Desratización y control de plagas en el consorcio: qué exige la ley en CABA

La desratización es uno de esos temas del consorcio que generan preguntas contradictorias: algunos administradores siguen exigiendo un certificado mensual porque así se estilaba durante años, y otros dan por hecho que la obligación desapareció del todo. Ninguna de las dos cosas es exacta. El certificado mensual existió y se derogó, pero la obligación de fondo sobre el control de roedores sigue vigente, con un mecanismo distinto al que muchos todavía dan por vigente.

La obligación de fondo: la Ley Nacional 11.843

La norma de base es una ley nacional de 1934, la Ley 11.843 de Profilaxis de la Peste, que sigue vigente y aplica en toda la República. Su art. 1° establece que «todos los propietarios u ocupantes de propiedades urbanas o rurales […] están obligados a la matanza de ratas y otros reservorios de peste, como asimismo a la adopción de medidas que aconseje la autoridad sanitaria nacional para evitar el desarrollo y propagación de los mismos». Es una obligación genérica —no fija una periodicidad, ni un método, ni un certificado— pero es la base que después usan tanto la Ciudad como el Régimen de Faltas para justificar el control sobre los edificios.

La Ordenanza 36.352: regula a las empresas, no le fija un calendario al consorcio

En CABA, la Ordenanza 36.352/80 y su Decreto reglamentario 8.151/MCBA/80 son la norma específica del sector, pero apuntan al prestador del servicio, no al consorcio: regulan la habilitación de las empresas privadas de desinfección y desinfestación, la inscripción de sus directores técnicos y su obligación de colaborar con la autoridad ambiental en emergencias sanitarias. En ningún artículo de esa ordenanza aparece una periodicidad obligatoria de fumigación para consorcios o establecimientos — ese punto lo terminaron fijando, años después, normas de rango inferior que hoy ya no están vigentes.

El régimen que existió y ya no existe: el certificado mensual (2011-2019)

Entre 2011 y 2019 sí hubo una obligación concreta y periódica. La Resolución 360/APRA/2011 estableció que las empresas inscriptas debían emitir un Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT), válido por un máximo de 30 días corridos desde la prestación del servicio. La Disposición 705/DGCONT/2015 fue más allá y obligó directamente a los consorcistas, representantes y administradores a contar con ese certificado en forma mensual, bajo apercibimiento de falta grave. La Resolución 245/APRA/2018 actualizó ese mismo régimen poco después.

Todo ese esquema quedó derogado por la Resolución 35/APRA/2019 (13 de febrero de 2019, publicada en el Boletín Oficial el 20-02-2019). Sus fundamentos son explícitos: se dictó «en un contexto normativo de desregulación administrativa y desburocratización», en línea con la Ley 6.136, que había derogado el Registro de Actividades y el Registro de Directores Técnicos de estas empresas. La resolución deja sin efecto, en sus tres artículos, la Resolución 245/APRA/18, la Resolución 360/APRA/11 (con ella, el CEDyT) y la Disposición 705/DGCONT/15 (con ella, la obligación del certificado mensual). Aclara, eso sí, que esto no deroga la Ley 11.843, la Ley 19.587 de higiene y seguridad en el trabajo, el Código Alimentario ni el Régimen de Faltas — el control no desapareció, cambió de mecanismo.

Lo que rige hoy: la multa reactiva de la Ley 451

Sin el certificado mensual, el punto de apoyo actual es el Régimen de Faltas (Ley 451), art. 1.3.22 — Desinfección y desratización: sanciona con multa de 100 a 1.400 unidades fijas al titular o responsable de un inmueble en el que se compruebe la existencia de roedores y no realice tareas de desinfección y desratización periódicas. El propio artículo aclara que, cuando se trate de un edificio en propiedad horizontal y los roedores se detecten en partes comunes, la multa se aplica contra el consorcio de propietarios.

La diferencia con el régimen 2011-2019 es de fondo: antes alcanzaba con no tener el certificado del mes para estar en falta, aunque no hubiera ningún problema real; hoy la sanción depende de que se compruebe la existencia de roedores. Es un régimen reactivo, no uno de trámite mensual — pero no por eso es menos exigente: si aparece un roedor en un palier o en el sótano y el consorcio no puede mostrar ningún plan de control periódico, la falta de antecedentes documentados juega en contra.

Qué conviene hacer igual, aunque ya no haya un mínimo legal fijo

Que haya desaparecido la obligación de un certificado mensual no significa que convenga dejar de fumigar. En la práctica, mantener un plan preventivo razonable —con la frecuencia que cada edificio necesite según su ubicación, antigüedad y tipo de residuos que genera— sigue siendo lo que evita llegar al escenario que sanciona el art. 1.3.22. Conviene:

• Definir un plan de control de plagas y dejar asentada su periodicidad en el Libro de Actas de Asamblea, igual que se hace con otras obligaciones edilicias.
• Exigir a la empresa contratada un certificado o comprobante de cada intervención, con fecha y detalle de lo realizado, aunque ya no exista un formulario oficial único como el CEDyT derogado.
• Archivar esos comprobantes junto con el resto de la documentación obligatoria del consorcio, para poder acreditar el plan de control ante un reclamo o una inspección.
• Actuar sin demora si un propietario o el encargado reporta indicios de roedores en partes comunes — es exactamente el escenario que activa la multa del art. 1.3.22.

Vale también la conexión con el personal del edificio: la Ley 19.587 de higiene y seguridad en el trabajo (citada expresamente en los fundamentos de la Resolución 35/APRA/2019) exige condiciones adecuadas de higiene en los lugares de trabajo, y el edificio es también el lugar de trabajo del encargado.

Cómo queda el circuito completo

• No hay un certificado mensual obligatorio: ese régimen se derogó en 2019.
• La obligación de fondo (Ley 11.843) es genérica y sigue vigente en todo el país.
• La sanción concreta hoy es reactiva: si se comprueban roedores en partes comunes sin un plan de control periódico, la multa (100 a 1.400 UF, Ley 451 art. 1.3.22) recae sobre el consorcio.
• El respaldo documental del plan preventivo —aunque ya no lo exija un formulario oficial único— es lo que protege al consorcio frente a un reclamo o una inspección.

Como con las demás obligaciones sanitarias y edilicias del consorcio — tanques de agua, separación de residuos o fachadas—, el patrón se repite: la norma exige un mínimo concreto y verificable, y el respaldo documental es lo que evita que un incumplimiento aislado se convierta en una multa o en un conflicto con un propietario. Ahí es donde una administración con doble incumbencia legal y contable ayuda a que el circuito quede bien armado desde el principio.