. 2047 inciso d) CCyC prohíbe a propietarios y ocupantes "depositar cosas peligrosas o perjudiciales", una prohibición que no se limita a la unidad funcional principal sino que alcanza también a sus unidades complementarias. En la práctica, esto excluye de la baulera a las garrafas, los bidones de combustible, los solventes y cualquier material inflamable o tóxico en cantidad relevante, más allá de que "quepan" físicamente en el espacio. Además del riesgo de incendio para todo el edificio, guardar ese tipo de materiales puede afectar las condiciones de la póliza del seguro integral del consorcio si un siniestro se origina justamente ahí.

Qué conviene tener claro como administración

• Confirmar en el reglamento de copropiedad y de subdivisión si las cocheras y bauleras del edificio son unidades complementarias (atadas a un departamento, art. 2045) o unidades funcionales independientes (con folio y porcentual propios).
• Revisar si el reglamento incluyó la cláusula del art. 2056 inciso q) prohibiendo vender o alquilar unidades complementarias a terceros ajenos al consorcio, antes de responder esa pregunta a un propietario.
• Al emitir el certificado de deuda de expensas para una escritura, verificar que incluya la cochera o baulera si está vendiéndose junto con el departamento como unidad complementaria.
• Recordar a los propietarios, cuando corresponda, que la baulera no es un depósito de uso libre: rige la misma prohibición de depositar cosas peligrosas o perjudiciales que en el resto del edificio (art. 2047 inc. d).

Como con cualquier duda que combina lo edilicio con lo estrictamente legal —el porcentual, el reglamento de copropiedad o las expensas que corresponden a cada unidad—, tener una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que estas preguntas se respondan con el reglamento en la mano, no con una regla general que puede no aplicar al edificio.