Quién está obligado al pago de las expensas: propietario, poseedores y ocupantes

Es una de las preguntas que más veces recibe una administración, y casi siempre llega cuando la deuda ya se acumuló: la unidad la ocupa un inquilino, o se vendió por boleto y no se escrituró, o el titular falleció y la sucesión no se abrió, o directamente el propietario desapareció del mapa. ¿A quién le puede reclamar el consorcio? El Código Civil y Comercial responde con dos artículos cortos y bastante categóricos —el 2049 y el 2050— que conviene tener claros antes de mandar una intimación al destinatario equivocado.

La regla base: el propietario responde siempre

El art. 2048 CCyC pone las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en cabeza de cada propietario, y cierra con la herramienta de cobro: "el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

El art. 2049 CCyC refuerza esa obligación cerrando las salidas más habituales. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa a su cargo aun respecto de las devengadas antes de su adquisición, ni por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, ni por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de la unidad funcional. Tres consecuencias prácticas se desprenden de ahí:

• La deuda viaja con la unidad. Quien compra un departamento con expensas impagas compra también el problema: por eso el escribano exige el certificado de deuda de expensas antes de escriturar.
• Cerrar la unidad no exime. No usar el ascensor, no vivir ahí o dejar el departamento vacío no reduce ni suspende la obligación; el reglamento sí puede eximir parcialmente a las unidades sin acceso a determinados servicios o sectores (art. 2049, último párrafo), pero eso es una decisión reglamentaria, no una excusa individual.
• No se compensa por mano propia. El segundo párrafo del art. 2049 impide rehusar el pago u oponer defensas fundadas en derechos que el propietario invoque contra el consorcio, con la sola excepción de la compensación, y "sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente". El clásico "no pago hasta que arreglen la filtración" no es una defensa válida en el juicio ejecutivo de expensas.

El artículo 2050: además del propietario, los poseedores

Acá está el punto que suele desconocerse. El art. 2050 CCyC, titulado "Obligados al pago de expensas", dice en una sola línea: "Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título".

Dos cosas importan de esa redacción. La primera es que no reemplaza al propietario, se suma a él: el consorcio puede reclamarle al titular registral, al poseedor, o a los dos a la vez —cobrando, claro, una sola vez—. La segunda es el alcance de "poseedor por cualquier título": poseedor es quien ejerce sobre la cosa un poder de hecho comportándose como titular de un derecho real, aunque no tenga el título inscripto. Entran en esa categoría, entre otros:

• El comprador por boleto que ya recibió la posesión y todavía no escrituró.
• Los herederos que ocupan la unidad mientras la sucesión está en trámite.
• El usufructuario, que ejerce por sí un derecho real sobre la unidad.
• El adjudicatario en subasta judicial desde que toma posesión, aun antes de la inscripción.
• Incluso el poseedor sin título —el ocupante que se comporta como dueño—, según la postura doctrinaria que lee "por cualquier título" sin distinguir entre posesión legítima e ilegítima, ni entre buena y mala fe.

El inquilino no está en esa lista: poseedor no es lo mismo que tenedor

La confusión más frecuente. El inquilino ocupa la unidad reconociendo en otro la propiedad: es un tenedor, no un poseedor. Lo mismo vale para el comodatario, el tomador de leasing o cualquier otro ocupante que no se comporta como titular del derecho real. Como el art. 2050 menciona únicamente a los poseedores y no dice nada de los tenedores, la doctrina especializada concluye que el consorcio no puede perseguirlos judicialmente por las expensas: el obligado sigue siendo el propietario.

Que el inquilino pague las expensas todos los meses —lo habitual— no modifica el cuadro: es un pago hecho por un tercero, perfectamente válido para cancelar la deuda, que no lo convierte en deudor frente al consorcio ni le da al consorcio una acción contra él. El reparto interno entre propietario e inquilino es otro tema, y quedó librado al contrato tras la derogación de la Ley 27.551 en materia contractual: lo desarrollamos en la guía sobre quién paga las expensas en un alquiler.

Tres situaciones donde la distinción decide el reclamo

Unidad vendida por boleto y sin escriturar. El vendedor sigue siendo propietario y responde por el art. 2049; el comprador con posesión responde por el art. 2050. Para el consorcio son dos obligados disponibles, y lo prudente es intimar a ambos: el que ocupa suele ser quien puede pagar, el titular registral es el que aparece en el certificado de dominio.

Titular fallecido y sucesión abierta. La deuda no se extingue con la muerte del propietario: sigue pesando sobre la unidad, y los herederos que están en posesión de ella quedan alcanzados por el art. 2050. Conviene, además, controlar el paso del tiempo, porque las sucesiones se estiran y la prescripción de la deuda de expensas corre igual.

Unidad adquirida en subasta judicial. Es el caso más discutido. El fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac" (18 de febrero de 1999) resolvió que el adquirente en subasta no debe afrontar las deudas por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión cuando el precio obtenido en el remate no alcanza para cubrirlas, pero aclaró que no cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes. En la práctica, quien compra en remate suele encontrarse con que la deuda de expensas anterior lo sigue.

Qué conviene tener resuelto como administración

• Saber quién es propietario y quién es ocupante, y con qué título. Es el dato que define contra quién se dirige el reclamo. El art. 2046 inc. f) obliga al propietario a notificar fehacientemente su domicilio especial si constituye uno distinto del de la unidad; mantener ese registro actualizado evita intimaciones que nunca llegan.
• No intimar al inquilino como si fuera el deudor. Mandarle la liquidación es práctico y habitual, pero la intimación de mora y la demanda van al propietario —y, si corresponde, al poseedor del art. 2050—.
• Emitir bien el certificado de deuda del art. 2048. Es el título ejecutivo con el que se inicia el juicio; los pasos previos y posteriores están en la guía de morosidad en expensas.
• No confundir obligado al pago con habilitado a votar. Son dos planos distintos: el art. 2050 amplía el elenco de deudores, no el de quienes deciden en la asamblea, tema que tratamos en quién vota en la asamblea.

Determinar contra quién se reclama no es un detalle procesal: una intimación mal dirigida pierde meses y a veces deja prescribir períodos. Es exactamente el tipo de decisión donde tener una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que la liquidación, el certificado de deuda y la estrategia de cobro estén alineados desde el primer mes de mora y no cuando la deuda ya es impagable.