Conservación de veredas del consorcio en CABA: qué exige la Ley 5902 y quién responde

La vereda del edificio es una de esas obligaciones que quedan en una zona gris para muchos consorcios: no está en el reglamento de copropiedad como un servicio común típico —como el ascensor o la limpieza de tanques— y sin embargo la ley se la asigna directamente al edificio. La norma que lo regula en CABA es puntual y tiene multa propia, así que vale la pena tenerla clara antes de que aparezca un bache en la vereda o una intimación de la Ciudad.

La Ley 5902: la obligación es del propietario frentista

La Ley 5902 (sancionada el 26 de diciembre de 2017, reglamentada por el Decreto 296/2018) regula la construcción, el mantenimiento, la reparación y la reconstrucción de las veredas y/o aceras de la Ciudad, entendidas como el área de la vía pública destinada a la circulación de peatones, delimitada por la línea oficial (o la línea oficial de esquina) y el cordón o la franja divisoria que bordea la calzada.

La ley pone esa obligación en cabeza del propietario frentista. En un edificio de vivienda común eso es sencillo: el dueño de la casa. En un edificio en propiedad horizontal, en cambio, no hay un "propietario frentista" individual —hay tantos titulares como unidades— y por eso la propia ley resuelve la ambigüedad: cuando el inmueble está afectado al régimen de propiedad horizontal, la obligación (y la multa si se incumple) se aplica al consorcio de propietarios. La vereda se trata, en la práctica, como un gasto común más: se ejecuta y se paga con expensas, con el mismo criterio que la fachada del edificio.

El aviso previo y la intimación de la Ciudad

Antes de ejecutar la obra, la Ley 5902 exige dar aviso a la Autoridad de Aplicación (el Ministerio de Ambiente y Espacio Público) con carácter de declaración jurada, informando la superficie afectada, el tipo de solado y el plazo estimado de los trabajos. No es un trámite optativo: habilita a hacer la obra dentro del marco de la ley y deja constancia formal de que el consorcio actuó.

El otro lado de la moneda es el control: la Ciudad inspecciona periódicamente el estado de las veredas y, si detecta que una está en mal estado, puede intimar al propietario, al guardián del inmueble y/o a la administración del consorcio (cuando se trata de un edificio en PH) a construirla, repararla o reconstruirla dentro del plazo que fije la intimación.

Recibida esa intimación, el artículo 12 de la Ley 5902 pone en cabeza del guardián del inmueble o de la administración del consorcio la obligación de notificar fehacientemente al propietario frentista —en un edificio en PH, informar a los propietarios— dentro de los 15 días hábiles administrativos, y de acreditar esa notificación ante la Autoridad de Aplicación. Lo prudente es que la administración informe sin demora —por circular y dejando constancia en el libro de actas— para poder presupuestar la obra y resolverla dentro del plazo fijado, en vez de dejar que el plazo corra sin que el consorcio se entere.

La excepción: roturas de empresas de servicios públicos

La ley exime al propietario frentista —y por lo tanto al consorcio, cuando se trata de un edificio en PH— cuando el deterioro de la vereda fue provocado por obras de apertura o roturas realizadas por empresas prestadoras de servicios públicos (gas, agua, electricidad, telecomunicaciones) u otros sujetos autorizados a intervenir en la vía pública. En esos casos, la reconstrucción corre por cuenta de la empresa que rompió la vereda, no del consorcio. Vale la pena que el edificio conserve algún registro (una foto, una nota, el aviso de la obra) de cuándo y quién intervino, para poder acreditarlo si después llega una intimación por el mismo tramo.

Las multas de la Ley 451

El incumplimiento de la Ley 5902 se sanciona a través del Régimen de Faltas (Ley 451): el titular de un inmueble que no construya, repare o mantenga en buen estado de conservación la vereda es sancionado con multa de 200 a 5.500 unidades fijas. Cuando se trata de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal, esa multa se aplica al consorcio de propietarios, no a un propietario individual ni al administrador a título personal.

La unidad fija (UF) que usa la Ley 451 para expresar sus multas equivale, según su art. 20, al precio promedio de medio litro de nafta de mayor octanaje en la Ciudad, y se actualiza semestralmente. Al momento de esta guía (vigencia marzo-septiembre 2026) la UF vale $949,99, por lo que el piso de la multa (200 UF) ronda los $190.000 y el techo (5.500 UF) roza los $5.225.000 — conviene siempre verificar el valor vigente al momento de una intimación, porque cambia dos veces al año.

Hay, además, una multa distinta y más baja para el incumplimiento puntual de avisar: el propio artículo 20 de la Ley 5902 incorporó a la Ley 451 el artículo 2.1.14.1, que sanciona con 200 a 2.000 unidades fijas al guardián del inmueble o a la administración del consorcio que, tras recibir la intimación de la Ciudad, no notifique fehacientemente al propietario frentista dentro del plazo del artículo 12. Es una multa aparte de la general por no reparar la vereda (200 a 5.500 UF): sanciona específicamente el silencio de la administración frente al propietario, no el estado de la vereda en sí.

Qué conviene hacer

• Sumar la revisión periódica de la vereda a la misma recorrida que ya se hace para la fachada: baldosas rotas, desniveles o rejillas flojas son el tipo de defecto que motiva una intimación.
• Si el edificio hizo alguna vez una obra que dañó la vereda (una demolición, una excavación, un andamio), verificar que se haya dejado la vereda en condiciones al finalizar los trabajos — es la situación más común que genera una intimación posterior.
• Ante cualquier intimación de la Ciudad, informarla de inmediato a los propietarios y pedir presupuestos para resolverla dentro del plazo fijado, en lugar de discutir primero si corresponde pagarla.
• Revisar que el seguro de responsabilidad civil del edificio cubra accidentes de terceros en la vereda, dado el riesgo de reclamo civil por los arts. 1757 y 1758 del Código Civil y Comercial.

Como con las demás obligaciones edilicias del consorcio — fachadas, ascensores o tanques de agua—, la vereda tiene una norma puntual, una multa concreta y un responsable claro: el consorcio. Tenerlo asumido de entrada, con el respaldo documental correspondiente, es lo que evita que una intimación se convierta en un problema mayor. Ahí es donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a resolverlo bien desde el principio.