Destrucción o grave deterioro del edificio: qué puede resolver la asamblea

Es un escenario que casi ningún consorcio quiere imaginar, pero que la ley igual regula: un incendio importante, un derrumbe parcial o un deterioro estructural serio que compromete al edificio. El Código Civil y Comercial le dedica un artículo puntual —el 2055— a qué puede resolver la asamblea en ese caso, con una mayoría especial y con protecciones concretas para quien no está de acuerdo con la decisión que toma la mayoría.

El artículo 2055: tres caminos posibles, con una mayoría especial

Ante un grave deterioro o destrucción del edificio, el artículo 2055 del Código Civil y Comercial habilita a la asamblea a resolver por mayoría, entre tres alternativas: la demolición y venta del terreno y de los materiales, la reparación, o la reconstrucción. La elección concreta —qué tan grave es el daño, si conviene reparar o directamente reconstruir— depende de un informe técnico y de la situación patrimonial del consorcio; la ley no impone una opción sobre las otras.

Lo particular de este artículo es la mayoría que exige: alcanza con una que represente más de la mitad del valor del edificio, es decir, de las partes proporcionales indivisas. Es distinta de la mayoría absoluta ordinaria del artículo 2060, que exige la doble exigencia de número de unidades y de partes proporcionales indivisas. Acá la ley se conforma con un solo criterio —el valor— porque busca que el consorcio pueda reaccionar sin quedar trabado en una emergencia real.

Si se resuelve reconstruir, la minoría no está obligada a pagar

El artículo 2055 protege explícitamente a quien no está de acuerdo. Si la asamblea resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a esa obra. Tiene una salida concreta: puede liberarse transmitiendo sus derechos a un tercero dispuesto a emprenderla en su lugar. Y si, llegado el caso, no aparece nadie interesado en comprar esa parte, la propia ley habilita a la mayoría a adquirirla, según una valuación judicial.

Es un mecanismo pensado para que la reconstrucción no quede rehén de un propietario que no puede o no quiere afrontar el gasto, sin por eso forzarlo a poner dinero en una obra que no votó.

El seguro integral: la primera línea de defensa

Antes de llegar a este punto, lo que suele definir qué tan grave es la situación real para los propietarios es el estado del seguro del edificio. El artículo 2067 inciso h) del Código Civil y Comercial pone en cabeza del administrador la obligación de mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica —además de los riesgos adicionales que la asamblea resuelva cubrir—.

Tener la póliza contratada no alcanza por sí solo: conviene revisar periódicamente que la suma asegurada esté actualizada al valor real de reconstrucción del edificio. Un seguro con suma desactualizada —algo frecuente en contextos de inflación— puede terminar cubriendo solo una fracción del daño, dejando al consorcio en una posición mucho más débil justo cuando más lo necesita.

Reparar o reconstruir no es lo mismo que extinguir el consorcio

Vale la pena distinguir dos cosas que suelen confundirse. Que la asamblea resuelva demoler, reparar o reconstruir por la mayoría especial del artículo 2055 no extingue por sí solo al consorcio como persona jurídica. Según el artículo 2044, la personalidad del consorcio se extingue recién con la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, y eso requiere acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, o una resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. En la práctica, esto significa que si el consorcio termina optando por demoler y vender en lugar de reconstruir, conviene asesorarse puntualmente sobre los pasos adicionales que hacen falta para dar de baja formalmente el régimen de propiedad horizontal, más allá de la decisión de la asamblea sobre la obra en sí.

El rol del administrador en la emergencia

• Informar sin demora a los propietarios apenas se conoce el alcance del daño, y dejar constancia de todo en el libro de actas.
• Convocar a la asamblea con la mayor urgencia posible para resolver el camino a seguir, con el respaldo de un informe técnico de un profesional matriculado sobre el estado real del edificio.
• Iniciar de inmediato la gestión del siniestro con la aseguradora, en paralelo a la convocatoria a asamblea, para no perder tiempo en los plazos que suelen exigir las pólizas para denunciar un siniestro.
• Si la asamblea avanza con una obra de reparación o reconstrucción, pedir presupuestos formales antes de contratar, como con cualquier obra relevante del consorcio.

Qué conviene hacer antes de que pase algo así

• Revisar al menos una vez al año que la suma asegurada del seguro integral refleje el valor real de reconstrucción del edificio, no un valor histórico desactualizado.
• Tener claro, como consejo de propietarios y administración, quién convoca y cómo se comunica una emergencia grave si el administrador está ausente.
• Ante cualquier daño estructural serio, por más acotado que parezca, pedir de entrada un informe técnico antes de decidir si alcanza con una reparación puntual.

Es una de esas normas que un consorcio espera no tener que usar nunca, pero que conviene tener clara de antemano —sobre todo en lo que depende de la propia administración, como mantener el seguro al día—. Ahí es donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que, si la emergencia llega, el consorcio no la enfrente además con la póliza desactualizada o sin un plan claro de a quién avisar primero.